Ближе – не значит дороже: как формируются цены на квартиры в Подмосковье

Еще недавно расстояние от МКАД почти линейно влияло на цену: каждый километр удаленности удешевлял «квадрат» жилья. Теперь эта зависимость размывается. Давайте посмотрим на причины этого явления и порассуждаем, как же теперь определять адекватность цен в той или иной новостройке за пределами Кольцевой.

Перераспределение спроса

В 2024 году рынок жилья столкнулся с беспрецедентным ростом стоимости ипотечных кредитов. Банк России во второй половине года поднял ключевую ставку до рекордных 21%, что привело к росту рыночных ипотечных ставок до 30% годовых. Одновременно завершилось действие массовых льготных программ – эти факторы резко охладили спрос, покупательская активность стала крайне неравномерной.

При этом влияние высокой ставки разнилось географически. В Москве спрос удержался относительно лучше, особенно на новостройки – их продолжают покупать инвесторы и обеспеченные клиенты. На вторичном рынке Москвы, напротив, зафиксирован провал. В Подмосковье же зависимость от ипотеки оказалась еще сильнее. Здесь многие семьи могли приобретать жилье только при наличии доступных кредитов. С ростом ставок спрос особенно сильно просел в удаленных локациях, традиционно привлекавших бюджетных покупателей. Например, объем предложения на «вторичке» в отдаленных районах Москвы и области сократился больше всего – владельцы просто сняли квартиры с продажи, понимая отсутствие спроса.

Это, в свою очередь, привело к перераспределению спроса. Покупатели бюджетного сегмента начали выбирать новостройки с отделкой в Новой Москве или ближнем Подмосковье вместо старых панельных домов, ведь цены там сопоставимы. Таким образом, выбор сместился в сторону новых, более комфортных форматов при аналогичном бюджете.

Почему дальние новостройки могут быть дороже ближних

Несмотря на общий спад, цены на новостройки комфорт-класса в среднем продолжали расти – в том числе из-за удорожания строительства и сосредоточения спроса на наиболее ликвидных проектах. Однако динамика цен стала заметно разнородной в зависимости от локации.

Традиционно ближний пояс Подмосковья дороже среднего, но в 2024–2025 гг. это правило начало давать сбои. Например, динамика средневзвешенной цены в близких к Москве городах колебалась в диапазоне от 170 до 250 тыс. руб. за «квадрат» в зависимости от локации. Средний пояс (30–60 км от МКАД) в целом дешевле, но и здесь не все однозначно. За год разброс составил от 140 тыс. руб./кв. м до 270 тыс. руб./кв. м.

Таким образом, в ряде случаев проекты комфорт-класса в среднем поясе оказываются дороже, чем отдельные ближние. Там, где выводятся проекты с уникальными характеристиками, цена может быть существенно выше. Яркий пример – Истра: здесь квадратный метр в новостройках комфорт-класса стоит в районе 270 тыс. рублей. Средняя цена квадрата в Солнечногорске приближается к 195 тыс. В то же время в граничащей с Москвой Балашихе – около 190 тыс., а в Дзержинском и вовсе 180 тыс. руб.

Таким образом, дороговизна ипотеки изменила не только спрос, но и его географию. Большинство покупателей с ограниченным бюджетом, которые раньше рассматривали Москву или ближнее Подмосковье, теперь либо сместились на более дешевые окраины, либо вовсе отложили покупку.

По мнению аналитиков «Главстрой Регионы», спрос начал «перетекать» из старой Москвы за МКАД – в более доступные и современные локации. Например, семья, не потянувшая ипотеку на «однушку» в Москве, может выбрать новостройку в Мытищах или Балашихе, получив за те же деньги больше метров и современную отделку.

Это заметно и по поведению продавцов: продать старое жилье на окраинах Москвы стало сложнее, так как покупатели предпочитают за аналогичный бюджет взять новое жилье в Подмосковье. Таким образом, ближний пояс выиграл часть спроса, переместившегося из столицы.

Какие города и районы выиграли, а какие проиграли

Однако не все пригороды оказались в выигрыше. Внутри ближнего пояса основными бенефициарами стали города с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью – Балашиха, Мытищи, Красногорск.

Средний пояс в целом теряет покупателей. Удаленные города вроде Наро-Фоминска, Чехова, Сергиева Посада традиционно привлекали тех, кто рассчитывал на минимальную цену. Теперь таким покупателям ипотека попросту недоступна.

Исключение – отдельные «точки притяжения» в среднем поясе. Это города с курортными характеристиками: водоемы, леса, рекреационные зоны. Истра, Звенигород, Руза и другие интересны обеспеченным клиентам, которые покупают жилье для постоянного проживания в экологичной среде или как вторую резиденцию.

Такие покупатели менее чувствительны к ипотечным ставкам (часто используют собственные средства) и готовы переплачивать за уникальное качество жизни. Как следствие, Истра вошла в топ-3 по росту цен на первичном рынке в 2024 году. Однако важно отметить, что объем сделок в этих нишах ограничен – массовый рынок среднего пояса продолжает стагнировать.

В условиях дорогой ипотеки выигрывают две категории локаций: относительно доступные пригороды с хорошей инфраструктурой, куда перетекает массовый спрос из столицы; уникальные комфорт-кластеры в среднем поясе, которые интересны более состоятельным покупателям.

Проигрывают же спальные районы без конкурентных преимуществ – как устаревшие окраины Москвы, так и отдаленные подмосковные города без развитой инфраструктуры. В самой Москве сильнее всего в 2024 году просели цены именно в отдаленных районах старой панельной застройки – они фактически конкурируют с новыми проектами Подмосковья и вынуждены снижать цену.

«Картография цен Подмосковья стала мозаичной, – резюмирует Алексей Артошин, коммерческий директор «Главстрой Регионы». – Расстояние до Москвы перестало быть единственным мерилом стоимости. Сейчас даже снижение ключевой ставки не гарантирует возврат прежней «иерархии» цен – напротив, если ставки пойдут вниз, это может вначале еще больше заморозить рынок (покупатели выжидают дальнейшего снижения) и усилить конкуренцию за каждого клиента. Так что девелоперам придется и дальше делать упор на качество проектов и финансовые удобства для покупателей».

Новостройки в мае: цены выросли в 55 городах России

«Комфорт» – это новый «бизнес»: эволюция жилья за последнюю пятилетку

Что можно купить в Подмосковье на сертификат на расселение аварийного фонда

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости