Современный доходный дом: в чем выгода инвестора и в чем – арендатора?

Покупка жилья сегодня мало кому доступна. А если квартиры нельзя приобрести в собственность, их начинают массово арендовать. Такой сценарий должен подстегнуть застройщиков строить жилье специально для сдачи в аренду. Планируют ли застройщики массово заняться таким бизнесом? Сможет ли обычный частный инвестор воспользоваться этой опцией и насколько выгодно это будет? И наконец, сколько будет стоить аренда для конечного потребителя – арендатора?

Новый источник денег для застройщика

В свое время льготная ипотека, внедренная изначально как инструмент борьбы с пост-ковидным падением продаж, привела к ценовому ралли, когда стоимость жилья удвоилась и цена квадратного метра стала недоступной для покупателей. Следствием стало падение спроса на недвижимость, в том числе и на новостройки.

Наталья Кругловауправляющий партнерTrophy Assets

Комментарий эксперта:

Внедрение программ арендного жилья, возможно, поможет нейтрализовать накопленные рынком токсические эффекты, снизить риски финансовой системы и восстановить спрос, считает Наталья Круглова, управляющий партнер Trophy Assets. «Перевод избыточных метров в арендный формат позволит застройщикам поддержать cash flow – денежный поток, вовлекая в улучшение жилищных условий те слои граждан, кто не может на текущем рынке сделать покупку, но готов платить за аренду. Это как с ценообразованием билетов на самолет: при задаче максимально монетизировать количество мест на борту авиакомпании реализуют остатки билетов за номинальную стоимость: 1 рубль прибыли все-таки лучше, чем ноль», – объясняет эксперт.

В таких условиях доходные дома могли бы стать для девелоперов рабочим инструментом перераспределения рисков и способом сохранить ликвидность. Однако пока реальных примеров подобных проектов от девелоперов не рынке немного. В свое время пионером выступил Дом.рф, в управлении которого находится более 10 жилых комплексов для сдачи в аренду в разных регионах страны. Но будут ли когда-нибудь реализованы такие проекты от коммерческих застройщиков? Казалось, этого уже никогда не случится…

Первые ласточки?

Тем не менее, открытая информация о «первых ласточках» появилась – так, в одном из телеграм-каналов, специализирующихся на недвижимости, сообщалось о планах «Главстроя» сдавать жилье в собственных домах под управлением собственной же УК, а также о намерении «Донстроя» реализовать модель доходного дома в жилых комплексах «Остров» и «Символ». Правда, ни одна из этих компаний не захотела комментировать эти начинания.

Татьяна ПискареваДиректор по развитию арендного бизнесагруппа «Самолет»

Комментарий эксперта:

Зато Татьяна Пискарева, директор по развитию арендного бизнеса группы «Самолет», подтвердила, что концепции доходных домов начинают возрождаться. «В группе «Самолет» мы тоже развиваем концепцию арендного жилья. В нашем случае в проектах выделяется определенный объем недвижимости для сдачи в аренду. Сейчас арендное жилье под нашим управлением представлено в Москве и в Московской области, в общей сложности в 17 проектах, до конца года мы планируем добавить арендное жилье еще в четырех проектах», – рассказала эксперт.

Сейчас в России как раз формируется правовой режим доходных домов – профильный законопроект могут внести в Госдуму уже этой осенью. Он призван придать арендным домам особый статус и тем самым «обелить» долгосрочную аренду и институциональные инвестиции. По словам исполнительного директора девелоперской компании Glincom Ивана Татаринова, рынок арендного жилья уже растет де-факто: портфель таких проектов Дом.рф расширяется, средняя заполняемость по сети составляет 98%, объем предложения к началу 2025 года удвоился. Это прямой индикатор спроса на управляемую аренду.

Доходный дом, он же апарт-отель

До сих пор самого понятия «доходного дома» в нашем законодательстве не существует, впрочем, как и понятия «апарт-отеля», хотя последние представлены на рынке в большом количестве. И не совсем понятно, чем эти форматы различаются.

Раиль МуфаздановУправляющий директор Vertical Hotels

Комментарий эксперта:

«Сама по себе форма найма схожа за исключением некоторых деталей, – объясняет разницу между доходным домом и апарт-отелем Раиль Муфазданов, управляющий директор Vertical Hotels. – Во-первых, доходным домом, как правило, владел один человек или предприятие, тогда как в современных российских апарт-отелях обычно множество владельцев номеров при единой УК. При этом все номера раскадастрированы, их можно покупать, продавать, самостоятельно сдавать в аренду и так далее. Во-вторых, апарт-отели представляют собой все же гостиничные объекты с набором понятных функций: ресепшен, бар, ресторан, регулярная уборка и так далее. Доходные дома по своей форме все же ближе к многоквартирным, но где все жильцы снимают квартиры. Но оба эти типа недвижимости являются по своей сути «доходной», представляя инвестиционный актив».

Татьяна Пискарева добавляет, что доходными домами называются объекты, которые используются для сдачи квартир в долгосрочную аренду с целью получения пассивного дохода – то есть это может быть как комплекс апартаментов, так и жилая застройка.

Три способа обогатиться

Поскольку популярный прежде способ инвестирования в жилье «на котловане» уже практически не работает, частные инвесторы обращают свои взгляды на доходные дома. Но здесь доход зависит от способа и суммы вложений.

Способ первый: купить лот

Дмитрий Новиков, владелец федеральной компании «Юнити Девелопмент», считает, что самый простой способ входа на рынок – купить апартаменты в арендном комплексе и стать совладельцем. Можно ограничиться одной студией, можно взять несколько лотов или даже этаж. Войти в проект можно еще на этапе строительства, а потом сдавать объект в аренду через управляющую компанию.

Дмитрий НовиковВладелец «Юнити Девелопмент»

Комментарий эксперта:

«Что касается доходности, то здесь многое зависит от региона и формата. В Москве доходность может быть минимальной, особенно если не учитывать рост стоимости квадратного метра. А в регионах цифры доходят до 15–20% годовых от аренды. Если прибавить рост стоимости объекта, итоговая доходность может быть и выше. В наших проектах в Смоленске доходность апартаментов с управлением достигает 18–20% годовых», – приводит цифры эксперт.

Некоторые девелоперы доходных домов делают инвесторам вполне конкретные предложения. Так, в группе «Самолет» доступен такой инструмент, как покупка готового арендного бизнеса (ГАБ). «Мы меблируем квартиру, находим арендатора, заключаем договор аренды и предлагаем частным инвесторам, которые планируют приобретать квартиру или апартаменты для получения арендного дохода. Арендные платежи переводятся на нового собственника с даты перехода права собственности», – рассказала Татьяна Пискарева.

По ее данным, доходность от аренды апартаментов, как правило, выше, чем от сдачи жилой недвижимости. Например, в комплексах апартаментов «Тропарево Парк» и «Спутник», доходность gross достигает 8% годовых. Арендная плата в месяц за однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м составляет 60–65 тысяч. рублей. 

Порог входа здесь равен минимальной цене студии с отделкой. В Москве это около 10-11 млн рублей, в городах-миллионниках чек может быть вдвое ниже.

Способ второй: войти в проект как соинвестор

Раиль Муфазданов рекомендует, помимо привычного для частных инвесторов варианта, такой способ, как соинвестирование на начальной стадии реализации девелоперского проекта. Если при обычном инвестировании в отдельные апартаменты можно говорить о доходности в 8–12% годовых без учета капитализации после выхода на проектную мощность (как правило, это 2–3 года), то во втором речь идет о «девелоперской» норме доходности, а это уже несколько десятков процентов.

Способ третий: стать пайщиком

Частный инвестор может выйти на рынок доходных домов, даже располагая минимальными средствами – то есть стать пайщиком.

Иван ТатариновИсполнительный директор Glincom

Комментарий эксперта:

«Инвестором можно стать через фонд (ЗПИФ/REIT). В этом случае стоимость пая может быть очень низкой, от 1 тыс. рублей, – утверждает Иван Татаринов. – Пайщики получают регулярные выплаты из арендного пула за вычетом расходов на эксплуатацию (управление). Ликвидность обеспечивается через биржу или обратный выкуп по правилам фонда».

Что получает арендатор

Долгосрочная аренда жилья в доходном доме обойдется дороже, чем в среднем в окружающем районе, признает Раиль Муфазданов. По его словам, это обстоятельство как раз является при торге аргументом для частных инвесторов, приобретающих недвижимость в апарт-отеле. «Но арендаторы готовы идти на это 10-20% процентное повышение. Они экономят, в первую очередь, на сервисе. Кроме того, их привлекает атмосфера безопасности и комфорта», – говорит эксперт.

Дмитрий Новиков уверен, что арендовать квартиру в доходном доме выгоднее, чем в обычном. Во-первых, перечисляет он, это профессиональное управление: весь объект обслуживается единообразно, жильцы получают понятные сервисы и комфортную инфраструктуру. Во-вторых, сами лоты хоть обычно и меньше по площади, чем стандартные квартиры, но при этом полностью функциональны: современная планировка, качественная отделка, мебель и техника. Есть и еще один важный момент: законодательство ужесточает правила сдачи квартир в аренду, особенно краткосрочную. В апарт-комплексах таких ограничений нет — арендатору проще и безопаснее.

«Приведу цифры по Смоленску. Если сравнивать наши апартаменты с обычными квартирами в радиусе километра, то при долгосрочной аренде доходность выше примерно в 2–2,5 раза. Это серьезная разница, которая подтверждает: для арендатора апартаменты выгоднее, чем квартира», – утверждает Дмитрий Новиков.

В базе «Мир Квартир» мы нашли объявление об аренде студии площадью 20 кв. м в комплексe апaртaментoв бизнес-клаcсa «Юнити». Студия сдается за 30 тыс. рублей в месяц. В объявлении говорится о дизайнерском ремонте. К услугам арендаторов – пocтeльные принадлежности, укомплектованная кухня, ЖК-телевизор с управлением «Алиса», коворкинг в здании для продуктивной работы и встреч, круглосуточная консьерж-служба, фитнес и др. 

Другой пример – комплекс апартаментов «Тропарево Парк», в котором двухкомнатная квартира площадью 56 кв. м сдается за 90 тыс. рублей в месяц. Подробностей об условиях аренды в объявлении нет.

Что касается сервиса в доходном доме, то поддерживать должный уровень способна не каждая управляющая компания. 

Борис МезенцевОперационный директор MD Facility Management

Комментарий эксперта:

Как поясняет Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management, если в обычных домах при сдаче квартир в аренду владельцы сами следят за тем, чтобы отсутствовали признаки износа и были исправны инженерные системы, то в доходных это берет на себя обслуживающая организация. Соответственно, в фокусе ее внимания более широкий спектр задач, чем выполняет УК рядового многоквартирного дома.

Долгосрочная аренда квартир на курорте: по спросу лидирует Сочи

Самые дешевые арендные квартиры в Москве: что можно снять за 30-40 тысяч рублей?

«Сдам комнату дешево»: что стоит за таким объявлением

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости