Вчерашняя новостройка, свежая «вторичка»: выгодно ли ее покупать?

Рынок недвижимости продолжает быстро меняться: ипотечные ставки снижаются, анонсируются изменения условий льготных программ, цены на новостройки и готовые квартиры движутся в разных трендах. В таких условиях бывает нелегко сделать выбор между новостройкой и готовой квартирой. По наблюдениям специалистов «Жилфонда», один из самых выгодных и актуальных вариантов сейчас — «повзрослевшая» новостройка: жилье на вторичном рынке в доме, который был построен в 2015-2020 годах. Александр Чернокульский, директор компании, рассказывает, почему.

Соотношение цены и качества 

Для большинства покупателей цена является одним из ключевых параметров при выборе объекта, тем более на фоне дорогой рыночной ипотеки, когда каждый рубль в теле кредита может существенно влиять на размер ежемесячного платежа. И цены на квартиры на вторичном рынке сегодня гораздо интересней, чем цены на строящиеся квартиры. Так, по данным Центробанка, разрыв цен на первичном и вторичном рынках жилья всю первую половину 2025 года остается на рекордно высоком уровне 60%.

Сейчас стоимость квадратного метра в строящемся доме зачастую выше, чем после его сдачи в эксплуатацию. Ситуацию можно сравнить с автомобильным рынком, где новая машина после выезда из салона теряет в цене 10–20%. Еще пять лет назад с квартирами все было наоборот: покупка на этапе строительства считалась инвестицией, и после ввода дома в эксплуатацию цена объекта возрастала.

Заметные изменения произошли в последние пару лет в процессе трансформации рынка. Большую роль тут сыграло, конечно, повышение ключевой ставки до рекордного значения 21% годовых, из-за чего рыночная ипотека, которую основная часть покупателей использовала при покупке готового жилья, стала практически недоступной. 

Летом 2025 года Банк России запустил цикл снижения и продолжил осенью: 12 сентября было принято решение снизить ставку уже до 17% годовых после предыдущего снижения в конце июля с 20% до 18%. Ослабление денежно-кредитной политики положительно отразилось на интересе к рыночным кредитным программам – по данным Дом.рф, уже в августе 2025 года объем выдачи ипотеки в России увеличился на 8% относительно июля. Покупатели стали присматриваться к объектам на вторичном рынке: помимо интересной цены, за время сокращения покупательской активности накопилось разнообразие вариантов, и продавцы при этом часто соглашаются на дисконт. 

Дом прошел период «детских болезней»

Как и в ситуации с покупкой автомобиля с рук, после какого-то периода эксплуатации в доме, который был сдан несколько лет назад, уже, скорей всего, нашли и устранили возможные недочеты, допущенные при строительстве, доделали недоделки и отработали взаимодействие с управляющей компанией. 

Обычно здание «усаживается» под собственным весом в первые два-три года после строительства. В это время могут появляться трещины в стенах, перекосы дверей и окон, могут возникнуть протечки или сбои в канализации. Бывает, что после усадки дома страдает и свежий ремонт – могут отваливаться штукатурка и плитка, проседать полы. Спустя несколько лет эксплуатации основные проблемы обычно уже выявлены и решены. 

Ремонт есть и у вас, и у соседа

Огромное преимущество «взрослой» новостройки — наличие отделки. Чаще всего там достаточно сделать легкий косметический ремонт – и можно въезжать, так как более серьезный ремонт предыдущие владельцы делали недавно. Это огромный плюс, в том числе для бюджета: новостройка, если она покупалась без отделки, сразу после сдачи дома чаще всего требует серьезных финансовых вложений, иногда сопоставимых с половиной стоимости всей квартиры: нужно построить и выровнять стены, сделать разводку и монтаж электрических сетей, водоснабжения, залить пол. Все это дорого и долго. 

Немаловажно, что ремонт за несколько лет, скорей всего, сделали и все соседи. Если вы или ваши знакомые когда-либо заселялись в только что сданную в эксплуатацию новостройку, вы наверняка знаете, что первые несколько лет жизнь под звуки перфоратора и в строительном мусоре — обычное дело. 

Все нужное рядом

В современных жилых комплексах обычно достаточно инфраструктуры, бытовых сервисов и торговых точек, в отличие от старых районов, где иногда на несколько дворов всего два магазина формата «у дома». Однако инфраструктура в новых районах появляется не в один день. Во-первых, коммерсантам невыгодно открываться, пока дом или ЖК не заселен хотя бы на 70–80%. Ведь до той поры там работают в основном рабочие, которые выполняют ремонты, и спроса недостаточно, чтобы обеспечивать магазину или заведению стабильную прибыль. Во-вторых, на ремонт и открытие объекта инфраструктуры нужно время. 

Когда вашему дому больше 4–5 лет, как правило, за это время здесь образовывается и вся необходимая инфраструктура. Если проектом была предусмотрена школа или детский сад, они скорей всего уже сданы и работают. А в шаговой доступности есть не только магазин стройматериалов, но и супермаркет, аптека, салон красоты, кафе и многое другое, что нужно для комфортной жизни. 

И это все еще новостройка!

Александр ЧернокульскийДиректор «Жилфонд»

Комментарий эксперта:

Дом, построенный 5–10 лет назад для большинства людей – все еще новостройка. В 2024 году «Жилфонд» вместе с финансовым маркетплейсом Выберу.ру провели опрос, чтобы узнать, какие дома жители России считают новостройками. Выяснилось, что только треть, 33,7%, считают таковыми здания, возведенные не более года назад, 35,8% называют новостройками дома не старше 5 лет, а для 6,3% это дом, построенный 10-15 лет назад. 

Получается, более 40% потенциальных покупателей квартир считают подобные дома новыми. При этом они представляют собой сданные дома, которые лишены основных минусов недвижимости на первичном рынке. Таким образом, «повзрослевшие» новостройки сейчас фактически стали золотой серединой между дорогими объектами в строящемся доме и часто устаревшими квартирами в старом жилом фонде.

Москва в движении: рейтинг транспортной доступности дорогих новостроек

Что будет и чего не будет в жилом комплексе будущего?

Снижение «ключа»: подстегнет ли оно россиян вернуться на рынок недвижимости?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости