Москва в формате «мини»: закат эпохи микростудий

Еще десять лет назад средняя площадь однокомнатной квартиры в Москве составляла уверенные 40–45 кв. м. Потом такие метражи перешли в разряд «евродвушек», а на авансцену вышли студии площадью 18, 15 и даже 9 квадратных метров. Однако 2024 год принес новые правила игры. Разбираемся, почему московские новостройки сжимались, к чему привел запрет на микрожилье и кто сегодня заселяет многоквартирные «муравейники».

От нормальных квартир к «пеналам»

Главный драйвер «мельчания» — экономика. Стоимость квадратного метра в столице росла непропорционально доходам населения. Чтобы сохранить спрос, девелоперы были вынуждены снижать «порог входа» — общую стоимость квартиры. Покупателю психологически и финансово проще было взять ипотеку на лот за 9-10 миллионов рублей, даже если это всего 19 «квадратов», чем искать 12-15 миллионов на полноценную «однушку».

Вторым фактором стала смена образа жизни. Для поколения зумеров и молодых миллениалов квартира часто становится лишь местом для сна, в то время как жизнь протекает в офисах, коворкингах и кофейнях. Девелоперы быстро уловили этот тренд, начав продавать не метры, а эргономику. В современных ЖК каждый сантиметр имеет функцию: коридоры исчезли, кухни объединились с гостиными, а спальни уменьшились до размеров кровати.

Больше всего сравнительно небольших помещений строится в районах с преобладанием массового жилья – главным образом, в Новой Москве, Зеленограде и Юго-Восточном округе.

Правда, с прекращением широкой программы льготной ипотеки в 2024 году спрос на маленькие студии упал. «Сейчас растет доля сделок, совершаемых с помощью семейной ипотеки. Эта госпрограмма является одним из важнейших драйверов спроса. Естественно, покупатели с детьми практически никогда не приобретают микроквартиры, особенно для собственного проживания», – поясняет Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

Рубеж в 28 «квадратов»: шоковая терапия для рынка

Весной 2024 года столичные власти приняли решение, которое произвело эффект разорвавшейся бомбы: в Москве фактически запретили строить однокомнатные квартиры площадью менее 28 кв. м и «двушки» менее 44 кв. м. Это решение призвано остановить процесс превращения жилых комплексов в общежития коридорного типа и улучшить демографическую ситуацию, обеспечив семьи достойным жильем.

Как это повлияло на рынок?

1. Вырос порог входа. Самый дешевый сегмент рынка — микростудии до 20 кв. м — начал вымываться из предложения. Это неминуемо привело к росту минимального бюджета покупки. Если раньше инвестор или студент мог «зайти» в московскую стройку с 7–8 миллионами рублей, то теперь стартовая цена в пределах МКАД стремится к 10–12 миллионам.
2. Ажиотажный спрос на остатки. Сразу после объявления о новых нормах спрос на малогабаритные лоты в уже строящихся проектах подскочил. Покупатели поняли: таких квартир больше не будет, они стали «эксклюзивом».
3. Миграция в апартаменты. Важно понимать, что запрет коснулся жилых помещений – квартир. Рынок апартаментов (юридически — нежилых помещений) под эти ограничения пока не попадает столь жестко. Сегмент апартаментов мог бы стать новым прибежищем для тех, кто ищет максимальную экономию и сверхмалую площадь. Но сейчас новые комплексы с микроапартаментами не строятся из-за моратория, введенного правительством столицы, констатирует Руслан Сырцов.

Руслан СырцовУправляющий директорМетриум

Комментарий эксперта:

За прошедший год доля студий на первичном рынке Москвы сократилась на 5,1 процентных пунктов – с 16,8% до 10,7%. При этом средняя площадь таких помещений в продаже в годовом выражении выросла на 10,8% – с 25,1 кв. м до 27,8 кв. м. То есть сейчас формируется тренд на сокращение числа микроквартир, а также на увеличение их средней площади.

Исчерпание предложения на рынке новостроек компенсирует значительный объем экспозиции на вторичном рынке. Предпосылок для нового всплеска темпов строительства микроквартир в столице на текущий момент нет.

Социальный портрет: кто живет в «человейниках»?

Высокая концентрация малогабаритных квартир в одном жилом комплексе (в некоторых проектах доля студий доходила до 60–70%) кардинально меняет социальную среду района. Риэлторы и урбанисты отмечают формирование специфического комьюнити в таких домах.

Во-первых, это высокая ротация жителей. Маленькая студия редко покупается «на века». Это либо стартовое жилье для студента/молодого специалиста на 3–5 лет, либо инвестиционный актив под сдачу в аренду. Как следствие, в таких домах низкий уровень добрососедства: жильцы не знают друг друга, меньше заботятся об общедомовом имуществе и не заинтересованы в долгосрочном развитии двора.

Во-вторых, нагрузка на инфраструктуру. В подъезде, где на этаже расположено 10–15 квартир-студий, в утренние часы пик образуются пробки у лифтов. Плотность населения на один квадратный метр земли зашкаливает, что создает дефицит парковочных мест и очередей в придомовые магазины.

Ярослав ГутновОснователь SIS Development

Комментарий эксперта:

В частности, для гармоничного развития районов обязательно необходимо предусматривать насыщенную социальную и коммерческую инфраструктуру. Оптимальным является формат «городов 15-минутной доступности», когда в диапазоне пешей доступности от дома есть почти необходимое в повседневной жизни: магазины, бытовые сервисы, кафе, рестораны, фитнес-клубы, салоны красоты, творческие студии, детские сады, школы, поликлиники, зеленые зоны и т.д.

В-третьих, изменение возрастного состава. Семьи с детьми стараются избегать ЖК, перенасыщенных студиями. Жизнь там слишком динамична, шумна и нестабильна. В результате формируются своеобразные молодежные гетто или кластеры арендаторов, где средний возраст жителя — 25–35 лет. Это создает активную, но порой слишком беспокойную атмосферу.

Идет очередная пертурбация

Запрет на строительство квартир менее 28 кв. м — это попытка государства вернуть рынок к стандартам комфортного проживания. Эпоха экстремального микрожилья в официальном жилом фонде уходит в прошлое. Однако потребность в дешевом жилье никуда не исчезла.

Разумеется, формат компактных помещений не стал абсолютно невостребованным. «Немало клиентов не могут позволить себе просторное жилье в Москве, а приобретение небольших квартир именно в границах мегаполиса – их осознанный выбор. Такие покупатели предпочитают студии в столице, а не, например, «двушку» в дальнем Подмосковье», – говорит Руслан Сырцов.

На рынке происходит трансформация: спрос перетекает в более дорогой формат полноценных «однушек» с увеличением ипотечного бремени, и на «вторичку», в том числе в сегмент микропомещений, переделанных из многокомнатных квартир на регулярном рынке. Ясно одно: Москва больше не хочет быть городом «клетушек», но готова ли она платить за простор — покажет время.

От мечты к расчету. Как изменилась реклама новостроек и что это говорит о рынке недвижимости

Сверху только облака: 5 самых высоких пентхаусов Москвы

Ипотека без первоначального взноса: выгодно ли ее брать и в каких случаях можно оформить?