Когда покупатели снова побегут за квартирами? Делаем прогноз

Ставка ЦБ снижается, а это значит, что дешевеет и ипотека. Тем не менее, пока бума спроса на недвижимость в целом и на новостройки в частности не видно. Мы порассуждали вместе с экспертами о том, что должно произойти, чтобы деньги с депозитов потекли в офисы продаж строительных компаний.

Что должно измениться?

Если посмотреть цены на новостройки Москвы на Яндекс Недвижимость, можно заметить, что они изменились, и отнюдь не в меньшую сторону – рост составил 17% только за один последний год. А дешевой ипотеки все нет. В первую очередь, рынок ждет дальнейшего снижения ключевой ставки. Она идет на убыль с лета прошлого года, когда она находилась на уровне 21%. Сейчас, в апреле 2026-го, она уже опустилась до 15%, и не исключено, что летом может сдвинуться с этой отметки вниз еще на 0,5-3 п.п.

В этих условиях ставки по депозитам уже будут сопоставимы с реальной инфляцией или динамикой цен на жилье, что сделает недвижимость более привлекательным инструментом для сберегательных и доходных инвестиций. Процент по банковским вкладам снизится еще больше, и россияне перестанут так сильно держаться за них, а ипотека, наоборот, подешевеет.

Но пока ситуация меняется медленно. Незначительное снижение «ключа» в последние месяцы отчасти повышает доступность ипотеки, но лишь локально. Такая ситуация также косметически корректирует и предложения банков. В итоге потребитель, видя возможность заработать прямо здесь и сейчас, выбирает краткосрочный доход по процентам.

Станислав Коновалов, член совета директоров компании «Плато Девелопмент», рассуждает следующим образом.

Станислав Коновалов Член совета директоров «Плато Девелопмент»

Комментарий эксперта:

Безусловно, участники рынка недвижимости ожидают, что физические лица начнут вкладываться активнее в новостройки как в наиболее привлекательный продукт с точки зрения инвестиций. Сейчас для покупателей квартир свободные денежные средства на депозите, в первую очередь, – это возможность взять у застройщика квартиру в рассрочку, с учетом сложностей, связанных с ипотекой. Возможно, когда ЦБ РФ решит начать разработку регулирования по рассрочкам, это станет триггером для перераспределения средств со вкладов в пользу квартир. Такие действия станут для потребителей сигналом к покупке недвижимости.

Таким образом, законодательные ограничения по рассрочке, предлагаемой застройщиками, также станут мощным стимулятором для продаж.

Какой сегмент «проснется» первым

Что станут покупать в первую очередь? Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development, предлагает проанализировать ситуацию с учетом расслоения потребительской аудитории и понимания того, что накопления и наличные средства распределены среди россиян крайне неравномерно.

Ярослав ГутновОснователь SIS Development

Комментарий эксперта:

Нельзя сказать, что переток средств с депозитов в одинаковой степени затронет все сегменты рынка новостроек. Большая часть сбережений сосредоточена в руках состоятельных россиян, поэтому признаком перетока будет рост числа сделок на рынке жилья премиум-класса и выше, – уверен он. – При этом активизация спроса может наблюдаться и в массовом сегменте, но по другой причине – в связи со снижением ставок по ипотеке. В целом, помимо политики регулятора, покупателей должен простимулировать общий рост экономики, нормализация ситуация в деловой сфере, и как раз этого фактора пока не хватает.

Объекты недвижимости, особенно квартиры в московских новостройках эксклюзивных форматов (клубные дома, проекты рядом с парками, комплексы с гостиничным сервисом), уже много лет, стабильно являются привлекательным инвестиционным активом. Все предыдущие годы, до рекордного поднятия ставки ЦБ, вложения в них обеспечивали значительно более высокую доходность, чем банковские вклады. Так что, скорее всего, и в будущем покупатели новостроек могут улучшать жилищные условия и в то же время рассчитывать на высокую капитализацию в случае последующей перепродажи жилья либо его сдачи в аренду.

Делаем прогнозы

Вряд ли 2026 год станет переломным с точки зрения вложений в недвижимость. Скорее всего, мы будем наблюдать постепенный процесс перетекания ликвидности из финансовых инструментов на рынок недвижимости. Что касается инвесторов, то они будут фиксировать процентный доход в разных формах, в том числе и через покупку недвижимости. Однако более ярко этот процесс проявится скорее всего в следующем, 2027 году.

Павел ЛуценкоГенеральный директорМИР КВАРТИР

Комментарий эксперта:

Помимо фактора недоступной ипотеки, продажам недвижимости и особенно новостроек мешает высокий порог входа на рынок. Уже сейчас многие обратились ко «вторичке», где уровень цен как минимум на 20% ниже. Даже при удешевлении ипотеки цена на новостройки останется высокой, ведь снижаться она пока и не думает, а этот фактор остается главным препятствием для многих семей.

Сверху только облака: 5 самых высоких пентхаусов Москвы

Школа во дворе – редкость для премиального жилья в Москве

Город, вода или зелень? Какие виды из окон выбирают покупатели

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости