Как изменится курортная недвижимость: три главных тренда

Внутренний туристический поток в России стабильно растет: по итогам 2025 года он достиг 173,9 млн поездок. Как подчеркивалось в рамках архитектурно-девелоперской дискуссии на выставке MosBuild 2026, на фоне этого роста меняется и сам туристический продукт. Путешественники больше не ищут просто «место для ночлега» — современные курорты становятся самостоятельными точками притяжения, ради которых планируется поездка.

Меняется и российский рынок курортной и рекреационной недвижимости. Сегодня конкурентоспособность проектов определяется уже не масштабом, а разнообразием сценариев отдыха, бережной интеграцией в природную среду и новыми форматами.Эксперты Группы Мантера и ведущие архитекторы России назвали три ключевых тренда курортной недвижимости, которые будут определять рынок в ближайшее десятилетие.

Природа плюс инфраструктура

Рынок постепенно отказывается от модели разрозненной застройки. Сегодня конкурентоспособность курорта напрямую зависит от качества среды, удобной навигации и целостного пользовательского опыта.

Руководитель проектов «МЛА+» Михаил Степура отмечает: на больших территориях особенно важна продуманная структура — гостиницы, сервисы и общественные пространства должны быть логично связаны между собой. Один из примеров — мастер-план круглогодичного курорта «Бирюзовая Катунь» площадью около 1000 га. Здесь особое внимание уделили балансу между размещением, рекреационными зонами и природными маршрутами. Кроме того, мастер-план должен учитывать развитие территории на годы вперед: спрос и ожидания гостей меняются, поэтому проекту необходима гибкость без потери общей логики.

Ольга ТрояновскаяКоммерческий директор Группа Мантера

Комментарий эксперта:

«Мы наблюдаем растущий спрос в курортных регионах на жилье по принципу все включено, — говорит Ольга Трояновская, коммерческий директор Группы Мантера. — Концепция отдыха кардинально изменилась: людям недостаточно просто квартиры у моря или в горах. Им нужна инфраструктура для любых сценариев — семейного, молодежного, расслабленного и активного. Более 60% покупателей премиального жилья у моря ожидают от проектов выхода к собственному пляжу, наличия кофейни, ресторана, а каждый второй — SPA- и wellness-зон. Эти ожидания реализуются в проектах Группы Мантера, где гибридная модель сочетает комфорт частного проживания с сервисами полноценного курорта».

Такой подход соответствует мировому тренду многофункциональных курортов, где резиденции, гостиничная инфраструктура, рестораны, спортивные и оздоровительные сервисы работают как единая среда. По этому принципу развиваются, например, City of Dreams Mediterranean на Кипре и One&Only Portonovi в Черногории.

Еда, вино и сон – двигатели туризма

Согласно данным ВЦИОМ, туристы сегодня ищут прежде всего культурно-событийную насыщенность, комфорт и возможность созерцательного отдыха. Архитекторы отвечают на эти запросы, смещая фокус с проектирования зданий на создание сценариев отдыха.

Современный курорт уже не ограничивается размещением — он предлагает гостю разные форматы отдыха внутри единой экосистемы. Растет популярность гастрономического, энотуризма, «сонного» туризма и других направлений.

На фоне усталости от мегаполисов и постоянной цифровой включенности формируется устойчивый запрос на приватность, тишину и восстановление — не в формате массового отдыха, а через уединенные сценарии на природе. На этот запрос отвечают камерные проекты, где архитектура становится инструментом восстановления. Так, комплекс класса де-люкс «Шале 1032» в Красной Поляне спроектирован для тех, кто стремится к тишине и уединению: ограниченное количество вилл расположено в лесном массиве на высоте более 1000 метров, где нет визуального и социального шума. Благодаря натуральным материалам проект органично вписан в природный пейзаж и становится его продолжением. Реликтовый колхидский лес вокруг «Шале 1032» — не просто фон для созерцания, а активный участник восстановительного процесса: фитонциды насыщают воздух и благотворно влияют на здоровье.

В рамках одного направления могут сочетаться разные сценарии.Такие форматы реализованы на курорте Красная Поляна: комплексы апартаментов «Красная Поляна 540» и «Красная Поляна 960» предлагают гостям выбор между активным трекингом, восстановлением в банных комплексах, а также гастрономическими и социальными сценариями. Таким образом, в рамках одного курорта объединяются, казалось бы, противоположные форматы — от активного отдыха в компании до полного уединения.

Еще один пример создания рекреационного кластера вокруг впечатлений — архитектурный концепт на Камчатке, объединивший трекинг, релакс, местный колорит и культурный контекст. Сюда едут не ради отелей, а ради вулканов, термальных источников и дикой природы. Поэтому архитектура здесь работает как часть общего сценария отдыха.

Как отмечает руководитель и партнер архитектурного бюро Fantalis Architects Анна Куликова, в SPA-отеле «Лагуна» акцент сделан именно на впечатлениях: открытый термальный бассейн с видом на озеро, рестораны с панорамами, wellness-инфраструктура и разные форматы размещения. «Для современного гостя важен не просто номер, а опыт пребывания: утром — вид на вулкан, днем — активный отдых, вечером — тишина и восстановление. Именно этот подход становится одним из ключевых факторов конкурентоспособности новых курортов», — говорит Анна Куликова.

Локальный «изюм»

Архитектура курортных проектов все реже бывает типовой: сильные решения рождаются из особенностей конкретного места.

Например, перелетные птицы стали метафорой для архитектуры нового комплекса Mantera Supreme с клубными резиденциями Mantera Residence в Сириусе. «Перед началом работы мы всегда изучаем контекст места: архивы, природные особенности, историю территории, культурные ассоциации. Из этого формируется концепция архитектуры, планировок и интерьерного дизайна, которая затем становится основой и для маркетинга объекта, — рассказывает руководитель и сооснователь бюро дизайна и архитектуры AA Partners Анастасия Краттли. — В Mantera Supreme мы обнаружили, что Имеретинская низменность — это орнитологический заповедник, через который проходят пути миграции птиц».

Эта тема прослеживается и в работах художников Recycle Group: два панно высотой более пяти метров интегрированы в лобби отеля. Одно посвящено горным вершинам, второе — закатному морю, двум стихиям, окружающим Mantera Supreme. Сегодня важно выстраивать эмоциональную связь с гостем через все точки контакта — от фасада до событийной программы отеля». С высоты здание напоминает птицу с расправленными крыльями в форме буквы «М», возвращающуюся домой. Монументальная, но легкая неоклассика, открытые фасады и собственный ландшафтный парк на 3 гектара органично вписывают курорт в атмосферу приморской природы.

Принцип локальной идентичности проявляется и в других регионах. Так, в Калининградской области реализуется масштабный курорт «Белая дюна», где архитекторы сохранили природный ландшафт: застройка отступает от пляжа, но сохраняется проход к морю. «Идея пройти к морю по песку заложена прямо в расположение зданий и улиц. Архитектура здесь не спорит с природой — она встроена в нее», — поясняет Михаил Степура.

Мировой рынок курортной недвижимости движется в сторону аутентичности, основанной на природных особенностях и характере места. Объекты не противопоставляются пейзажу, а интегрируются в среду. Показательный пример — Саудовская Аравия с несколькими такими проектами. Среди них Desert Rock Resort, где комплекс буквально растворяется в скале, и Shebara Resort, где виллы на воде выполнены в форме зеркальных сфер, отражающих море и небо и минимизирующих визуальное вмешательство в ландшафт.

Таким образом, успех современной курортной недвижимости зависит от точного анализа локации, качественного мастер-планирования, раннего взаимодействия с архитекторами и бережного отношения к контексту территории. В ближайшие годы выиграют проекты, предлагающие не просто размещение, а продуманную среду для жизни и отдыха.

Топ-7 экологичных жилых комплексов Москвы: от солнечных панелей до экотроп

Курортные страхи: три главных мифа о жизни у моря

Крым догоняет курорты Краснодарского края по ценам на недвижимость

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости