В Москве выросло предложение квартир стоимостью от 1 млрд рублей в сегменте делюкс

В Москве продолжает расти число квартир в новостройках с ценой от 1 млрд рублей и выше. Это связано с общим подорожанием элитного жилья и появлением новых проектов в сегменте делюкс. Самый дорогой лот на рынке сейчас оценивается в 9,4 млрд рублей.

Застройщики активнее выводят на рынок элитных новостроек квартиры с ценой от миллиарда рублей. Весной этого года количество таких лотов выросло в годовом выражении от 10% до 39%, по разным оценкам. Основная причина — рост цен на элитное жилье и запуск новых делюкс-проектов. Такие данные предоставили консультанты NF Group, Kalinka и «Intermark Городская Недвижимость» по запросу «РБК-Недвижимости». Речь идет о лотах в открытой продаже.

Рост предложения квартир от 1 млрд рублей в Москве

По информации NF Group, в первом квартале на первичном рынке элитного жилья Москвы было представлено 103 квартиры стоимостью от 1 млрд рублей, что на 10% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Аналогичный рост отмечает группа Kalinka: к маю на рынке появилось почти 160 таких лотов — на 10% больше, чем год назад.

В «Intermark Городская Недвижимость» оценивают рост предложения квартир от миллиарда в 16% (апрель 2026 к апрелю 2025 года). Всего в продаже было 129 квартир с ценой от 1 млрд рублей, а суммарная стоимость предложения достигла около 226 млрд рублей. Директор департамента мониторинга и оценки «Intermark» Анатолий Довгань отметил, что на первичном рынке таких лотов стало больше на 39% — сейчас там представлено минимум 114 квартир. При этом на вторичном рынке предложение снизилось на 48%. В итоге первичный рынок ультрапремиальных квартир превышает вторичный по объему свободных лотов в 7,6 раза.

Динамика и причины роста

В прошлом году рост предложения квартир от 1 млрд рублей был еще более заметным. Весной 2025 года количество таких лотов в новостройках Москвы почти удвоилось, а с учетом закрытых продаж увеличилось на 40%. Это связано с общим ростом цен и появлением новых эксклюзивных проектов.

Эксперты объясняют увеличение числа квартир от миллиарда двумя главными факторами: подорожанием элитного жилья и выходом новых делюкс-проектов — самого дорогого сегмента новостроек. Андрей Соловьев, партнер и региональный директор департамента городской недвижимости NF Group, подчеркнул, что самые дорогие предложения сосредоточены именно в делюкс-проектах с высокими качественными характеристиками.

Виктория Григорьева, управляющий партнер Kalinka, добавила, что рост цен связан с повышением строительной готовности и запуском новых делюкс-проектов, где стартовые цены часто превышают среднерыночные. По оценкам Kalinka, средневзвешенная цена таких лотов составляет около 4,5 млн рублей за квадратный метр, а за год она выросла на 18%.

Рекордный выход элитных проектов

С января по апрель 2026 года на рынок элитных новостроек Москвы вышло 21 новый проект, что стало рекордом за всю историю наблюдений. Такой рост связан с эффектом «отложенного предложения»: ранее девелоперы задерживали запуск из-за неблагоприятной макроэкономической ситуации, сейчас темпы увеличились.

Самый дорогой лот — 9,4 млрд рублей

Квартиры с ценой в миллиарды рублей чаще всего относятся к трофейной недвижимости. Такие объекты есть во всех районах Центрального административного округа внутри Садового кольца — в Хамовниках, Пресненском, Замоскворечье, Тверском, Мещанском районах и на Арбате. По словам Андрея Соловьева, это обычно пентхаусы и резиденции с панорамными видами, террасами, высокими потолками, большими площадями и приватной инфраструктурой.

Анатолий Довгань добавил, что высокая цена формируется за счет большой площади, выгодного расположения в доме и уникальных решений — террас, зимних садов, каминов, дополнительных помещений, включая квартиры для персонала, собственное лобби и отдельные парковочные места.

Ключевые девелоперы в сегменте ультрапремиального жилья: VOS’HOD (Brusov, Armani Casa Moscow Residences), Sminex («Лаврушинский», «Обыденский, 1», «Фрунзенский», «Фон Дессин», «Большой Палашевский 11»), MR Private (Nicole, Luce), SENSE (Phantom), Vesper (Levenson, Vesper Кутузовский, Vesper Tverskaya), группа ЛСР («Ле Дом»).

По данным NF Group, самый дорогой лот — пентхаус площадью более 917 кв. м в «Ле Дом» за 9,4 млрд рублей. Виктория Григорьева отметила, что на первичном рынке самые дорогие предложения стоят от 4 до 9 млрд рублей, а цена за квадратный метр достигает 6–11,5 млн рублей.

В выборке лотов от 1 млрд рублей представлены пентхаусы и виллы в центральных локациях и делюкс-проектах, а также крупные квартиры на верхних этажах. Самые дорогие объекты — пентхаусы в «Ле Дом» и «Брюсов», где цены превышают 6 млрд рублей, а также в «Лаврушинском», «Обыденском № 1» от Sminex и «Люче» от MR Group, где лоты стоят более 4 млрд рублей.

Спрос на ультрадорогие квартиры

Сделок с квартирами стоимостью свыше миллиарда в Москве немного из-за ограниченного круга покупателей. По подсчетам «Intermark Городская Недвижимость», ежегодно продается около 20–25 таких лотов. Однако спрос постепенно растет. Санкционные ограничения, усложнившие покупку зарубежной недвижимости, тоже стимулируют интерес к дорогим квартирам в Москве, отметил Анатолий Довгань.

По оценкам Kalinka, в 2025 году было куплено 22 квартиры стоимостью свыше 1 млрд рублей общей площадью 9,1 тыс. кв. м — на 57% и 41% больше, чем в 2024 году. Средневзвешенная цена сделки превысила 3,9 млн рублей за квадратный метр, что на 18% выше показателя 2024 года. В первом квартале 2026 года заключено шесть сделок против четырех годом ранее.

Виктория Григорьева уточнила, что средняя цена в первом квартале 2026 года составила около 4,5 млн рублей за квадратный метр — на 13% выше результата первого квартала 2025 года. Среди крупных покупок — пентхаусы в «Русских Сезонах» и «Стелле Ди Моска», а также лоты в ЖК «Брюсов», «Лаврушинский» и «Карре Блан». По словам эксперта, покупателями таких квартир чаще всего становятся миллиардеры из списка Forbes.

Портрет покупателя

Портрет покупателя ультрадорогой недвижимости в Москве за последние годы практически не изменился. Основу спроса составляют владельцы бизнеса, топ-менеджеры и инвесторы, для которых важны приватность, безопасность, сервис и уникальные характеристики жилья, рассказал Андрей Соловьев.

Значительная часть покупателей — не только москвичи, но и жители регионов. Для них покупка дорогой столичной недвижимости связана с планами переезда, частыми рабочими визитами или желанием сохранить капитал внутри страны на фоне геополитической неопределенности, добавил Анатолий Довгань. Чаще всего это мужчины 55–70 лет, хотя аудитория постепенно молодеет. По статусу это крупные предприниматели.

Мотивация таких сделок обычно связана с долгосрочной защитой капитала, а покупка сравнима с инвестированием в произведения искусства. Дорогая квартира становится символом успеха и статуса или объектом коллекционирования. Редко ее приобретают для будущих поколений, отметил эксперт.

Покупатели ориентируются на эксклюзивные объекты: пентхаусы, городские квартиры и урбан-виллы с площадью в среднем более 500 кв. м и уникальными особенностями — собственной террасой, личным лифтом, отдельным входом, спа-зоной и панорамным видом на город, включая Кремль. Важна престижная локация: Остоженка, Патриаршие пруды, Хамовники, Тверской, Пресненский и Якиманка.

Часто выбирают клубные дома с ограниченным числом лотов. Их эстетика — «тихая роскошь», а интересы связаны с искусством, историей и культурой. Поэтому покупателям важно, чтобы рядом были музеи, театры и галереи, подытожил эксперт.