Выбор квартиры для аренды и перепродажи: в чем разница

В сознании россиянина квартира в Москве — один из наименее рискованных активов. И это тот редкий случай, когда массовое суждение полностью совпадает с реальностью: столичный рынок недвижимости демонстрирует устойчивую положительную динамику. Так, по итогам 2025 года Москва стала лидером по росту цен на новостройки в российских мегаполисах: по данным «НДВ – Супермаркет Недвижимости», средняя цена 1 кв. м на выросла за год 25,5%, до 643,5 тыс. рублей.

У инвесторов в жилье традиционно есть две «тихие гавани» — перепродажа и сдача в аренду. Однако доходность зависит от характеристик конкретного лота, поэтому при выборе важно учитывать нюансы. На что же обратить внимание при покупке инвестиционной квартиры?

Из чего складывается ликвидность

В основе любой успешной инвестиционной стратегии лежит ликвидность. Это слово не случайно стало почти мантрой в профессиональной среде: только ликвидная квартира будет приносить доход вне зависимости от состояния рынка. Из чего же складывается заветная ликвидность? Первое, на что стоит обратить внимание, — локация.

Елизавета СевастьяноваКоммерческий директор «Текта Групп»

Комментарий эксперта:

Отличная транспортная доступность, развитая инфраструктура, близость к вузам, бизнес-центрам и паркам превращают квадратные метры в востребованный объект. Не менее важен уровень благоустройства самого жилого комплекса. Современные дворы без машин, детские площадки, пространства для отдыха и продуманная внутренняя инфраструктура становятся конкурентным преимуществом.

Вторая составляющая ликвидного объекта — надежность застройщика. Безупречная репутация и завершенные без задержек проекты — это гарантия доверия, которое конвертируется в быструю и выгодную сделку для инвестора.

Дополнительным плюсом может быть камерность проекта: чем меньше корпусов в жилом комплексе, тем ниже внутренняя конкуренция между собственниками, а значит, выше шансы на быструю реализацию объекта.

Магнит для арендатора

Если цель инвестора — получать стабильный доход от аренды, то выбор квартиры должен быть максимально прагматичным.

Прежде всего стоит обращать внимание на высокую стадию готовности проекта. Чем ближе дом к сдаче, тем быстрее собственник начнет получать доход. При рассмотрении же введенного в эксплуатацию жилого комплекса можно увидеть, какая инфраструктура уже доступна будущим арендаторам, и исходя из этого корректировать стоимость аренды в большую сторону.

Метраж играет ключевую роль. Оптимальным вариантом считается двухкомнатная квартира: такие объекты чаще выбирают семьи — практика показывает, что эти арендаторы более стабильны, бережно относятся к имуществу и пунктуально оплачивают аренду.

Отделка также имеет значение. Для инвестора предпочтительна готовая или в формате white box: затраты на ремонт минимальны, и квартиру можно оперативно вывести на рынок.

Потенциал роста

При стратегии перепродажи инвестору важно мыслить как визионер, так как ему потребуется умение распознавать долгосрочные возможности.

Во-первых, нужно выбрать сегмент, который позволяет получить более высокую маржу. К примеру, за последний год, по данным аналитиков «Текта Групп», стоимость новостроек масс-сегмента выросла на 10,9% (до 422,4 тыс. руб./кв. м по состоянию на май 2026 года), тогда как цена квадратного метра в бизнес-классе — на 15,6%, до 656,2 тыс. руб./кв. м. Получается, если инвестор стоит перед выбором: просторная квартира комфорт-класса или небольшая, но более высоких сегментов, имеет смысл выбрать второй вариант.

Важна и стадия готовности проекта. Наиболее выгодно заходить на ранних этапах строительства, когда стоимость квадратного метра минимальна.

«К моменту сдачи дома удорожание может составить десятки процентов, и именно это становится источником прибыли. Например, в первой очереди квартала «Эра» с момента старта продаж за три года средняя стоимость квадратного метра выросла на 70%», – говорит Елизавета Севастьянова.

А вот отделка в случае перепродажи не играет решающей роли. На вторичном рынке есть разные покупатели: одни хотят въехать сразу в готовую квартиру, другие — сделать перепланировку и эксклюзивный ремонт.

Площадь квартиры также не ограничивает инвестора. Трудности со сдачей больших метров в аренду не влияют на их успешную реализацию при продаже. На вторичном рынке жилья старого фонда сделки с многокомнатными квартирами нередко сопровождаются юридическими нюансами, поэтому «чистая» новостройка без обременений становится редким предложением.

И, наконец, особую ценность имеют «изюминки». Планировка с террасой, французскими балконами или панорамным видом на парк или реку превращает объект в товар с уникальным торговым предложением. Именно такие детали позволяют продать квартиру быстрее и дороже, выделив ее среди десятков похожих лотов.

«Итак,в квартире под аренду важна универсальность. Средний этаж, стандартная планировка, отсутствие сложных дизайнерских решений — все это делает объект привлекательным для широкой аудитории. В свою очередь, стратегия перепродажи строится на умении видеть потенциал объекта и превращать его уникальные особенности в источник прибыли, – уверена Елизавета Севастьянова. – Однако, какую бы стратегию вы ни выбрали, инвестиции в жилье остаются классическим примером консервативного грамотного вложения: они обеспечивают стабильность, защищают капитал от инфляции и дают уверенность в долгосрочной сохранности средств».

Доходность квартир с прошлого года упала, а окупаемость выросла

Инвестиционный потенциал пригородов: почему в этом сезоне капитал уходит из студий в таунхаусы

ЗПИФы недвижимости: принцип работы, возможные риски и факторы, влияющие на доходность

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости