Новая «вторичка»: нераспроданные квартиры застройщиков образовали целый сегмент рынка

Если еще несколько лет назад главным преимуществом покупки квартиры в новостройке считался ранний вход на этапе котлована, то сегодня покупатели получили возможность выбрать уже готовое жилье в сданных домах. На рынке формируется новый сегмент — так называемая новая «вторичка»: квартиры от застройщика в введенных в эксплуатацию жилых комплексах, которые юридически остаются первичным жильем и доступны для покупки по льготной ипотеке.

Причина появления этого сегмента — рост объема нераспроданных квартир после сдачи домов. По данным Сбера, за последние пять лет объем готового, но не реализованного жилья в России вырос примерно с 6 млн до 10 млн кв. м, а доля квартир, не проданных к моменту ввода объекта, увеличилась с 16% до 28%.

Дешевле, чем на котловане

Несколько лет подряд из-за повышенного ажиотажа на фоне льготных ипотечных программ многим покупателям доставались единичные «остатки» или неликвидные лоты. В сложившейся ситуации сегодня речь идет о полноценных квартирах с хорошими планировками, видовыми характеристиками и готовой инфраструктурой. Более того, в ряде случаев готовое жилье оказывается дешевле квартир на старте продаж в новых очередях.

Владимир Кравченковице-президент по маркетингу «Девелопмент-Юг»

Комментарий эксперта:

Сегодня в экспозиции все чаще появляются качественные варианты с продуманными планировочными решениями, хорошими видовыми характеристиками и удачным расположением внутри дома. Новая тенденция обусловлена текущей макроэкономической ситуацией и трансформацией спроса — именно эти два связанных между собой фактора привели к расширению предложения в уже введенных в эксплуатацию жилых комплексах.

Особенно заметно этот тренд проявляется в регионах. Так, в Екатеринбурге доля сделок с готовыми квартирами в структуре первичного рынка за год выросла с 16% до 20%. Одновременно снижаются темпы продаж: по данным отраслевого аналитического индикатора «Индекс здоровья», разработанного корпорацией «Девелопмент Юг», объем предложения в городе достиг 3,434 млн кв. м, а ежемесячные продажи сократились на 23% год к году.

В результате девелоперы все активнее корректируют цены и усиливают скидочные программы. Например, в Екатеринбурге скидки на готовые квартиры в отдельных проектах достигают 17%. При этом речь идет о квартирах в уже сданных домах с отделкой white box и возможностью сразу получить ключи.

Магамет ЧамоковРуководитель отдела продаж «Девелопмент Юг»

Комментарий эксперта:

Стереотип “на старте дешевле” больше не работает автоматически. Покупатель стал прагматичнее: он сравнивает не только цену за квадратный метр, но и сроки, риски, инфраструктуру. Если готовая квартира стоит столько же или дешевле, чем аналог на стадии котлована, а ключи можно получить сразу — выбор становится очевидным.

Пригодятся для социальных программ?

Меняется и структура спроса. Сегодня рынок постепенно перестраивается под компактные форматы: так, студии и однокомнатные квартиры площадью 32–37 кв. м предлагаются в Екатеринбурге со средним бюджетом 5,8–7,8 млн рублей. Именно такие лоты быстрее всего находят покупателей в условиях осторожного спроса.

При этом проблема затяжных продаж начинает обсуждаться уже и на федеральном уровне. Заместитель председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Каплан Панеш ранее заявил ТАСС, что одним из решений может стать адресный выкуп государством нераспроданных квартир с дисконтом 20–30% от рыночной цены с последующим использованием этого жилья для социальных программ — в том числе для многодетных семей, детей-сирот и участников СВО.

Аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» отмечают, что ситуация особенно показательна в районах активной массовой застройки. Например, в Краснодаре на улице Западный обход — одной из самых активно застраиваемых улиц России в 2024 году — в экспозиции сейчас находится более 130 готовых нераспроданных квартир сразу в нескольких сданных жилых комплексах: это ЖК «Мой город», «Лето», Isay-Парк, «Грани», «Догма Парк». 

На этом фоне рынок постепенно меняет саму логику покупки жилья. Если раньше выгода была связана прежде всего с ранним входом в проект, то теперь ценность все чаще смещается в сторону готовности дома, понятных сроков заселения и минимизации рисков.

Фактически «новая вторичка» становится отдельным сегментом рынка — со своей экономикой, спросом и новой моделью потребительского поведения.

Также читайте:

• Купить квартиру в столичной новостройке в 2026 году: ипотека или рассрочка?
• Новостройки в феврале: цены показали слабый рост
• Московские застройщики рассчитывают на региональных покупателей. Дождутся ли?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости