В Росреестре раскрыли механизмы защиты прав детей при сделках с недвижимостью

Ко Дню защиты детей в управлении Росреестра по Москве подготовили ответы на пять самых распространённых вопросов о сделках с недвижимостью, в которых участвуют дети. По информации РБК Недвижимость, ведомство разъяснило, как дети могут распоряжаться своим жильём и какие права у них сохраняются в разных ситуациях.

1. Когда ребёнок может самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью и подписывать документы?

Дети до 14 лет не имеют права самостоятельно управлять своим имуществом и подписывать сделки. Все операции от их имени проводят законные представители — родители, усыновители или опекуны.

С 14 до 18 лет несовершеннолетние могут заключать сделки и подписывать документы, но только с письменного согласия законных представителей. Исключения — вступление в брак или эмансипация, когда ребёнок становится полностью дееспособным и распоряжается имуществом наравне со взрослыми (п. 2 ст. 21, ст. 27 ГК РФ).

2. Может ли совершеннолетний оспорить сделки с его имуществом, заключённые законными представителями до совершеннолетия?

Если права ребёнка были нарушены, он может обратиться в суд уже с 14 лет. Например, можно оспорить продажу недвижимости, если ухудшились жилищные условия или уменьшилась доля ребёнка в собственности. После 18 лет возможно оспорить сделки, например, по приватизации жилья.

Однако, как объясняют в Росреестре, суды редко отменяют такие сделки, поскольку предполагается, что родители действовали добросовестно и в интересах ребёнка, пока не доказано обратное.

3. Нужно ли выделять доли детям в ипотечном жилье, купленном без материнского капитала?

Закон не обязывает выделять доли детям в ипотечном жилье, приобретённом без использования материнского капитала. Родители могут сделать это по своему желанию.

В столичном Росреестре пояснили: «Собственность родителей не становится автоматически собственностью детей и наоборот — родители не могут претендовать на собственность детей».

4. Имеет ли ребёнок право на долю в квартире при приватизации?

При приватизации несовершеннолетние дети, зарегистрированные в квартире, обязательно включаются в число собственников (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Доли всех участников считаются равными, но по соглашению их можно изменить.

Чтобы уменьшить долю ребёнка или отказаться от участия в приватизации, требуется разрешение органов опеки и попечительства. Увеличение доли ребёнка дополнительных согласований не требует.

В ведомстве предупреждают, что исключение ребёнка из приватизации или нарушение его прав может привести к признанию сделки недействительной.

5. Какие права на жильё сохраняются у ребёнка при разводе родителей?

Если ребёнку выделена доля в недвижимости, она не подлежит разделу. Если же ребёнок лишь зарегистрирован в квартире, доля при разделе имущества супругов не выделяется.

Суд может отступить от равенства долей супругов, учитывая интересы ребёнка, и присудить большую долю тому родителю, с кем остаётся ребёнок. Однако это остаётся на усмотрение суда.

Ранее Росреестр разъяснил, что при покупке жилья с использованием материнского капитала родители обязаны выделить ребёнку долю в праве собственности. Такая недвижимость оформляется в общую собственность, а размер доли ребёнка определяют все дееспособные члены семьи.