Ипотека оживает: доля сделок с кредитом на рынке столичных новостроек выросла во всех сегментах

Начиная с первых месяцев 2026 года, на первичном рынке жилья Москвы зафиксирован всплеск интереса к ипотечному кредитованию абсолютно во всех категориях жилья. В частности, в лидирующем сегменте — бизнес-классе — доля сделок с привлечением кредита взлетела до 50%, хотя годом ранее этот показатель составлял лишь 35%. Данные тенденции обсуждались в рамках XII Всероссийского форума-практикума «For Cities | Форум для городов», инициаторами которого выступили Key Capital и «Школа девелопера» при поддержке компании «Метриум».

Бизнес-класс стал новым лидером

Юлия Иванова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум», детально разобрала изменения структуры рынка в 2026 году. В первую очередь, сопоставляя январь-апрель 2026 года с тем же отрезком 2025 года, аналитики отмечают повсеместный рост доли ипотеки в договорах долевого участия (ДДУ). Динамика распределилась следующим образом:

• В «старой» Москве: комфорт-класс прибавил 15 п.п. (достигнув 77%), бизнес-класс также вырос на 15 п.п. (до 50%), премиум-сегмент поднялся на 7 п.п. (до 22%), а элитная недвижимость показала рост на 2 п.п. (до 3%).
• За пределами МКАД: в Новой Москве показатель подскочил на 21 п.п. (до 82%), а в Подмосковье увеличился на 12 п.п. (до 77%).

На рынке предложения ключевым вектором стало увеличение объемов жилья бизнес-класса и более премиальных категорий. По словам Ивановой, именно бизнес-класс сейчас формирует основную массу предложения и демонстрирует наибольшую стабильность.

При этом наблюдается массовый сдвиг сроков ввода в эксплуатацию. В Московском регионе из 13 млн кв. м, заявленных к сдаче на 2025 год, порядка 42% перенесено на 2026 год. Снижается и количество премьер на рынке: если в 2024 году стартовали продажи 100 новых проектов, то в 2025 году их число сократилось до 69. Примечательно, что в границах старой Москвы девелоперы запускают преимущественно дорогие проекты, тогда как Московская область пополняется в основном комфорт-классом.

Параллельно застройщики все чаще отказываются от чистовой отделки: за год доля таких лотов в столице увеличилась на 9 п.п., а в области — на 16 п.п. Ценовая динамика также идет вверх: стоимость квадратного метра в бизнес-классе старой Москвы за год выросла на 15%, пробив отметку в 542 тыс. рублей, из-за чего средний бюджет покупки достиг 31,8 млн рублей.

Ипотека перестала быть автоматическим драйвером

Как отметил руководитель отдела ипотечных программ «Метриум» Павел Зверев, рынок окончательно распрощался с прежними драйверами — базовой рыночной ипотекой, всеобщей льготной программой и околонулевыми ставками от застройщиков. На смену им пришли комбо-кредиты, субсидирование, trade‑in и траншевая ипотека. Теперь во главе угла стоит индивидуальный сценарий, когда сложная кредитная схема собирается под конкретные возможности клиента (размер первого взноса, наличие льгот).

Среди наиболее эффективных инструментов выделяется траншевая ипотека: в течение первых двух лет заемщик вносит символическую сумму (вплоть до 1 рубля) и лишь затем начинает гасить основной долг, рассчитывая на то, что к этому моменту ключевая ставка снизится. А вот субсидирование от самих девелоперов не получило широкого распространения: огромные банковские комиссии вынуждают застройщиков завышать итоговую цену квартиры, что делает такие условия невыгодными для покупателя.

Требования банков к заемщикам стали строже: доходы проверяются тщательнее, а процент одобрений по нетипичным схемам падает. В связи с этим Зверев упомянул и грядущие трансформации в «Семейной ипотеке»: ожидается введение плавающих (дифференцированных) ставок, повышение кредитного лимита для Москвы до 18 млн рублей, ограничение по площади (не менее 60 кв. м) и урезание максимального срока выплат с 30 до 15–20 лет. Эксперт подчеркнул, что ипотека превратилась в продукт тонкой настройки. Дальновидные девелоперы сегодня заранее, еще на стадии проектного финансирования, включают затраты на все финансовые инструменты в стоимость жилья, чтобы избавить клиентов от скрытых комиссий и усложнений.

Конверсия лид-сделка упала до 2–3%

Основатель компании Pinigina Consulting Светлана Пинигина рассказала о трансформации подходов к реализации объектов. Конверсия из лида в реальную сделку падает: если годом ранее нормой считались 6-7%, то сегодня удачным показателем являются 5-6%, а в регионах с высокой конкуренцией (таких как Новосибирск или Екатеринбург) цифра и вовсе обвалилась до 2-3%. Удлинился и цикл принятия решения: даже клиенты с наличными средствами («живыми» деньгами) могут выбирать квартиру до двух месяцев.

Хотя рекламные бюджеты сейчас активно перетекают в сторону брокериджа, Пинигина советует не урезать расходы на генерацию лидов, так как снижение объемов рекламы моментально обрушивает поток клиентов. В текущих реалиях продажи растут за счет партнерских сетей, создания индивидуальных финансовых конструкторов под покупателя и четкого позиционирования бренда на фоне конкурентов. Кроме того, владельцам бизнеса приходится лично вникать в микроменеджмент отдела продаж, полностью перекраивая систему мотивации персонала под новые задачи.

Резюмируя выступления, Эвелина Ишметова (основатель «Школы девелопера» и директор по развитию Key Capital) заявила, что девелоперы сейчас переосмысливают не просто сам продукт, но и всю систему продаж. Из-за жестких требований банков и высоких ставок покупателю жизненно необходима индивидуальная финансовая стратегия. Для клиента это безусловный плюс: сегодня брокеры, застройщики и банки совместно создают многоуровневые калькуляторы. Они учитывают материнский капитал, личные накопления, схемы trade‑in, транши и комбинации разных ипотечных программ. В результате человек получает не просто решение банка по кредиту, а гибкий конструктор из нескольких стратегий, идеально адаптированный под его личную жизненную ситуацию.

Также читайте:

• Семейная ипотека в 2026 году: новые условия с 1 февраля — полный обзор
• Доступность покупки столичных новостроек в ипотеку увеличилась на 10%
• Итоги мая по городам РФ: новостройки перестали дорожать

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости