В какую недвижимость выгодно инвестировать в 2026 году, чтобы превзойти депозиты

В 2026 году многие считают, что недвижимость — не самый выгодный способ вложить деньги. Тем не менее, доходность большинства сегментов рынка превышает 12%, что делает такие инвестиции привлекательными, отмечают эксперты.

К середине года доходность вложений в разные виды недвижимости варьируется в два-четыре раза. При этом почти все сегменты приносят доход выше банковских депозитов, за исключением одного, в который инвесторы всё равно вкладываются. По информации РБК Недвижимость, эксперты выделяют наиболее выгодные направления и стратегии инвестирования в недвижимость на 2026 год.

Как меняется финансовая система, какие инструменты выбирать для инвестиций и как оценивать риски — на эти вопросы РБК вместе с экспертами отвечает в проекте «Какой курс?» с 22 июня по 5 июля. Многие специалисты примут участие в главном инвестиционном событии — «Инвест Викенде» РБК 27 июня.

Склады — лидеры по доходности

Складская недвижимость сегодня считается самым стабильным и предсказуемым инвестиционным активом. В 2026 году доходность вложений в этот сегмент достигает 14–16% годовых, согласно оценкам PARUS Asset Management, IBC Real Estate и NF Group.

Микаэл Казарян, член совета директоров и руководитель департамента рынков капитала IBC Real Estate, объясняет, что ключевое преимущество складов — возможность сдавать их в аренду крупным компаниям на длительные сроки. Это снижает операционные риски и обеспечивает стабильный денежный поток, менее подверженный колебаниям рынка.

Средний срок окупаемости складской недвижимости при аренде сейчас составляет 7–9 лет, что является минимальным показателем среди всех сегментов, отмечают в PARUS Asset Management.

Офисы — второй по доходности сегмент

Офисная недвижимость занимает второе место по доходности в 2026 году — 13–15% годовых, по оценке NF Group.

Эксперты выделяют два основных подхода к инвестициям в офисы. Первый — классический: покупка целого этажа или здания с последующей сдачей в аренду. Здесь стабильный доход обеспечивают бизнес-центры классов А и В+, где важны качество здания, локация и ликвидность, поясняет Марина Малахатько, партнер NF Group.

Второй подход появился в последние несколько лет. По словам Казаряна, это деление офисного блока в строящемся бизнес-центре на несколько небольших помещений, что облегчает их сдачу в аренду. Минимальный бюджет для таких инвестиций — 30–35 млн рублей, что позволяет приобрести офис площадью 60–70 кв. м в бизнес-центре класса А на этапе строительства.

Рост строительной готовности уже приносит доход, а основная прибыль формируется при сдаче офисов в аренду. Средний срок окупаемости — 8–10 лет, оценивают в IBC Real Estate.

Торговая недвижимость — самый нестабильный сегмент

Доходность торговой недвижимости в 2026 году составляет 12–14% годовых, немного уступая офисам, по данным IBC Real Estate. Однако этот сегмент самый волатильный из коммерческой недвижимости. Снижение покупательской активности, особенно в офлайн-торговле, влияет на обороты арендаторов и доход собственников.

Чтобы снизить риски, эксперты советуют выбирать определённые форматы торговых объектов. В 2026 году это:

• крупные торгово-развлекательные центры с широкой развлекательной программой, что повышает посещаемость и доходность, объясняет Елена Михайлова из PARUS Asset Management;
• небольшие районные торговые центры с концепцией «15-минутного города» — новый перспективный сегмент, который набирает популярность и может приносить доход выше, чем крупные ТЦ, уточняет Казарян.

Средний срок окупаемости торговой недвижимости составляет 8–10 лет, как и у офисов.

Жилая недвижимость — наименее доходный, но популярный сегмент

По данным NF Group, доходность жилой недвижимости в 2026 году составляет всего 4–6% годовых. Это значительно ниже коммерческих сегментов и даже ниже ставок по банковским депозитам, которые по данным Центробанка достигают 12,86% годовых в топ-10 банков. Таким образом, инвестиции в жилье в 2–3 раза менее доходны, чем депозиты.

Тем не менее, жилье остаётся самым понятным и доступным вариантом для розничных инвесторов, отмечает Казарян. Это связано с широким предложением и разными порогами входа, а также с восприятием жилья как стабильного актива.

Доходность в жилом сегменте сильно зависит от класса недвижимости. По данным NF Group, средние показатели в 2026 году таковы:

• элитное жилье — 7% годовых;
• премиум-класс — 5,5–6%;
• бизнес-класс — около 5%;
• комфорт-класс — 4%.

Срок окупаемости жилой недвижимости составляет 15–25 лет — самый длительный среди всех сегментов, уточняют в PARUS Asset Management.

Три способа получать доход от инвестиций в недвижимость

Первый способ — купить объект и продать его после роста стоимости. Такой подход характерен для строящихся проектов, особенно элитного жилья и качественных офисов, где цена растёт с увеличением строительной готовности. Аналогично можно инвестировать в объекты реконструкции, если удаётся приобрести их дешевле рыночной стоимости.

Второй вариант — долгосрочная аренда. Это позволяет получать стабильный пассивный доход на срок от десяти лет и более. В отличие от депозитов, такие инвестиции лучше защищены от инфляции. Сегодня этот способ особенно актуален для коммерческой недвижимости, где арендный доход привлекательнее, чем у элитного жилья.

Третий способ — сочетание первых двух: купить, сдавать в аренду и затем продать. Инвестор получает доход и от аренды, и от прироста стоимости актива. Такой подход распространён среди инвесторов крупных проектов с банковским финансированием. Пример — складской комплекс, бизнес-центр или торговый центр с долгосрочной арендой, который продают через 5–10 лет после покупки.