Первое полугодие для новостроек превзошло показатели ковидного периода

Продажи новостроек в Москве за первое полугодие 2026 года упали до минимальных значений с начала пандемии. Спрос сдерживают дорогая ипотека и высокий порог входа, что особенно чувствительно для массового покупателя.

Первое полугодие стало одним из самых слабых периодов по продажам строящегося жилья в столице за последние годы. По информации РБК Недвижимость, продажи новостроек в Москве за шесть месяцев сократились более чем на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Аналитики bnMAP.pro оценивают спад в 36%, а Dataflat фиксирует снижение продаж квартир и апартаментов по договорам долевого участия (ДДУ) на 34%.

«Всего реализовано 26,8 тыс. лотов — это минимум за последние годы. Даже в первом полугодии 2020 года, когда рынок переживал кризис из-за пандемии, продажи были выше», — отметил руководитель сервиса Dataflat Александр Пыпин.

По словам руководителя направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерины Ломтевой, первое полугодие 2026 года стало самым слабым минимум за пять лет как по количеству сделок, так и по площади реализованного жилья. В 2021–2025 годах рынок стабильно показывал 39–49 тыс. сделок за первые шесть месяцев, а в этом году показатель упал до 27,2 тыс. По площади реализованного жилья ситуация аналогичная — 1,39 млн кв. м, что является минимальным значением за последние годы.

Спрос в Новой Москве упал сильнее, чем в старых границах города. По данным CORE.XP, в Старой Москве количество сделок снизилось на 26% (до 20,6 тыс. лотов), площадь — на 24% (до 1,1 млн кв. м). В Новой Москве спад составил 45% по сделкам (6,4 тыс. лотов) и 47% по площади (282,7 тыс. кв. м). «Общее падение спроса в Москве во многом связано с Новой Москвой, где покупатели более чувствительны к ипотеке и бюджету входа», — пояснила Екатерина Ломтева.

Дорогая ипотека и высокий порог входа сдерживают спрос

На активность покупателей влияют несколько факторов. Один из главных — ужесточение условий семейной ипотеки и высокая стоимость рыночных кредитов. «Хотя ключевая ставка Банка России к концу июня снизилась до 14,25%, ипотека остается дорогой и ограничивает платежеспособный спрос», — отметила руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP. Изменения с 1 февраля в семейной ипотеке сузили возможности покупки и снизили инвестиционное использование льготных кредитов.

Еще одна причина снижения спроса — высокий бюджет входа на рынок. «Покупатели стали осторожнее: кто-то откладывает покупку, кто-то выбирает меньшую площадь, кто-то обращается к вторичному рынку или ждет более выгодных условий от застройщиков», — объяснила Екатерина Ломтева. Александр Пыпин добавил, что сокращение продаж связано с уменьшением предложения и ростом цен: «Квартиры продаются дороже, но в меньшем количестве».

Рынок смещается в сторону дорогих новостроек

В Москве растет доля премиального и элитного жилья. По данным «Метриум», в первом полугодии 2026 года почти 82% новых запусков приходилось на сегменты премиум и элит, тогда как годом ранее этот показатель был 22%. Массовые проекты комфорт-класса становятся редкостью: в Новой Москве стартовал всего один такой проект, в старых границах — ни одного. Коммерческий директор «Метриум» Дмитрий Проскурин объясняет это конкуренцией с готовыми новостройками, где квадратный метр стоит дешевле.

По оценкам CORE.XP, предложение на рынке новостроек Москвы выросло за полгода на 4,3% по числу лотов и почти на 5% по площади, но рост обеспечен в основном дорогими сегментами. В комфорт-классе количество лотов сократилось на 4% до 12,7 тыс., в бизнес-классе почти не изменилось (+0,9%, до 21,7 тыс.). В премиальном сегменте предложение выросло почти на 50% — до 5,2 тыс. лотов, а в де-люкс — на 88%, до 0,5 тыс. лотов.

Совокупный объем предложения в Старой Москве, по данным Nikoliers, в январе—июне составил 2,3 млн кв. м — минимальный показатель с второго квартала 2022 года. Директор по развитию департамента жилой недвижимости Анна Мурмуридис связывает это с сокращением девелоперской активности. Во втором квартале 2026 года объем нового предложения по проектным декларациям составил 241 тыс. кв. м — вдвое меньше, чем в первом квартале, и наименьший результат за пять лет. Особенно скромные показатели в комфорт-классе: всего два корпуса объемом 50,7 тыс. кв. м.

Цены на новостройки растут, но медленнее

Цены на новостройки в Москве продолжают расти, но темпы замедляются. По данным Nikoliers, средневзвешенная цена за квадратный метр в первом полугодии составила 653 тыс. рублей — на 18,1% выше, чем годом ранее. Однако квартальный прирост во втором квартале 2026 года составил 2,8%, тогда как год назад он был 4,2%. Помесячный рост во втором квартале снизился до 0,8% с 1,4% в аналогичном периоде 2025 года. Представитель Nikoliers связывает замедление с сокращением спроса и усилением конкуренции между застройщиками.

При этом снижение цен не наблюдается: себестоимость строительства, расходы на проектное финансирование, затраты на социальную инфраструктуру и длительные сроки согласования проектов создают прочный ценовой фундамент.

Аналитики bnMAP.pro также отмечают замедление роста цен. По их данным, средняя цена за квадратный метр в Москве на конец первого полугодия 2026 года составила 747,4 тыс. рублей, что на 7,4% выше, чем во втором полугодии 2025 года (695,9 тыс. рублей) и на 26% выше, чем в первом полугодии 2025 года (593,4 тыс. рублей). Для сравнения, во втором полугодии 2025 года рост составил 17,2%. «Замедление связано с низким спросом в столице», — пояснила основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова.

Ипотека и финансовые инструменты девелоперов

Доля сделок с ипотекой на рынке новостроек в первом полугодии выросла до 62%, что на 7,5 п.п. выше, чем в первом полугодии 2025 года, отмечают аналитики bnMAP.pro. Dataflat фиксирует рост с 50% до 59%. Александр Пыпин связывает это с понижением ключевой ставки ЦБ с 21% до 14,25% и снижением ставок по рыночной ипотеке, что расширило возможности кредитования.

Изменения в семейной ипотеке также повлияли на динамику. По словам Анны Мурмуридис, в январе 2026 года доля ипотечных сделок достигала 67%, поскольку покупатели стремились воспользоваться расширенными условиями до их ограничения с 1 февраля. После этого доля снизилась до 45% в отдельные месяцы. Однако по сравнению с 2023–2024 годами ипотека используется меньше: показатель первого полугодия 2026 года на 13,5 п.п. ниже, чем в 2024 году, и на 12 п.п. ниже, чем в 2023 году, добавила Ирина Доброхотова.

Рынок новостроек становится более зависим от финансовых инструментов девелоперов. «При высокой ставке и ограниченной льготной ипотеке важнее становятся рассрочки, субсидированные программы, траншевые платежи, скидки на пул лотов и гибкие условия сделки», — объяснила Екатерина Ломтева. Она считает, что второе полугодие может показать улучшение спроса, но без резких скачков. «В июне уже заметно улучшение по сравнению с февралем—маем, а снижение ключевой ставки создает позитивный фон. Однако восстановление будет постепенным: покупатели остаются осторожными, а высокая стоимость кредита продолжает влиять на решения», — заключила эксперт.