Как изменился спрос на московском рынке вторичного жилья в 2026 году

В начале 2026 года на рынке вторичного жилья в Москве заметно оживление: количество сделок растет, а вместе с ним и цены на квартиры. После снижения ставок по ипотеке отложенный спрос начал активизироваться, и покупатели стали переключаться с новостроек на готовое жилье, где цены ниже. По информации РБК Недвижимость, эксперты ожидают, что этот тренд сохранится во второй половине года.

Спрос смещается в сторону вторичного жилья

В Москве растет интерес к покупке готовых квартир. Статистика Росреестра и аналитиков подтверждает этот тренд: за первое полугодие 2026 года на вторичном рынке было зарегистрировано 66 тыс. сделок — на 3,4% больше, чем за тот же период прошлого года.

Особенно активный рост спроса пришелся на второй квартал. Риелторы, опрошенные редакцией РБК Недвижимость, отмечают, что разгон спроса начался в марте-апреле. По данным компании «Этажи», во втором квартале было заключено 35,6 тыс. сделок с вторичным жильем — на 19,2% больше, чем в апреле—июне 2025 года, подсчитали в Росреестре.

Риелторы связывают рост сделок с несколькими факторами: снижением ипотечных ставок, накопленным отложенным спросом и, главное, с переходом покупателей с рынка новостроек на вторичный, где цены более привлекательны.

Иван Золотарев, ведущий эксперт компании «Этажи», считает, что переток спроса на вторичный рынок стал главным трендом последних месяцев и сохранится. По его словам, на рынке готового жилья постепенно реализуется большой объем отложенного спроса, причем многие квартиры продаются с существенными скидками.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра ИРН.РУ, обращает внимание на парадоксальную ситуацию: «Условия по семейной ипотеке ужесточаются, а цены на новостройки без льготной ипотеки становятся неподъемными. Сейчас готовые новостройки продают дешевле, чем котлован с сдачей в 2028–2029 годах. Застройщики создали сюрреалистичную ситуацию с перегретыми ценами, и покупатели в поисках альтернативы переходят на вторичный рынок».

Покупатели обращают внимание не на старый жилой фонд, а на недавно сданные новостройки возрастом 5–7 лет, отмечает партнер риелторской компании Vysotsky Estate Сергей Смирнов. Инвесторы избавляются от объектов, приобретенных пять и более лет назад, и застройщики фактически конкурируют сами с собой.

Динамика цен на вторичном рынке Москвы

Цены на вторичное жилье в Москве растут весь 2026 год. По данным «Инком-Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра во втором квартале достигла 308,1 тыс. рублей. Это на 6,2% выше показателя первого квартала, на 7,4% больше, чем в четвертом квартале 2025 года, и на 8,7% выше, чем во втором квартале 2025 года. Максимальный месячный рост цен зафиксирован в мае — 5,2%.

В аналитическом центре ИРН.РУ оценивают рост более умеренно: средняя цена на готовое жилье в Москве и Новой Москве выросла за полугодие на 4,8%, достигнув 299,5 тыс. и 218,5 тыс. рублей за квадратный метр соответственно, без учета элитного сегмента. По словам Олега Репченко, рост цен на вторичку примерно соответствует официальной инфляции, которая по данным Росстата составила 4,2% за полугодие. Основной прирост связан с недорогими сегментами и вымыванием с рынка наиболее доступных квартир. Этот тренд, скорее всего, сохранится.

Риелторы называют главными причинами роста цен высокий спрос и ограниченное предложение. Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet, отмечает: «Росту цен способствует ограниченный объем предложения и вымывание ликвидных объектов».

Денис Васильев, руководитель офиса «Новослободский» компании «Инком-Недвижимость», добавляет, что на рост цен повлиял и приток покупателей, закрывших банковские депозиты и желающих вложить деньги в недвижимость. Однако после завершения этого потока рынок может снова наполниться квартирами по более выгодным ценам для покупателей.

Предложение на минимуме за пять лет

Несколько лет подряд на рынке вторичного жилья Москвы наблюдается дефицит ликвидных объектов. Компании «Этажи» и Est-a-Tet фиксируют минимальный за пять лет объем предложения.

По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», в первом полугодии 2026 года на рынке готового жилья было выставлено всего 20,6 тыс. квартир — на 43,8% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. По сравнению с концом 2025 года предложение сократилось на 28,9%, а за второй квартал — на 13,6% по сравнению с первым.

Сокращение предложения может быть связано с ростом цен на размещение объявлений на крупных агрегаторах, считает Сергей Смирнов. Риелторы и собственники не готовы платить за рекламу квартир, которые долго не продаются.

Юлия Дымова поясняет, что из-за высоких ставок по рыночной ипотеке многие владельцы однокомнатных и двухкомнатных квартир предпочитают сдавать их в аренду и не спешат выставлять на продажу. Иван Золотарев прогнозирует, что в среднесрочной перспективе предложение останется низким. Ситуацию может изменить более уверенное снижение ключевой ставки, когда на рынок выйдет больше квартир и рынок стабилизируется, считает он.

Прогнозы на второе полугодие

Сергей Смирнов ожидает, что до конца года ситуация на вторичном рынке будет похожа на первое полугодие и 2025 год. Олег Репченко прогнозирует умеренный рост цен, который будет соответствовать инфляции.

«Вторичное жилье должно чувствовать себя лучше новостроек, поскольку цены ближе к покупателям, а квартиры готовы к заселению. Возможно, вторичка продолжит расти в цене, отыгрывая инфляцию, а цены на новостройки немного снизятся. В итоге ценники на первичном и вторичном рынках приблизятся», — говорит Олег Репченко. Однако он предупреждает, что геополитика и изменения ключевой ставки могут повлиять на рынок в любую сторону.

Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», также ожидает роста цен на вторичное жилье. По ее мнению, при дальнейшем увеличении спроса и ограниченном предложении цены могут расти на 4–5% в месяц, а разрыв между ценами на новостройки и вторичное жилье сократится до минимальных значений.