Артем Карасев: «Скоро ежемесячный платеж по ипотеке может вырасти вдвое»

Законодатели готовят очередной пакет изменений в области финансирования приобретения жилья, и все они только ужесточают условия для покупателей. С 1 октября могут снова измениться условия по семейной ипотеке. С новыми условиями платеж большинства заемщиков вырастет в два раза, что сделает жилье для них практически недоступным. Ждать улучшения ситуации не стоит, рынок уже видел внезапную «отмену» IT-ипотеки для столиц, ужесточение условий по семейной, резкое снижение одобрений от банков. Самое лучшее время для решения жилищного вопроса – сейчас. Коммерческий директор AFI Development Артем Карасев анализирует ситуацию и дает советы, как оптимизировать финансовую схему, чтобы купить квартиру.

Ипотека «последнего вагона»

Нынешняя осень бьет рекорды по уровню неопределенности. С 1 октября, как заявлял Минфин, программа «Семейная ипотека» может претерпеть очередные, уже четвертые по счету, изменения. Несмотря на то, что до заявленных изменений осталось три недели, никаких официальных разъяснений нет. Заявления носят диаметральный характер: от «6% всех устраивает, не надо ничего менять» до полной отмены льгот для отдельных регионов.

Последние два года рынок живет в режиме «последнего вагона». В 2024-м году власти завершили массовую льготную ипотеку, летом отменили IT-ипотеку, осенью пугали заморозкой депозитов и отменой/изменениями «семейной ипотеки», в 2025-м резко выросла доля отказов в банках, в 2026 году сильно изменили параметры семейной программы. Каждый раз разговоры об отменах вызывали всплеск отложенного спроса, люди пытались успеть в этот самый «последний вагон».

Сейчас ситуация, с точки зрения ипотечных экспертов, более настораживающая: отсутствие официальной информации заставляет вспомнить историю с IT-ипотекой. Летом 2024 года, внезапно, без предупреждения, Москву и Санкт-Петербург исключили из списка городов действия программы, хотя они составляли 50% спроса.

Наши клиенты, которые спокойно бронировали квартиры в проектах AFI Development и ждали лимитов, вдруг оказались у разбитого корыта.

Что изменится для заемщиков

Какие возможные грядущие изменения по семейной ипотеке обсуждают? С учетом того, что главная цель этой программы – стимулировать рождаемость, то основная дискуссия разворачивается по поводу того, кому давать льготы. Наиболее реалистичный сценарий, который озвучивается в профессиональной среде, – дифференциация ставки, чтобы стимулировать рост населения. Такова генеральная идея демографической политики.

Один из вариантов: оставить 6% для всех, и ввести льготу 4-5% для семей, которые решатся на третьего ребенка. Это отличный стимул для рождаемости. Логика проста: «Если я рожу третьего, ставка будет 4%, почему бы и нет?».

Обсуждается и более радикальный вариант – вычеркнуть столицы из льготной программы, по аналогии с IT-ипотекой. Но, как справедливо заметили эксперты, «это просто зарубить девелопера в ноль». Учитывая, что ключевые сделки сейчас идут именно через семейную ипотеку (именно она поддерживает спрос), полностью убирать столицы было бы убийственно для строительного сектора. Государству пришлось бы потом спасать застройщиков от банкротства, а денег на это в бюджете нет.

Сравнение условий по «семейной ипотеке», действующих и предполагаемых

Попробуем посчитать. Возьмем для расчета квартиру в ЖК «Сиреневый парк» на востоке Москвы площадью 59,2 кв. м в недавно построенном, сданном в эксплуатацию доме. Ее стоимость 25 899 496 руб. с учетом скидки в 25%. Первоначальный взнос примем в 32%. Для исходной (без скидки) стоимости квартиры 34 532 661 руб. он будет равен 13 899 496 рублей. При текущих условиях семейной ипотеки 6% на 30 лет ежемесячный платеж семьи составит 71 940 руб. 

Это на 50% ниже стоимости аренды квартиры такой же площади у той же станции метро Бульвар Рокоссовского, где ставка находится в диапазоне от 100 до 120 тыс. руб./мес., по данным Циан.

Если ставка по семейной ипотеке вырастет в два раза – до 12%, ежемесячный платеж вырастет практически вдвое – до 123 434 руб. в месяц и сравняется с верхним уровнем ставки аренды.

Из депозитов – в покупатели

В первом квартале 2026 года ипотечных сделок было 81%, а 19% – тех, кто платил всю сумму сразу. По данным на август, доля ипотеки снизилась до 71%, а доля «стопроцентников» выросла до 24%. Они появились благодаря высокой ключевой ставке и высоким ставкам по вкладам. Начали снижаться ставки по вкладам, люди начали инвестировать в недвижимость. Те, кто умеют считать деньги, дают им «работать»: раньше это были вклады, которые приносили проценты, сейчас – квадратные метры, потому что жилье в любом случае растет в цене. За всю историю российского рынка недвижимости не было значимого снижения цен.

За последние 5 лет стоимость жилья в Москве выросла, по данным «МИР КВАРТИР», в два раза. Зарплаты выросли всего на 20%. Соотношение стоимости недвижимости и процентной ставки на текущий период колоссальное. Процентная ставка растет, доходы ежегодно не индексируются.

В перспективе ситуация вряд ли изменится. Банки, лишившиеся государственного субсидирования по массовым программам, не спешат снижать ставки вслед за ключевой. Они закладывают в кредиты свою маржинальность, вводят дополнительные надбавки и ужесточают скоринг. С прошлого года по рынку выросла доля отказов банков заемщикам – до 60%.

У разных застройщиков дело может обстоять по-разному. Например, у нас доля отказов не превышает 3%. Поскольку мы подаем заявку сразу в несколько банков, проверяем долговую нагрузку заемщика перед отправкой. В аккредитации у нас более 20 банков-партнеров.

Какие варианты обсуждаются сейчас

Игроки рынка, конечно, заинтересованы в улучшении доступности жилья, и постоянно появляются новые инициативы. Но, как показывает практика, они или не принимаются на законодательном уровне или существенного влияния на рынок не оказывают. Рассмотрим некоторые из последних. 

Госпрограмма семейной ипотеки

Надежда на улучшение условий есть, но только для семей с тремя и более детьми. Остальных, как мы уже отметили, ожидает только ухудшение условий. Кроме того, обсуждается отмена так называемой донорской ипотеки. 

Программа «ипотеки для студентов»

Одна из законодательных инициатив, направленная на помощь молодому поколению, предполагающая льготную ставку 6%. Дальше идеи дело не пошло.

Сберегательные счета для ипотеки

Одна из наиболее обсуждаемых тем. Вы копите на первоначальный взнос, а банк после одобряет кредит. На первый взгляд, идея рабочая. Однако вспомним, что подобная схема уже существовала у одного из застройщиков, но не стала популярной. Клиент заключал договор аренды с последующим выкупом: часть платежа шла в накопительную часть первоначального взноса на ипотеку.

Главная проблема таких схем – большие риски для застройщика. Представьте: люди уже живут в квартире, но по каким-то причинам не могут перейти на ипотеку. Кто будет возвращать деньги и восстанавливать жиль? Продать обжитую квартиру от застройщика – задача сложная. Поэтому при всей внешней привлекательности для клиента эти программы не стимулируют спрос, а лишь перекладывают риски на девелоперов.

С другой стороны, банкиры и брокеры видят выход в сберегательных схемах, где можно накопить на первоначальный взнос в специальных счетах.

Советы потенциальным покупателям

• Покупать сегодня, если есть потребность в жилье. Не ждать улучшений по государственным льготным программам – их не будет. Ипотечные стандарты ужесточились, банки отменяют субсидированные ставки на короткие периоды. Альтернативные программы, доступные и комфортные, только обсуждаются, никаких реальных изменений не происходит.
• Можно взять комбинированную ипотеку с двумя кредитными договорами. Один – на сумму до 12 млн под льготные 6%, второй – на остаток по рыночной ставке. Это позволяет взять кредит до 30 млн. Дорогую часть кредита можно досрочно погасить или рефинансировать, когда ключевая ставка пойдет вниз. Это пока самый популярный и рабочий инструмент.
• При схеме рассрочки оптимальная схема – это зайти с минимальным взносом (5-10%) в сделку, далее платить равными ежемесячными платежами, и за два-три месяца до окончания срока перейти в ипотеку, погасив обязательства по рассрочке. Взять кредит на максимально допустимые сроки, чтобы уменьшить для себя ежемесячные отчисления.

Также читайте:

• Ярослав Гутнов: «Массовое жилье в Москве стало новым бизнес-классом»
• Комбо-ипотека в 2026 году: инструкция по сборке, механизм, плюсы и риски
• Средний россиянин купит новостройку, откладывая зарплату 6 лет

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости