Делать ли ремонт, чтобы сдать дороже?

Цена аренды квартиры, помимо прочего, зависит и от ее состояния. Если отделка хорошая, мебель удобна, а техника исправна, то такую квартиру можно сдать подороже. Но не стоит делать шикарный ремонт в маленькой квартире на окраине — такая затея вряд ли окупится.

Если вы ответственный арендодатель, вам наверняка хочется предложить вашему жильцу качественное помещение — такое, чтоб и не стыдно было, и чтобы цену можно было запросить достойную. Поэтому, если квартира вам досталась не в лучшем состоянии, с отходящими от стен обоями, засаленной мебелью и протекающей раковиной, обязательно сделайте апгрейд. Но каким должен быть ремонт в сдаваемой квартире? Достаточно ли кое-как подлатать изъяны или нужно покупать дорогие материалы и технику известных марок?

Дорого и глупо

Оказывается, здесь, как и во всем, необходим рациональный подход. Нужно принять во внимание несколько факторов: местонахождение дома, его состояние и год постройки.

Нет смысла делать дорогой дизайнерский ремонт, если дом находится на окраине, в депрессивном районе. «Вряд ли люди захотят переплачивать в таком случае, и вложения в отделку не окупятся. Чтобы квартира не простаивала, все равно придется снижать арендную ставку», — уверяет руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина.

Поэтому перед тем, как делать ремонт, решите для себя, какой категории арендаторов вы собираетесь сдать квартиру и за сколько. «За «однушку» с ремонтом 80−90-х годов, с устаревшей техникой и дверями, крашенными не раз, при расположении квартиры в спальном районе Москвы недалеко от метро, средняя цена будет составлять около 25 000 −26 000 рублей в месяц, — говорит Юлия Лукина. — Зато, потратившись на косметический ремонт, установку новых дверей, сантехники, недорогого кухонного гарнитура (комнату можно оставить пустой), можно поднять ценник до 30 000−35 000 рублей в месяц». Описанный ремонт для однокомнатной квартиры будет стоить примерно 300 000 рублей, а разница в ставке составит 10 000 рублей.  С учетом того, что квартира, по статистике, сдается в среднем 10 месяцев, то этот ремонт окупится за 30 месяцев, или 3 года аренды. Поскольку он делается где-то на срок до 7−8 лет, затея представляется нам выгодной.

А как окупается дорогой, «навороченный» ремонт? Аркадий Власенко, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный, свидетельствует, что разница в цене аренды квартиры со скромной отделкой и квартиры аналогичной площади, но с дорогим евроремонтом, брендовой техникой и мебелью не превышает 10−15%. Если же сделать в совсем «убитой» квартире подобную крутую «начинку»,  то поднять ставку можно с 25 000 рублей до 40 000−45 000. Будем считать, что переплата составит 17 500 рублей в месяц, или 175 000 В год, а затраты на ремонт −800 000 рублей. Получается, что окупится он за 4,5 года, а учитывая, что найти арендатора на более дорогое жилье сложнее и квартира будет пустовать больше времени, чем обычно, то и за все 5 лет. Это инвестиция, как видим, уже сомнительная.

«Оправдывают себя только разумные вложения. И помните: чем больше площадь помещения, тем больше затраты и меньше их эффективность», — отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.

Где уместна позолота?

Итак, если ваша квартира находится в старом доме на окраине, выкиньте из головы мысли о мраморных полах, зеркалах в золотых рамах и унитазах из оникса.

Вадим Ламин вполне согласен с этим: «Важно соответствие состояния квартиры ее арендному потенциалу. Не ждите золотых гор от «трешки» в Бирюлево с роскошной мебелью от Филипа Старка и техникой от Bang & Olufsen. Боюсь, что сдать ее даже за 2 000 долларов в месяц будет проблемой. А вот в районе Арбата или Тверской та же «трешка» вполне «потянет» на 5 000 долларов».

Дорогая квартира в центре Москвы с дешевым косметическим ремонтом — тоже нонсенс. Никто не станет снимать такую в современном доме класса «бизнес» или выше, расположенном на огороженной территории и имеющем хорошую отделку входного лобби. Арендатор, рассматривающий такие предложения, ждет и соответствующего интерьера квартиры. Здесь уже нужны ремонт с использованием высококачественных материалов от известных фирм, достойные техника и мебель. «Если в эконом-классе разница в цене квартиры с хорошей «начинкой» и без — не более 5 000−10 000 рублей, то в бизнес−классе может быть уже существенной −20 000−30 000 рублей в месяц и выше», — обращает внимание Анна Моисеева, коммерческий директор А. Н. Home Staging.

С другой стороны, если дорогая отделка и мебель в квартире уже есть (в свое время покупались хозяином для себя), то почему бы не использовать их «остаточный ресурс», ведь продать мебель и технику б/у, даже высокого уровня, за хорошие деньги практически невозможно.

Арендный стандарт

Многолетняя практика рынка аренды показывает, что квартиры эконом-класса сдаются лучше всего и по самой оптимальной цене, если там сделан свежий косметический ремонт и присутствует вся необходимая современная, но недорогая техника — плита, духовка, холодильник, стиральная машина, телевизор. Из мебели должны быть: кухонный гарнитур, кухонный стол со стульями, прихожая, платяной шкаф, спальные места (по количеству арендаторов. Чем больше спальных мест, тем дороже можно сдать квартиру, но и износ ее будет больше). Все остальное приветствуется, но не обязательно.

Требования к съемному жилью со временем растут, особенно в Москве, ближе к центру. В сегменте комфорт-класса (это выше, чем эконом-, но ниже, чем бизнес-) наниматели уже могут попросить установить кондиционер или посудомоечную машину. Юлия Лукина отмечает, что арендаторы отдают большее предпочтение встроенной технике на кухне, и даже в недорогих квартирах собственники предусматривают встроенную варочную панель: «Она лучше смотрится, а расходы — приемлемые. Также большим спросом пользуются помещения с натяжными потолками, которые более эстетичны, чем обычные».

Несколько советов арендодателю

«Если хотите удачно и по максимальной цене сдать квартиру в Москве — сделайте хотя бы легкий ремонт, придайте ей ощущение свежести. Уберите старую мебель, если она портит интерьер — лучше пусть ее совсем не будет, освободите помещение от личных вещей, — рекомендует Вадим Ламин. — Девиз подготовки квартиры к аренде — «свет, простор, легкость, минимум предметов». Не поскупитесь на кондиционер — он ускорит сдачу вашей квартиры. Но не надо покупать в «однушку» эконом-класса Daikin — держите себя в руках».

Дорогие ремонт, мебель и техника имеют еще и тот недостаток, что хозяин будет сильнее переживать из-за износа или поломки. А ведь они обязательно будут — при аренде это неизбежно. Какой бы ремонт вы ни сделали, его при условии постоянной сдаче квартиры придется обновлять каждые 7−8 лет.

И об интерьере. «Золотое правило» аренды гласит: не затевайте в съемном жилище отделку в каком-то характерном стиле: классике, арт-нуво, жестком хай-теке, в японском духе и т. д. Иначе квартира будет нацелена на узкий круг любителей именно этого направления, а всех остальных претендентов отпугнет. Соблюдение стиля требует и дополнительных затрат, не говоря уже о том, что, например, классицизм с его колоннами, лепниной и наборным паркетом нелепо выглядит в типовых квартирах с потолками 2,5 метра.

Еще один резон в пользу ремонта: «Хороший интерьер повышает «качество» ваших нанимателей. Хотите «интеллигентных платежеспособных славян?» Создайте для них комфортные условия», — напоминает Анна Моисеева. Аккуратные люди обязательно будут искать себе соответствующее жилье. А ведь это самые лучшие жильцы: и платят регулярно, и к вещам относятся бережно.

В любом случае, чистая квартира дисциплинирует нанимателя: он понимает, что хозяин — человек, ответственно подходящий к своей квартире и к делам вообще, и требует того же от своего жильца.

Итак, чистую, аккуратную квартиру со всем необходимым для повседневной жизни сдать гораздо быстрее и проще, чем «убитую». Так что вы получите прибыль не только от повышения ставки, но и от уменьшения простоя вашей недвижимости. Но и с ценой будьте аккуратнее, не переборщите. «Иногда собственники переоценивают сделанный ремонт, и тогда возникает риск затягивания сроков экспозиции квартиры», — напоминает Юлия Лукина.