Рынок коттеджей и таунхаусов Екатеринбурга

Исследование рынка жилой загородной недвижимости Екатеринбурга, проведенное специалистами GVA Sawyer, показало, что основная доля потенциальных покупателей коттеджей и таунхаусов — семейные пары. Для 65% определяющую роль играет цена недвижимости.

На рынке наблюдается положительная динамика ввода домовладений в организованных коттеджных поселках. Рост объема предложения земли без подряда сокращается. Постепенно увеличивается доля таунхаусов в общем объеме предложения. Большая часть предложения на рынке загородного жилья — это земля «без подряда».

На рынке после кризиса продолжается процесс сокращения общей площади предлагаемых на продажу домов, некоторые девелоперы сокращают минимальные площади участков, что связано с желанием привлечь большее количество покупателей загородного жилья (за счет снижения цены «входа в проект" — общего бюджета покупки ЗУ, домовладения).

• При приобретении жилья, для потенциального покупателя фактор цены является ключевым. Качественные характеристики жилья рассматриваются во вторую очередь, поскольку покупатель исходит в первую очередь из выделенного им бюджета.

Пока большая часть предложения коттеджей — это дома площадью от 200−250 кв. м (38,2% от общего предложения на рынке). В сегменте таунхаусов, 64,5% приходится на предложения от 100−150 кв. м.

Большая часть коттеджных поселков располагается на Тюменском — 39% от общего предложения и Полевском — 20% трактах. Более половины проектов находятся на удалении не более 20 км от города.

Несмотря на то, что пока наибольшую долю в предложении коттеджей занимают дома, площадью от 200−250 кв. м, на рынке увеличивается доля домов площадью от 100−150/150−200 кв. м.

Начиная с 2009 г. на рынке наблюдается тенденция увеличения доли таунхаусов в общем объеме предложения.

Большая часть покупателей таунхаусов в первую очередь рассматривают это жилье как полноценную замену своей городской квартире, а значит, продав квартиру в городе, могут рассчитывать на увеличение жилой площади за городом.

Большая часть предложения таунхаусов находится в диапазоне от 100−150 кв. м.

В пригороде Екатеринбурга (в радиусе до 40 км от города) в малоэтажных домах строится более 2 300 квартир, общей площадью 126 тыс. кв. м.

В последнее время доля предложения квартир в малоэтажных домах увеличивается.

Основной плюс многоквартирного строительства — соотношение цены и качества. При покупке такого типа загородной недвижимости у покупателей есть возможность приобрести квартиру в современном доме по цене, которая будет гораздо ниже, чем если бы они покупали коттедж по этому же направлению. При этом уникальность предложения состоит в том, что покупатели приобретают комфортабельные квартиры с современными планировками, имеют возможность пользоваться инфраструктурой загородного комплекса.

В сравнении с коттеджами, как недостаток можно выделить отсутствие собственного участка земли. Хотя, при правильном попадании в свою целевую аудиторию, выделяют сегмент покупателей, которые желают комфортно жить за городом, на природе, но при этом не ищут возможности владеть собственным участком. Для некоторых это только лишнее финансовое и бытовое обременение.

Наиболее востребованный класс недвижимости — эконом, что связано с преобладанием в общей структуре спроса местного населения.

В нижеследующей таблице приведены средние показатели продажи загородного жилья в месяц по типу

Темпы продаж загородной жилой недвижимости по типу и классу жилья, штук в мес.*

*средние темпы продаж по всем объектам. В успешных проектах реализация существенно выше, в неудачных – ниже.

Источник. Исследование GVA Sawyer

Основными причинами низкой скорости реализации (неудачности проектов) являются:

• несоответствие продуктов рынку
• отсутствие сетей (в ряде проектов нет газа, канализации, водопровода)
• слабая динамики строительства
• отсутствие коммерческой и социальной инфраструктуры (совсем не запланирована, под нее не выделены земельные участки).

Портрет покупателя

Для ИЖД основная группа покупателей 30−60 лет. Покупатели таунхаусов более молоды, основная группа имеет возраст 20−50 лет.

Большинство потенциальных покупателей проживает в Екатеринбурге – более 80%. Доля покупателей из Свердловской области (не включая Екатеринбург) составляет порядка 13%.

Основными факторами, влияющими на покупку, являются:

• стоимость — 63−65% покупателей
• расположение/транспортная доступность – 48%
• наличие инженерных коммуникаций – 43%.

Цены продаж

В 2013 г. стоимость земли в среднем по всем направлениям составила около 65 000−70 000 руб. за сотку.

Большая часть предложения, экспонируемого на рынке в 2013 г., находится в диапазоне от 50 000- 100 000 руб. за сотку.

Стоимость кв. м жилой загородной недвижимости может сильно различаться в зависимости от направления, так, самые дорогие дома расположены в районе Челябинского тракта, самые дешевые — в районе Полевского тракта (37 114 руб. за кв. м), что в первую очередь связано с большой долей предложения экономкласса по этому направлению (более 90%).

Большая часть предложения коттеджей находится в диапазоне от 5−10 млн руб., так 52,5% экспонируемых на рынке объектов можно купить за сумму, не превышающую 10 млн руб.

Коммерческие условия

Рассрочка. 30−40% - первоначальный взнос. Беспроцентная рассрочка на период строительства дома или на период, не превышающий 12 мес.

Ипотека. В крупных проектах присутствуют как минимум 1- 2 банка партнера, предоставляется на готовое жилье.

Зачет имеющегося жилья пока нельзя назвать практикой рынка, что связано с тем, что быстрая продажа квартиры у потенциального покупателя скорее всего будет осуществлена с дисконтом, а темпы роста цен на загородное жилье растут не такими высокими темпами, чтобы покупатель смог компенсировать потери от быстрой продажи жилья.

Прогноз

В отличие от рынка городской недвижимости, рынок загородной недвижимости восстанавливается медленнее, среднерыночные цены стабильны и подвержены некоторым сезонным колебаниям (в первую очередь рынок земли, без подряда, когда среднегодовое повышение спроса начинается весной).

Средняя стоимость домовладений на рынке загородного жилья (ИЖД, участки с обязательным строительным подрядом) будет в основном стабильна в ближайшие год-два, с небольшой тенденцией к снижению, которое будет происходить за счет вывода нового предложения эконом-класса, а также снижения средней площади домовладений (как следствие снижение стоимости покупки).

В то же время уровень цен в уже реализующихся поселках будет расти с инфляционными темпами, в зависимости от качества поселка, его инфраструктуры, наличия коммуникаций.

В сегменте таунхаусов уровень цен будет стабильным, однако прогнозируется уменьшение среднего бюджета покупки за счет появления все бóльшего количества небольших по размеру таунхаусов.