Нужно ли оспаривать налог на квартиру?

Новые правила налогообложения теперь затронут всех владельцев недвижимости. В этом году модернизированный закон о переводе исчисления налога на имущество исходя из кадастровой стоимости сильно отразился на юридических лицах, а уже в следующем под нововведение попадут и собственники жилья. О том, что их ожидает, рассказал Александр Вусов, руководитель департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы «Апхилл». 

Результаты, как показал опыт коммерческой недвижимости, ожидаются не самые позитивные — тогда проведенная оценка кадастровой стоимости получилась завышенной в несколько раз, и соответственно увеличилась налоговая ставка. Тем не менее, для большинства владельцев жилой недвижимости новый налог не станет тягостным непосильным бременем.

Что обложено налогом

В октябре прошлого года правительство внесло поправки в № 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85», а также добавило главу 32 В НК РФ «Налог на имущество физических лиц», заменяющую закон № 2003 от 1991 г. «О налогах на имущество физических лиц». До этого налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости имущества, которая отражает только качественные и технические характеристики объекта – год постройки, износ здания, материал, этажность, назначение, наличие обременений. В итоге налог получался довольно приемлемым и незаметным, особенно для старого жилого фонда.

При кадастровой стоимости учитывается еще местоположение, транспортная доступность, инфраструктура, уровень платежеспособного спроса, удаленность от центра – то есть здесь цены диктует уже рынок. И они будут изменяться со временем в зависимости от общей ситуации и тенденций. В частности, рыночная стоимость квартиры в старых домах дореволюционной постройки, но расположенной в историческом центре города, будет намного выше указанной БТИ, соответствующим получится и налог.

Помимо жилых домов, квартир, комнат и долей, дач и гаражей под новое налогообложение попадают находящиеся в собственности машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение, хозяйственные строения, площадью до 50 кв. м, объекты с кадастровой стоимость не более 300 млн руб.

Налоговые ставки могут составлять от 0,1% до 2% в зависимости от объекта, а также региона.

Все установленные до этого привилегии сохраняются, но льготник, владеющий несколькими объектами недвижимости, должен будет выбрать только одно имущество для применения послабления. Также новая глава 32 Налогового кодекса предусматривает право владельца на налоговый вычет – то есть из общей площади недвижимости отнимается необлагаемая налогом часть: от площади квартиры это 20 кв. м, от комнаты – 10 кв. м, от жилого дома – 50 кв. м.   

Как определяется стоимость недвижимости

Стоимость жилых объектов, от которых зависит сумма налога, определяют оценщики. И именно на них ложится весь груз ответственности. Дальнейшие споры и ошибки в определении стоимости возникают, как правило, не из-за нехватки навыков специалистов, а из-за несовершенства законодательной базы, а также самой методики оценки кадастровой стоимости, прописанной в Федеральных стандартах оценки.

При кадастровой оценке применяется сравнительный подход и массовый метод. Это значит, что эксперты оценивают объекты, подбирая к ним аналоги, цены на которые известны. Данные цены, взятые в основном из объявлений, являются рыночными и могут сильно колебаться, особенно сейчас, из-за нестабильности рынка. А так как кадастровая стоимость приравнена к рыночной, то и она будет неточной. Массовый метод, используемый в этом подходе, не учитывает нюансы и индивидуальные особенности конкретного жилья. При масштабной оценке ко всем объектам применяется минимальный одинаковый набор ценообразующих критериев, составляющих стоимость. Оценивая такое огромное количество объектов, эксперты не могут каждый рассматривать детально, обращать внимание на множество мелких незначительных факторов, от которых, кстати, зависит цена, выезжать для тщательного анализа на осмотры (как это делается при обычной оценке). В случае определения кадастровой стоимости высок риск неправильного применения общих коэффициентов и корректировок.

В принципе, обычные объекты, как квартиры и дома, оцениваются стандартно. Возможно  небольшое, допустимое в пределах погрешности, отклонение кадастровой стоимости от рыночной, до 30% - это почти не скажется на налогах.

Больше проблем возникает с неспецифическим имуществом – это комнаты и доли.

Такие виды недвижимости выбиваются из массовой оценки: оценщики не разграничивают полное жилье или часть его и применяют одинаковый коэффициент ко всем объектам. В итоге стоимость доли, например, может быть оценена как целой квартиры. А здесь необходимо применять корректировку на неликвидность, которая составляет 30−40%. Больше всего споров, запросов на переоценку и обращений в суд происходит как раз из-за таких объектов.      

Заявлено, что каждый собственник может сам узнать кадастровую стоимость на сайте Росреестра. Однако пока публичная кадастровая карта работает в тестовом режиме, и многих объектов, особенно недавно построенных, там нет или же их стоимость определена неверно. Для точного установления стоимости можно обратиться с письменным или электронным запросом в Росреестр или же в оценочные компании.

Куда обращаться с оспариванием

В соответствии с ФЗ−135 «Об оценочной деятельности» может быть два основания для пересмотра стоимости: недостоверность сведений об объекте недвижимости и установление в отношении имущества его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. По закону результаты определения кадастровой стоимости можно оспорить в суде или в комиссии при Росреестре по рассмотрению споров. В комиссию обращаются обычно из-за кратких сроков рассмотрения заявления – в течение месяца она обязана сообщить результат. Помимо общего пакета документов для обоих случаев (заявление о пересмотре кадастровой стоимости, справка об оспариваемых результатах, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на недвижимость, документы, подтверждающие недостоверность сведений об имуществе, отчет об оценке), для комиссии обязательным является положительное экспертное заключение саморегулирующей организации оценщиков. Суд этого не требует, но, как правило, собственники представляют заключение, так как оно является весомым аргументом.

Большинство случаев решается в досудебном порядке из-за так называемых технических причин – неверно указана площадь квартиры, местоположение, аварийное состояние, не учтено наличие санитарных зон и иных особых условий. Для исправления таких ошибок достаточно просто обратиться в кадастровую палату, где сразу это учтут и пересчитают стоимость. Если же цена определена действительно некорректно и разница между рыночной и кадастровой стоимостью велика, можно обратиться напрямую в суд (минуя комиссию, в отличие от юридических лиц).    

Оспаривание кадастровой оценки в суде – процедура сложная и затратная.

Исходя из нашего опыта, практика обращений о переоценке объектов жилой недвижимости заканчивается уже на первом звонке после консультации, после получения информации о стоимости услуги. И процент подобных заказов намного меньше, чем в области коммерческой недвижимости, где речь идет о совершенно других суммах.

Простой пример

Инвентаризационная стоимость простой двухкомнатной квартиры в Москве площадью 57 кв. м составляет 460 тыс. руб., кадастровая – 9,5 млн руб. Раньше собственник платил налог в размере 460 руб. в год. Сейчас, применив коэффициент 0,1% к кадастровой стоимости, а также налоговый вычет 20 кв. м из общей площади, сумма получается 6 тыс. руб. К этому можно добавить еще льготы и послабления, при их наличии.

При обращении в суд владельцу потребуется помощь юриста и оценщика, услуги которых необходимо оплачивать. Отчет об оценке в оценочной компании для суда стоит примерно 20–25 тыс. руб., кроме того, его необходимо заверить в СРО и представить заключение – это обойдется еще в 15 тыс. руб.

В сумме получается минимум 30−40 тыс. руб., а срок судебной тяжбы длителен — около полугода.

Таким образом, затраты на судебный процесс будут намного выше ежегодного налога, к тому же нет никаких гарантий для выигрыша дела. Начинать судебный процесс, скорей всего, выгоднее будет владельцам элитной недвижимости, ведь для них налоговая ставка будет исчисляться немалыми суммами.