Налог на участки и дома по новым правилам

Напомним, что в 2014 году в силу вступил закон, согласно которому налог на имущество исчисляется не из инвентаризационной стоимости, из кадастровой, которая равна рыночной, а иногда и превышает ее. Под новую схему попали 28 регионов, которые в этом году получат уведомления об уплате налога за предыдущий год, для всех остальных субъектов федерации квитанции начнут поступать со следующего года. 

Мы уже рассказывали про кадастровую оценку квартир. Теперь мы попросили Александра Вусова, руководителя департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы «Апхилл», продолжить тему и рассмотреть, как данное нововведение затронет земельные участки и загородные дома.

Как расчитывается налог

Налоговые ставки на земельные участки устанавливают региональные власти, кроме того, они могут зависеть от категории объекта и его использования. Тем не менее, ставки не могут превышать 0,3% для сельхозземель, жилищно-коммунального хозяйства, для нужд оборонного, таможенного и железнодорожного комплекса, для подсобного хозяйства, садоводства и животноводства, и 1,5% для других категорий. Помимо этого, итоговая сумма налога зависит от сохраненных возможных скидок для льготных категорий граждан и вычетов. Последнюю привилегию также определяют органы местного самоуправления.

Что касается частного жилого дома, то здесь налоговая ставка составляет 0,1% и может доходить вплоть до 2% для элитных объектов, кадастровой стоимостью больше 300 млн рублей. Вычет в данном случае заключается в том, что налогом может не облагаться 50 кв. м. от общей площади (в зависимости от субъекта РФ это значение также может меняться). Например, при площади дома 150 кв. м и применении вычета, платить налог нужно будет со 100 кв. м. Стоит уточнить, что все льготы действуют в отношении только одного объекта по выбору собственника.

К сожалению, пока система кадастровой оценки недвижимости еще недостаточно налажена, что приводит к спорам и разногласиям.

Массовый метод оценки, которым руководствуются оценщики при работе, допускает очень много погрешностей. При такой оценке возможны грубые обобщения, потому что индивидуальные характеристики зданий, такие как расположение участка, соседство с лесными или промышленными зонами, износ и площадь дома, обременения и др. не учитываются.

Ошибки оценки

Помимо этого, данные обо всех объектах в Росреестре не всегда могут быть правильными и отвечающими действительности. Старые данные на бумажном носителе из БТИ вручную переносились в электронную базу Росреестра, и, конечно, из-за колоссального объема работы было допущено множество ошибок, которые выявлялись только в процессе оценки. То есть где-то могли не там поставить запятую или ошибиться на пару цифр, и от этого получалась совершенно другая площадь.

Также не было учтено, что по старой методике анализировались все объекты, включая собачьи ямы, бани, гаражи, будки, а сейчас меряют только основной объект оценки. В итоге получится, что владелец получит больший налог из-за того, что подобные помещения оценщики примут за первостепенные.

Главной же сложностью относительно оценки земли является неточное определение вида использования участка.

Нередко бывает так, что находящиеся в одном ТСЖ владения имеют разное назначение — например, один участок располагается на сельхозземле, а владелец соседнего решил изменить его назначение на индивидуальное жилищное строительство, где стоимость сотки выше. При комплексной оценке оценщик может не учесть эти данные – ведь он не выезжает на объект, не анализирует каждый детально, а, возможно, эта информация попросту еще не внесена в Росреестр. В итоге оба объекта могут быть оценены как земли населенного пункта, и владелец первого участка получит в налоговой квитанции внушительную сумму.

Оспаривайте налог на дом

Если в случае с жильем в многоквартирных домах оспаривание кадастровой оценки в суде почти бессмысленно (за исключением дорогих элитных объектов) из-за больших стоимостных затрат на тяжбу, то

оспорить налог на дом с земельным участком более реально.

К примеру, дом площадью 307 кв. м расположен на земельном участке в 15 соток в Подольском районе. Инвентаризационная стоимость дома составляла 580 000 рублей, и сумма налога на имущество получалась 2 900 рублей в год (по старым правилам коэффициент 0,5%, применяемый к помещениям стоимостью свыше 500 000 рублей). Сейчас кадастровая стоимость составляет 32 млн рублей. В итоге с учетом налогового вычета, то есть, отняв 50 кв. м от общей площади объекта, или 2 000 рублей, и применив ставку в 0,2%, уплатить в 2016 году нужно будет 13 500 рублей.

Однако это коэффициент переходного периода – до 2020 года ставка, а следовательно, налог будет расти и может дорасти примерно до 53 000 рублей. В таком случае, конечно, стоит попробовать оспорить эту стоимость. 

А на землю?

Что касается земли, то в рассматриваемом случае разница в проведенных оценках меньше – на 2012 год кадастровая стоимость этого участка составляла 3,5 млн рублей, сейчас, по данным Росреестра, она повысилась до 3,7 млн рублей. Соответственно, и налог несущественно увеличится. Кстати, здесь рыночная стоимость получилась даже выше кадастровой – 4 млн рублей, хотя обычно бывает наоборот.

А вот другой пример, где рыночная стоимость земли была определена ниже кадастровой. Земельный участок, находящийся на востоке в 25 км от МКАД, площадью также 15 соток, по кадастру в 2015 году оценен в 3,1 млн рублей, а рыночная стоимость была определена в 1,9 млн рублей. В итоге разница в налоге составит 3 600 рублей.    

Совет эксперта

Если разница небольшая – в пределах 30%, то это не сильно скажется на сумме налога. Для тех, у кого налог действительно повысился в несколько раз, безусловно, есть смысл пробовать решить вопрос вначале досудебным способом в межведомственной комиссии при Росреестре или даже начинать судебную тяжбу – шанс выиграть дело совсем не мал. Однако чаще всего затраты на сам процесс превышают стоимость налога за несколько лет.

Мы бы рекомендовали поступить следующим образом. Если дом входит в состав ТСЖ, то для того, чтобы снизить затраты на процедуру оценки, где на каждого владельца в сумме может получиться 70 000–80 000 рублей (отчет, экспертиза СРО и услуги юриста),

жильцам лучше проводить общие собрания и заказывать коллективный отчет об оценке.

Так для собственников выйдет раза в три дешевле, нежели заказывать отчет и экспертизу индивидуально. К тому же возрастут шансы на успешное завершение тяжбы.

О новых правилах налогообложения квартир читайте тут.