Упадут ли цены на недвижимость?

Строительство в Москве и Подмосковье ведется столь активно, что, казалось бы, предложение уже перешагнуло все мыслимые пределы, давно переросло возможности спроса. А значит, не за горами снижение цен на недвижимость. Однако пока оно происходит лишь в отдельных сегментах, по отдельным новостройкам. Тотального же снижения по всем позициям игроки рынка не ждут и в следующем году. Мы специально провели опрос на эту тему и получили вот какие результаты.

Снижение медленное, но верное

Несколько спикеров высказалось за то, что объективные факторы будут давить на цены сверху, заставляя их опуститься. Таких вещей, как усиление конкуренции, слабость общеэкономической конъюнктуры, отмена льготной ипотеки и сокращение реальных доходов населения, никуда не спишешь. Снижения цен в основном ждут в подмосковных новостройках экономкласса.

Максим Куцый, генеральный директор ОАО «Стройпроект»

Разумеется, реальная картина с ценами на жилье будет зависеть от экономической ситуации в целом. В настоящий момент есть предпосылки к некоторому снижению цен на массовую застройку. Произойдет это, главным образом, потому, что

средний класс беднеет, покупательная способность населения снижается, а сегмент квартир эконом-класса уже несколько «перегрет».

Косвенным подтверждением данного предположения является тот факт, что уже в этом году крупные девелоперы начали уходить в точечную застройку и избавляться от больших площадей на территории новой Москвы и Подмосковья.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»

В Новой Москве продолжат выходить масштабные комплексы по демпинговым ценам, где можно приобрести жилье в бюджете до 2−3 млн рублей. Такие объекты и будут нивелировать рост стоимости в самых ликвидных жилых комплексах, за счет чего средние цены вряд ли покажут положительную динамику. Однако стоит понимать, что данный показатель — это средняя температура по больнице.

Оксана Сторожук, руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой»

Объективных причин для повышения цен в 2017 году не появится, потому что на данный момент рынок недвижимости в Подмосковье нестабилен. Положительные факторы, влияющие на спрос, безусловно, присутствуют: изменения в 214-ФЗ, снижение ставок по ипотеке и лояльность банков к заемщикам, возможность компромиссов со стороны продавцов и покупателей, бонусы и скидки.

Но в целом, экономических предпосылок к росту цен нет и не предвидится, конкуренция пока высока не только на рынке Новой, но и старой Москвы.

Стабильность и рост

Большинство игроков рынка стали осторожно говорить о росте цен. Пока это будет, скорее всего, небольшой рост, не более 5−7% в год, который даже не покроет инфляцию. Но тем не менее на него рассчитывают и застройщики, и риэлторы, в основном связывая свои ожидания с понижением ключевой ставки ЦБ и процента по ипотеке.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate

В перспективе, достаточно отдаленной, цены, несомненно, будут расти. Если же говорить о ближайшем будущем, например, в течение 2017 года, то цены не упадут, но и роста не будет. Причины просты – падение доходов населения. Несмотря на то, что прогнозы чиновников различного уровня в целом позитивны, в реальности предпосылок для роста, на мой взгляд, пока нет. Сейчас происходит серьезное расслоение общества. Причем люди, которые могут себе позволить покупку квартиры, скорее всего, ее уже имеют. Для оставшейся, большей, части предлагается ипотека с внушительными процентами или расчет на собственные силы.

В то же время многие девелоперы работают близко к границе рентабельности, поэтому на существенное снижение рассчитывать не стоит.

Вывод – нас ожидает процесс вялых колебаний с вкраплением небольших локальных снижений, в основном связанных с проблемами застройщиков, или небольших повышений цен в раскрученных модных проектах.

Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point

На рынке сложилась такая ситуация, когда предложение в новостройках, расположенных в границах старой Москвы, сопоставимо по стоимости с предложением в Подмосковье — то есть жилье в области перестало быть конкурентоспособным, отсюда и сложная ситуация с продажами новостроек в Подмосковье и Новой Москве. Поэтому сейчас сложились все предпосылки для возврата спроса из Подмосковья в Москву. Думаю, эта тенденция продолжится и в 2017 году и благодаря минимальной разнице в стоимости «квадрата» на первичном рынке Москвы и Подмосковья покупка квартиры в столице станет реальной перспективой для многих покупателей, задумывающихся о приобретении недвижимости.

Безусловно, рост цен не будет равномерным: удачные проекты с точки зрения локации и концепции удержат интерес покупателей на уровне, менее удачные будут вынуждены снижать стоимость квадратного метра. На колебание стоимости квадратного метра будет влиять продолжившейся ввод новых проектов в 2017 году. Скорее, ценовая ситуация в первом квартале 2017 будет похожа на ситуацию, сложившуюся осенью 2016-го, когда цены топтались на месте, а брокеры и застройщики пытались сдвинуть продажи разнообразными акциями. Но само ценообразование будет вплотную привязано к стоимости строительных материалов, а они в следующем году подрастут в цене.

Резкого скачка цен не будет, но и падения ждать не стоит.

Неликвидными могут стать только некачественные проекты, которые и в 2016-м году испытывали большие проблемы с реализацией. В высоколиквидных проектах с уникальной локацией и хорошими планировочными решениями дисконта ждать не приходится – в таких проектах будет только увеличение стоимости, так как они выходят на завершающую стадию строительства.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»

Проекты Новой Москвы вынуждены конкурировать не только на локальном уровне, но и со столичными новостройками внутри МКАД, порог входа в которые значительно снизился. При этом ресурсов для падения по цене сегодня практически нет, многие уже работают с минимальной доходностью, поэтому единственным выходом станет повышение стоимости в следующем году. Несмотря на это, по нашим прогнозам, средняя цена квадратного метра останется в 2017 году на сегодняшнем уровне.

Максим Куцый, генеральный директор ОАО «Стройпроект»

Точечная застройка в центре города – это элитное жилье и бизнес-класс, цены на него, скорее всего, не изменятся, хотя возможны будут колебания в ту или иную сторону в течение года.

Александр Синицкий, директор департамента продаж ЖК «Английский квартал»

Понижения стоимости жилой недвижимости в столице и ближайшем Подмосковье вряд ли стоит ожидать в силу ряда причин.

Ключевые индикаторы рынка говорят даже не столько о стабилизации цен на рынке, сколько о тренде, который характеризуется позитивной динамикой. На рынке Московского региона сложились объективные причины для дальнейшего удорожания жилья. По итогам 2017 года рост стоимости новостроек может составить 5−7%.

Во-первых, положение в экономике в достаточной степени стабилизировалось. И застройщики, и граждане во многом адаптировались к сегодняшней финансово-экономической ситуации, обе стороны рационально рассчитывают собственные ресурсы.

Во-вторых, понижение ключевой ставки ЦБ выступило фактором для активности третьей вовлеченной категории — большинство банков расширили пакет ипотечного кредитования.  Многие вкладчики, открывшие счета после повышения ключевой ставки ЦБ, в 2016 году реализовали накопления через новые квартиры.

В-третьих, спрос стимулирует масштабный выход на столичный рынок новых проектов массового сегмента по практически подмосковным ценам.

В-четвертых, многие застройщики реализуют маркетинговые акции, привлекающие потенциальных клиентов.

Таким образом, в краткосрочной перспективе будет наблюдаться, пусть и незначительный, но все-таки рост стоимости квадратного метра недвижимости в столице.

В сегменте элитной недвижимости ситуация более стабильна — как по стоимости, так и по спросу. Он менее прочих был затронут кризисными явлениями. Поэтому здесь тоже можно уверенно говорить о росте стоимости квадратного метра.

Яна Сергеева, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»

Сложно выстраивать четкие прогнозы, так как покупательская способность зависит от общего состояния экономики в стране. Тем не менее, с учетом увеличения доли ипотечных сделок, за счет применения банками лояльных ставок, рынок оживился. Мы ожидаем стабилизацию процессов на рынке недвижимости и, как следствие, плавного повышения цен. 

Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России

Если говорить о рынке элитных новостроек Москвы, то, по нашим прогнозам, в 2017 году на рынок будут выходить преимущественно проекты с ценой от 400 до 700 тыс. руб./кв. м. Поэтому средняя цена сделок сохранится на уровне значений, близких к текущим. Среднегодовой прирост цен, по нашим оценкам, составит 5−7%.

Связано это, с одной стороны, с тем, что, платежеспособный спрос сосредоточен именно в этом бюджете. С другой стороны, в этом году мы наблюдаем, что рынок в рублях с трудом отыгрывает инфляцию, и, по всей видимости, такая же ситуация будет иметь место и в 2017 году. При этом в проектах, которые сегодня предлагаются покупателям, постепенно происходит плавное подорожание (в особенности самых ходовых квартир), связанное, по большей части, с ростом степени строительной готовности.

Повышающим фактором станет и то, что в 2017 году на рынок выйдет несколько ультрапремиальных проектов, которые будут «тянуть» среднюю цену всего объема предложения вверх.

Заметим, что за текущий год в рублях цены также выросли на 5%. По состоянию на конец ноября 2016 года средневзвешенная по всем проектам рублевая цена предложения составила 812 тыс. руб./кв. м. Если говорить о средней цене реальных сделок, то в январе—ноябре 2016 года она составила 682 тыс. руб./кв. м.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

На мой взгляд, в 2017 году цены продолжат умеренный рост, который наметился в 2016 году. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента начала увеличиваться в июне и с тех пор прибавила 5,2%. На первичном рынке бизнес-класса «квадрат» начал дорожать еще в I квартале и к началу IV квартала уходящего года прибавил в цене 3,3%. В сегменте элитных новостроек, а также на вторичном рынке пока восстановления цен не наблюдается, но и снижение стоимости остановилось. С лета динамика стабилизировалась, и в новом году, полагаю, этот процесс продолжится. Таким образом, рост цен, пусть и умеренный, уже стал реальностью, во всяком случае, в наиболее массовых сегментах первичного рынка.

В 2017 году мы увидим развитие восстановительной тенденции. Ипотечные ставки вернулись на докризисный уровень (11−12%) и, скорее всего, они будут снижаться в 2017 году. Соответственно, спрос после некоторой передышки, которую мы ожидаем в январе, останется по-прежнему высоким. Этому также поспособствует оздоровление экономики, которое может наступить в 2017 году. Всемирный банк также ожидает начала роста ВВП России именно в 2017 году, хотя его прогноз немного консервативнее: 1,1%.

Международный валютный фонд (МВФ) предполагает рост экономики в 2017 году на 1%, причем в июле прогноз был скорректирован в сторону повышения.

Повысил ожидания по ВВП России и банк Morgan Stanley, который в начале года ожидал, что увеличение валового продукта в 2017 году составит 0,9%, а в июле пересмотрел свою оценку до 1,4%.