Как рассчитать ипотеку

Прежде чем заключать ипотечный договор с кредитной организацией, следует выбрать наиболее подходящий именно вам финансовый продукт, заранее сравнив различные ипотечные программы и оценив выгоду каждой из них. Проще всего это можно сделать с помощью калькулятора ипотеки, использующего специальную формулу расчета ипотечного кредита.

Зная основные условия по ипотеке, в частности способ ее погашения, можно просчитать оптимальные ключевые показатели – общий размер ипотечного кредита, сумму первоначального взноса и срок погашения. В расчетах также учитывается процентная ставка по ипотеке, величина которой может варьироваться в зависимости от различных условий, например, от величины первоначального взноса. Стоит обратить внимание, что ставка бывает фиксированной (постоянной на весь срок договора) и плавающей, то есть меняющейся в зависимости от изменений рыночного индикатора, к которому она привязана (например, к ставке рефинансирования Центробанка).

По условиям договора платежи по ипотеке могут быть аннуитетными или дифференцированными.

Аннуитетные выплаты по ипотечному кредиту представляют собой сумму, вносимую равными частями в течение всего срока погашения. Размер аннуитетного платежа по ипотеке можно посчитать следующим образом: к размеру кредита прибавить процентную ставку в денежном выражении и полученную сумму разделить на срок погашения кредита.

В начале кредитного периода первая (бо?льшая) часть аннуитетного платежа идет на уплату процентов, а вторая (ме?ньшая) – на основной долг, почти не снижая его; и только к концу договора, когда начинает гаситься само тело кредита, пропорция изменяется.

Дифференцированный платеж по ипотеке используется реже аннуитетного.

Он также складывается из двух частей. Первая – постоянная, направленная на равномерное погашение тела кредита; вторая – переменная, покрывающая проценты. 

Величина переменной части постоянно уменьшается, поскольку высчитывается как отношение остатка задолженности к месячной процентной ставке. Понятно, что при такой схеме переплата по ипотечному кредиту окажется ниже, чем при аннуитетной. Кроме того, с дифференцированными выплатами по ипотечному кредиту выгоднее гасить долг досрочно.

К общим расходам на обслуживание ипотеки, помимо ежемесячных платежей, следует также прибавить стоимость страховки приобретаемого объекта недвижимости и банковскую комиссию.