Договор аренды. Инструкция и образец

Договор аренды относится к договорам имущественного найма. Он заключается в письменном виде между собственником жилого помещения и квартиросъемщиком и закрепляет переход квартиры во временное пользование от одного к другому. Договор на съем квартиры содержит сведения о том, какие обязательства берет на себя каждая из сторон, и регулирует отношения между участниками сделки в случае возникновения разногласий. Само наличие договора не гарантирует, что, с одной стороны, вас неожиданно не выставят на улицу или, с другой, что ваше жилье не превратят в руины. Но имея на руках надлежащим образом оформленный договор аренды квартиры, вам будет с чем пойти в суд, чтобы отстоять свои права и компенсировать понесенный ущерб.

!Важно: Договор, заключенный между физическими лицами, официально называется договором найма жилого помещения (ГК РФ, гл. 35, ст. 671, ч. 1). Собственник выступает как наймодатель, который обязуется предоставить нанимателю (квартиросъемщику) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. А договор аренды подразумевает, что нанимателем является юридическое лицо (ГК РФ, гл. 35, ст. 671, ч. 2). В разговорной речи различия между понятиями договор аренды и договор найма стерты, однако при оформлении юридического документа путаницу лучше устранить.

Отношения наймодателя и нанимателя при аренде квартиры регулирует глава 35 «Наем жилого помещения» Гражданского кодекса РФ.

 Содержание договора аренды квартиры

После того как наймодатель и наниматель в устной форме обговорили условия аренды, порядок оплаты, ответственность каждой из сторон и пришли к соглашению, следует зафиксировать договоренности в письменном виде, составив договор аренды квартиры (ГК РФ, гл. 35, ст. 674, ч. 1).

Какие сведения должен содержать договор на сдачу квартиры:

1. Паспортные данные лиц, заключающих договор, адреса их регистрации и фактического проживания.
2. Список всех жильцов, которые могут проживать в квартире вместе с нанимателем, если договор это предусматривает (ГК РФ, гл. 35, ст. 677, ч. 2).
3. Описание предмета договора – почтовый адрес квартиры, ее характеристики и состояние. Указать, если квартира находится в ипотеке или под залогом.
4. Перечень прав и обязанностей каждой из сторон. Сюда заносятся все значимые для участников сделки условия, например: право проверки квартиры собственником с обязательным уведомлением перед визитом; возможность субаренды; правила эксплуатации имущества; возможность проживания с домашними животными; разрешение или запрет на курение в квартире; соблюдение тишины и правил проживания в доме; ответственность за порчу вещей; проживание дополнительных лиц, кроме всех перечисленных в договоре и т.д. и т.п. Отдельно стоит обговорить степень ответственности нанимателя при возникновении аварийной ситуации и прочих форс-мажоров.
5. Порядок расчетов. Договор на сдачу квартиры должен содержать размер и сроки внесения платы за аренду, возможность штрафных санкций при просрочке, предпочтительный способ расчета – наличный или безналичный, возможность и периодичность повышения арендной платы. Также следует указать, кто рассчитывается за коммунальные услуги и вносит разовые платежи, собираемые с жильцов дома, – собственник или арендатор.

!Важно: Не следует пытаться сэкономить на налогах и указывать в договоре заниженную стоимость аренды, поскольку наниматель будет вправе оплачивать именно эту сумму. Объяснения, что устная договоренность была другой, в суде не работают.

6. Срок договора. Договор аренды квартиры заключается на срок до 5 лет. Если не указано иное, договор считается заключенным на 5 лет (ГК РФ, гл. 35, ст. 683, ч. 1), он называется долгосрочным и подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

!Важно:Если договор аренды квартиры заключен на срок до 1 года, он называется краткосрочным. Для краткосрочных договоров регистрация в Росреестре не требуется.

7. Условия расторжения договора. Здесь прописывается порядок расторжения договора на сдачу квартиры по соглашению сторон и вероятные причины досрочного расторжения (например, продажа квартиры).

!Важно: Согласно статье 687, ч. 1, гл. 35 ГК РФ, наймодатель может расторгнуть договор найма, письменно предупредив нанимателя за 3 месяца. Согласно этой же статье, в ряде случаев договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон.

8. Рассмотрение споров и урегулирование разногласий. Здесь прописывается, каким образом стороны будут решать возникающие вопросы, в каком случае они имеют право обращаться в суд, кто оплачивает судебные издержки (как правило, это проигравшая сторона) и неустойку по договору аренды квартиры.

Документы для заключения договора на сдачу квартиры

1. Паспорта сторон.
2. Свидетельство о государственной регистрации права на жилое помещение и документ-основание (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.).
3. Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
4. Копия лицевого счета (устанавливает количество собственников).
5. Нотариально заверенное согласие всех собственников на сделку (если их больше одного и они не являются сторонами договора).
6. Нотариально заверенная доверенность от собственника, если договор на сдачу квартиры заключает посредник.

!Важно: Договор аренды квартиры может заключаться через риэлторское агентство, выступающее в качестве посредника. В этом случае доверенность оформляется именно на агентство, а не конкретного сотрудника, работающего по сделке.

7. Согласие банка на сделку, если квартира находится в ипотеке или под обременением.

Приложения к договору аренды квартиры:

1. Акт сдачи-приемки.
2. Опись имущества (обычно только дорогостоящего).
3. Копии паспортов и правоустанавливающих документов.
4. Расписка в получении денежных средств за оплату аренды (с суммой платежа, числом, подписями и паспортными данными).

Типовой договор аренды квартиры

На практике значительная часть граждан используют типовой договор аренды квартиры, образец см. в конце статьи. Это стандартный документ, содержащий общие обязательные положения: технические данные объекта сделки, паспортные данные ее участников, права и обязанности сторон, размер арендной платы и график внесения средств, срок действия договора. Подобным шаблоном можно руководствоваться при составлении конкретного договора, вписав туда значимые для вас условия.

В существующий договор аренды можно вносить изменения при взаимном согласии сторон.

Для этого нужно заключить дополнительное соглашение, которое оформляется в письменном виде и не требует регистрации, если сам договор – краткосрочный.

В случае долгосрочного договора дополнительное соглашение, как и основной документ, следует зарегистрировать в Росреестре. Вносимые изменения не должны противоречить законодательству РФ. Под дополнительным соглашением должны стоять подписи обеих сторон.

!Важно: Если стороны не могут договориться о внесении изменений в договор аренды, инициатор изменений вправе обратиться в суд.

По истечении срока действия долгосрочного договора аренды, согласно статье 684, гл. 35 ГК РФ, наниматель имеет преимущественное право на заключение нового договора. Если у собственника квартиры другие планы, он должен предупредить нанимателя об отказе за 3 месяца «в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем» (ГК РФ, гл. 35, ст. 684, ч. 2). Продлить срок действия долгосрочного договора также можно с помощью дополнительного соглашения.

Если договор аренды квартиры заключен на срок до 1 года и является краткосрочным, наймодатель по окончании срока действия документа вправе либо прервать договорные отношения, либо заключить новый договор.

Образец дополнительного соглашения см. в конце статьи.

Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок 

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ГК РФ, глава 35, статья 684).

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

!Важно: При оплате аренды нанимателю рекомендуется каждый раз брать расписку с наймодателя в получении денег, в которой должны присутствовать подписи обеих сторон, их паспортные данные, сумма и дата платежа.

Договор аренды квартиры начинает действовать с момента подписания его сторонами.

Расторжение договора найма

Расторжение договора найма жилого помещения  регулируется ГК РФ, глава 35, статья 687.

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Типовой договор аренды квартиры. Образец

Дополнительное соглашение к договору аренды. Образец