Как выделить долю ребенку в ипотечной квартире, купленную с использованием материнского капитала, в 2023 году

Сейчас по нашему законодательству родители, купившие жилье с использованием материнского капитала, обязаны выделить доли детям. В начале этого года подготавливался законопроект, который отменяет эту процедуру, но принят он не был, и пока остается прежний порядок выделения долей детям. Их оформление обязательно,  независимо от того, дом был приобретен или квартира и какую часть недвижимости покрыл маткапитал.

Разбираемся, как это сделать правильно, какие документы нужно собрать и куда их отнести.

Выделять доли требует закон

Родители, получившие материнский капитал на ребенка, чаще всего используют его, чтобы обеспечить семью жильем. На первого ребенка государство выплачивает сейчас 586,9 тыс. рублей, а на второго и последующих детей — 775,6 тыс. рублей. Размер выплаты Конечно, полностью купить дом или квартиру на эту сумму нереально. Обычно приходится добавлять накопленные средства или оформлять ипотечный кредит. Маткапитал используют всего лишь как первоначальный взнос или же покрывают им предыдущий жилищный кредит.

Порядок выделения и использования средств государства регулируется Федеральным законом №256. Он гласит, что, вне зависимости от того,  кто брал ипотеку или какую часть квартиры оплатили маткапиталом, нужно выделить доли детям и супругу.

Когда нужно выделить доли

Закон дает на выделение доли несовершеннолетнему 6 месяцев. Этот срок считают с того момента, как банк снимает обременение с объекта недвижимости.

Выделение доли до того, как погашен долг банку

Можно выделить доли и до погашения ипотеки.  Но в любом случае, пока на объект наложено обременение, родители детей не смогут совершать с ним какие-либо операции —продавать, обменивать, дарить его.

Для распределения долей нужно получить разрешение банка, выдавшего кредит, иначе изменения в ЕГРН не внесут. Обычно банкам невыгодно выделение долей до погашения ипотеки родителями, так как в случае ее невыпаты им приходится реализовывать квартиру. А если сособственниками значатся несовершеннолетние, процедура сильно усложняется.

Если банк все же согласен, следующий шаг — получение разрешения от органов опеки. Его тоже дают не всегда, потому что если родители оказываются неспособными выплатить ипотеку, при продаже объекта могут быть нарушены права детей. Органы опеки обычно смотрят на оставшуюся сумму ипотеки и доходы родителей, и если нет оснований сомневаться в благополучном погашении кредита, разрешение дают. В любом случае родители могут повторно обратиться в эти органы позже, когда сумма долга по ипотеке уменьшится.

Выделить долю не получится, если объект еще не введен в эксплуатацию. Это касается:

• строящихся частных домов, для возведения которых родители взяли кредит;
• квартир, купленных по ДДУ, в несданном в эксплуатацию многоквартирном доме.

Если с использованием маткапитала приобрели участок, чтобы построить на нем дом, доли выделяют не только в доме, но и в участке.

Распределение долей после погашения ипотеки

Родители чаще выделяют доли уже после снятия обременения — для этого не нужно получать дополнительное разрешение от банка и ходить в орган опеки. 

Многие банки сами снимают обременение, о чем уведомляют заемщика. Лучше уточнить в банке, когда именно обременение будет снято, чтобы не пропустить 6-месячный срок выделения доли. Для этого можно:

• бесплатно получить информацию на сайте Росреестра, введя кадастровый номер объекта и его адрес;
• заказать в Росреестре выписку из ЕГРН за 400 рублей.

Как правильно разделить жилье

Размер доли, выделяемой детям, родители устанавливают самостоятельно. Чаще всего объект разделяют:

• поровну между родителями и детьми;
• пропорционально размеру помощи, использованной на покупку жилья.

Разделение равными частями

При распределении долей равными частями не нужно рассчитывать количество квадратных метров на каждого сособственника. Это прописывают в долях. Например, в семье с двумя детьми каждому члену будет принадлежать 1/4 объекта.

Важно, что владельцами долей должны стать все члены семьи. Например, если в момент перечисления маткапитала в семье было два ребенка, но до распределения долей появился третий, на него тоже выделяют часть имущества.

Если ребенку на момент выделения доли исполнилось 18 лет, это не лишает его права собственности. Родители должны выделить ему долю независимо от возраста.

Разделение пропорционально размеру маткапитала

В этом случае вычисляют, какую часть объекта купили за деньги, выделенные государством. Исходя из этого, рассчитывают, сколько выделить детям.

Например, семья состоит из мамы, папы и двоих детей. Квартиру купили за 3 млн рублей. Из средств маткапитала на покупку объекта потратили 300 тыс. рублей, или 10%. Тогда 10% площади распределяют между всеми членами семьи — по 2,5%. Оставшиеся 90% жилья супруги по желанию могут разделить поровну между собой.

Что будет, если доли детям не выделить

Собственники жилья, купленного за счет маткапитала, иногда после погашения ипотеки и снятия обременения забывают выделить доли детям. Или «забывают».

Чаще это связано с тем, что родители собираются продать квартиру, купленную в ипотеку. Но если долями владеют несовереннолетние, то нужно разрешение от органов опеки. А его выдают при условии, что есть другая недвижимость, где детям будут выделены доли, или планируется его покупка.

Такой вариант устраивает не всех собственников — бывает, что недвижимость продают, а потом живут у родственников, используя вырученные средства на другие нужды. Но так делать нельзя — это нарушение закона.

Такие родители привлекаются к ответственности, может даже быть заведено уголовное дело по статье УК РФ № 159 о мошенничестве, и тогда суд заставит вернуть маткапитал. Саму же сделку с недвижимостью, где детям не были выделены доли, признают недействительной. Нарушители закона должны вернуть деньги покупателю. Если деньги, вырученные от продажи, уже потратили, потерпевшая сторона обращается в суд, который и решает, за счет чего будет погашен долг перед обманутыми покупателями. 

Нужно ли обращаться к нотариусу?

С марта 2020 года заверять у нотариуса обязательство по использованию маткапитала не нужно. По новым изменениям:

• для перечисления средств из ПФ РФ владелец сертификата на маткапитал направляет заявление. В заявлении он только указывает, что обязуется наделить детей имуществом;
• выделение долей оформляется в виде соглашения, которое супруги заполняют в свободной форме без визита к нотариусу.

Порядок выделения долей. Как внести сведения в ЕГРН

Чтобы выделить доли, супруги оформляют соглашение, собирают пакет документов и направляют его в Росреестр.

Пишут соглашение о выделении долей детям

Соглашение, оформленное родителями, подтверждает намерение выделить часть имущества детям. Для его составления супруги договариваются о порядке распределения долей. В документе должны быть указаны:

• информация о родителях — ФИО, данные паспортов, адрес регистрации, датя и место их рождения;
• информация о детях;
• точный адрес недвижимости, где выделяют доли;
• характеристика недвижимости, по которой ее можно идентифицировать: этажность дома, этаж квартиры и ее общая площадь, жилая площадь, число комнат;
• основание для возникновения права собственности на объект;
• информация о том, в каких долях родители владеют квартирой;
• сведения о том, в каком размере применяли маткапитал для приобретения объекта;
• данные о доли каждого ребенка и взрослого;
• количество экземпляров, в которых составлено соглашение;
• подписи всех сторон, указанных в договоре.

По закону за детей до 14 лет расписываются родители. Дети в возрасте от 14 до 18 лет расписываются сами, но их подпись заверяют родители.

Каждый из членов семьи, который ставит подпись, должен быть согласен с положениями, прописанными в соглашении. Если после того, как соглашение подписано, может быть доказано, что кто-то действовал по принуждению, документ признают недействительным.

По желанию родители могут выделить детям доли не только по соглашению. Закон разрешает сделать это, составив договор дарения. После его оформления в ЕГРН вносится соответствующая информация, и дети получают долю в недвижимости.

Собирают документы

Права собственности на объект недвижимости должны быть перерегистрированы на новых сособственников. Для этого родители обращаются в Росреестр с составленным и подписанным соглашением.

Кроме соглашения нужны:

• паспорта родителей;
• паспорта детей старше 14 лет и свидетельства о рождении детей в возрасте до 14 лет;
• выписка из ЕГРН, где один или оба родителя указаны как собственники недвижимости;
• документ, на основании которого возникло право собственности.

Оплачивают пошлину

Регистрация права собственности стоит 2 тыс. рублей за один объект недвижимости. К примеру, если собственниками квартиры будут 2 родителя и 2 ребенка, оплачивают по 500 рублей на каждого.

Регистрируют в МФЦ

Соглашение предоставляют в МФЦ в количестве, равном числу всех собственников, включая детей. Дополнительный экземпляр делают для Росреестра. Так, для семьи из 4 человек нужно будет 5 экземпляров.

Если доли будут выделяться одновременно со снятием обременения, дополнительно нужна справка от банка о снятии обременения и закладная. Если закладную не оформляли, в МФЦ кроме супругов приходит представитель банка. Он подтвердит, что ссуда погашена. Справка и закладная не нужны, если банк снимет обременение без участия заемщиков.

Через 5–10 дней после оформления сведения вносятся в Единый реестр. На каждого сособственника выдается выписка из ЕГРН.

Как выделить детям доли в объекте недвижимости: подводим итог

• Когда дом или квартиру покупают за счет средств маткапитала, нужно выделить доли детям и супругу. Если нарушить требование закона, привлекут к ответственности.
• Выделить доли нужно не позже 6 месяцев после того, как будет погашен кредит и снято обременение банка.
• Доли можно выделить до снятия обременения. Но для этого нужно получить согласие банка и органов опеки.
• Соглашение о выделении долей не заверяют у нотариуса.
• Соглашение подписывают родители и несовершеннолетние дети в возрасте от 14 лет. За детей, не достигших 14 лет, расписываются родители.
• Для выделения долей соглашение вместе с пакетом документов передают в Росреестр.

Возврат страховки после выплаты ипотечного кредита: что делать, чтобы страховая компания вернула деньги

«Купила квартиру в ипотеку и хочу прописать в ней родственников», или Все, что нужно знать о регистрации в ипотечном жилье

Раздел квартиры по военной ипотеке при разводе

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости