Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком

Средний срок ипотеки в России — 18,1 года. Но по статистике заемщики возвращают долги банкам быстрее. В среднем ссуды закрывают за 7–9 лет, и делают это при помощи досрочного погашения. Но досрочное погашение это не обязательно возврат долга раньше срока, указанного в договоре — заемщик может уменьшить сумму ежемесячного платежа.

Разбираемся, выгодно ли отдавать деньги банку раньше срока, какие есть варианты досрочного погашения ипотеки, и что делают перед тем, как перечислить средства.

Можно ли погасить кредит за квартиру досрочно

Закон не ограничивает заемщика в праве погасить ипотеку досрочно. Банк, в свою очередь, не может запретить перечислить весь долг раньше положенного срока или выплатить в определенный период больше денег, чем положено по договору.

Когда ипотечная система начинала работать в России, условия договоров не всегда позволяли выгодно возвращать деньги раньше установленного срока кредита. Например, банк мог в договоре указать, что при досрочном погашении накладывается штраф. В таких ситуациях досрочное погашение рассматривали как возврат ссуды с нарушением сроков, прописанных в договоре. Сумма штрафа могла быть такой, что заемщику выгоднее было погашать ипотеку в срок. Иногда при досрочном погашении банк требовал сразу выплатить всю сумму с учетом процентов, рассчитанных по подписанному договору, и переплата не уменьшалась.

Закон, который регулирует оформление кредитов и их выплату, изменился. С 2011 Гражданский кодекс РФ предоставляет право погашать ипотеку досрочно и защищает заемщика, который хочет это сделать. Но нужно выполнить условие — сообщить об этом банку не менее чем за 30 дней. По желанию банк может устанавливать меньший срок, указывая его в кредитном договоре.

Есть банки, которые можно уведомить только при личном визите в отделение. Но многие финансовые организации наладили удаленную систему погашения. После направления уведомления любым из способов нужно просто перечислить деньги, чтобы в назначенный день они были на счету банка. 

Возвращая ссуду раньше срока, нужно обращать внимание на условия, которые прописаны в договоре. Они касаются сроков направления уведомления, особенностей пересчета нового графика. При оформлении кредита лучше сразу узнать, на каких условиях можно отдать банку деньги досрочно.

Досрочное погашение ипотеки: выгодно ли это заемщику?

Основное преимущество досрочного погашения кредита — уменьшение суммы переплаты. При оформлении кредита заранее рассчитывается размер процентов, которые заемщик выплатит в процессе погашения долга. Чаще всего кредит погашают с помощью аннуитетных платежей. При аннуитетных платежах заемщик перечисляет банку одинаковую сумму в течение всего периода возврата денег. Но состав этой суммы разный. Ежемесячная выплата состоит из процентов по ссуде и тела займа. Причем в первые годы погашения ссуды заемщики больше выплачивают процентов и меньше тела кредита. К середине срока значения сравниваются. В конце срока заемщик уже перечисляет меньше процентов по долгу и больше тела кредита. Поэтому чем раньше кредит будет погашен, тем больше денег можно сэкономить.

Досрочное погашение кредита не влияет на кредитную историю. В базе кредитных историй будет указана информация о том, что заемщик погасил ссуду без просрочек по платежам.

Условия досрочного погашения

Условия, на которых заемщик может раньше срока перечислить деньги, указаны в договоре. Основное из них — уведомление банка о том, что будут внесены деньги раньше срока. У некоторых банков установлены короткие сроки такого периода, например, 3 дня. Максимальный срок периода не может превышать тот, который прописан в Гражданском кодексе РФ — 30 дней.

Если заемщик хочет погасить кредит раньше срока, согласованного при оформлении ипотеки, банк имеет право взымать комиссию. Размер такой комиссии также должен быть указан в договоре.

Досрочное погашение – способы возврата денег

Есть два способа:

1. Частичное погашение. Это досрочная выплата, после которой кредит полностью не закрывается. У заемщика остается долг, но он становится меньше. В зависимости от условий кредитного договора и пожеланий собственника квартиры можно сократить срок выплаты ипотеки или уменьшить сумму ежемесячного платежа.
2. Полное погашение. Используя такой способ, банку возвращают все деньги — и тело кредита и проценты. После полного погашения владелец жилья снимает обременение и может распоряжаться объектом, как хочет. Пока ипотека не выплачена, заемщик ограничен в своих действиях. Например, нельзя продавать недвижимость, дарить ее, выделять в ней доли. Многие банки накладывают запрет на регистрацию людей в квартире, за исключением близких родственников владельца, сдачу в аренду, перепланировку — на это нужно получать разрешение от финансовой организации.

Сокращение срока выплаты ипотеки при частичном погашении

Если использовать такой способ, банк уменьшает срок, в течение которого нужно вернуть оставшийся долг. Это, в свою очередь, уменьшает процент по кредиту, и заемщик в итоге переплачивает меньше. Выбирая такой вариант, собственник квартиры продолжает перечислять в банк ежемесячно сумму, прописанную в кредитном договоре — меняется дата, в которую долг будет возвращен.

Закон не запрещает досрочно погашать кредит несколько раз. Можно еще уменьшить срок выплаты, перечислив банку деньги сверх суммы ежемесячного платежа.

Пример сокращения срока выплаты: в банк обращается собственник квартиры, который еще 7 лет должен выплачивать долг, перечисляя ежемесячно 22 тыс рублей. Он досрочно вносит 500 тыс. рублей, и после пересчета ежемесячная сумма остается такой же, но срок погашения сокращается — кредит будет выплачен через 5 лет.

Уменьшение ежемесячных платежей по ипотеке при частичном погашении

Этот вариант предполагает сохранение срока, в который кредит нужно выплатить, но уменьшение суммы ежемесячного платежа.

Пример: в банк обращается владелец ипотечной квартиры, который каждый месяц перечисляет 17 тыс рублей. Отдавать деньги по кредиту нужно еще 5 лет. Он вносит по договоренности с банком 210 тыс рублей. После пересчета срок возврата долга остается 5 лет, но каждый месяц нужно перечислять 13 тыс рублей.

Комбинированный вариант частичного погашения

При таком способе сокращается срок выплаты кредита и уменьшается ежемесячная сумма. Одновременно это сделать нельзя: сначала используют один способ, затем — второй, комбинируя их. Заемщик может внести средства сверх ежемесячного платежа досрочно, уменьшив сумму взносов. После этого он продолжает выплачивать первоначальную суму, прописанную в договоре, но уже сокращая срок платежей.

Например, собственник квартиры по договору перечисляет 15 тыс рублей каждый месяц. Платить ему осталось 3 года. Он вносит 330 тыс. рублей, и банк уменьшает ежемесячный платеж до 10 тыс. рублей. Но заемщик все равно выплачивает ежемесячно 15 тыс. рублей, каждый раз уменьшая сроки погашения кредита. Такой способ удобен, если наступают временные финансовые трудности — заемщик просто выплачивает каждый месяц уменьшенную сумму платежа.

Как оформить погашение ипотеки раньше срока

Для этого заемщик уведомляет о своем желании банк, выбирает способ погашения кредита и снимает обременение, если погашение было полным.

Уведомляем банк

Нельзя просто перечислить средства банку, чтобы досрочно погасить ссуду. Они не пропадут, но будут просто лежать на банковском счету. Банк будет ежемесячно снимать сумму, которую заемщику необходимо погашать каждый месяц. Запрет списывать со счета больше, чем указано в кредитном договоре, прописан в законе. Чтобы финансовая организация приняла деньги в качестве досрочного платежа, нужно сообщить ей об этом и указать сумму, которая будет внесена.

Используют один из двух способов, при помощи которых сообщают о желании досрочно погасить ссуду: личный визит в отделение банка или направление заявки через интернет.

При личном визите заемщик пишет заявление и несет его в банк. При желании его можно направить заказным письмом. Не нужно писать заявление в свободной форме — у каждого банка есть единый бланк, который используют для уведомления о намерении досрочно погасить кредит. Его можно взять в отделении финансовой организации или скачать на сайте.  

В заявлении указывают:

• ФИО и паспортные данные заявителя;
• номер ипотечного договора и дату, на которую он заключен;
• какое будет погашение — полное или частичное;
• при частичном погашении его форму — сокращение срока или уменьшение ежемесячно перечисляемой суммы;
• способ, с помощью которого банк предоставит новый график платежей при частичном погашении;
• сумму, которая будет внесена.

Заемщику не обязательно обращаться в то отделение банка, где была оформлена ипотека. Но это должен быть один и тот же регион. Если кредит оформляли в одном регионе, а нужно его погасить в отделении другого, сначала переводят ипотеку в новый регион. После того, как ипотека будет переведена, направляют заявку на досрочное погашение.

Онлайн погашение. Для удобства клиентов многие финансовые организации предлагают услугу погашения в режиме онлайн. Ее можно использовать, если в банке у заемщика оформлена кредитная или дебетовая карта. Перечень действий может отличаться в зависимости от того, в каком банке получена ипотека. В общих случаях заемщик:

1. В личном кабинете банка выбирает опцию досрочного погашения кредита.
2. Выбирает счет, откуда банку поступят деньги.
3. Указывает, когда деньги будут перечислены.
4. Вводит сумму, которая будет внесена. Банки часто устанавливают ограничения на минимальный размер средств, которые можно внести. Например, у Сбербанка это 30 % от суммы ежемесячного платежа.
5. Оформляет заявку.
6. Проверяет правильность введенных данных и окончательно подтверждает заявку.

Вносим деньги на счет

Если деньги будут перечисляться из другого банка — не того, где оформлена ипотека, нужно перевести сумму больше досрочного взноса. Это связано с тем, что банки взымают дополнительную комиссию за перевод денег между счетами разных финансовых организаций.

Дату погашения можно выбрать любую, но банки могут определять такие условия:

• сумма при частичном погашении списывается только в дату очередной выплаты по долгу;
• сумма средств при полном погашении списывается в любую дату, указанную собственником ипотечной квартиры.

Важно, чтобы сумма для досрочного погашения попала на счет не позже даты, указанной в заявлении. Иногда заемщик подает заявку, но в назначенный день средства не перечисляет. Большинство банковских организаций в таком случае просто аннулируют заявку, и клиент выплачивает долг на условиях, прописанных в договоре. Но может быть и по-другому: когда подается заявка на полное погашение обязательства, банк пересматривает условия выплаты кредита. Если заемщик не сможет по каким-либо причинам перечислить необходимую сумму в срок, с назначенной даты платежа будет считаться просрочка по кредиту и взыматься пеня. Такая ситуация может возникнуть не только по вине заемщика — в некоторых случаях платеж идет несколько дней. Поэтому лучше перевести сумму на несколько дней раньше срока, а в назначенный день банк спишет сумму.

Получаем подтверждение от банка о частичном досрочном погашении

Если средства вносят, чтобы погасить ипотеку частично, банк после их перечисления со счета должен направить заемщику новый график. В нем будет прописан измененный срок возврата долга или меньшая сумма ежемесячного платежа. Если график не прислали, нужно обратиться в банк — такой документ подтверждает, что сумма получена банком и условия выплаты кредита изменились.

Снимаем обременение при полном погашении кредита

Когда заемщик погашает весь долг, нужно снять обременение с квартиры или дома, который покупали за деньги банка. Отметка об обременении стоит в выписке из ЕГРН. Чтобы ее убрать, обращаются в Росреестр.

Многие финансовые организации снимают обременение сами — лучше уточнить этот момент перед тем, как направлять заявку на досрочное погашение. Если банк сам снимает обременение, он должен уведомить о том, что такая процедура началась. Позднее банк сообщает о том, что обременение снято. Уведомлять заемщика могут сообщениями на телефон, в личный кабинет или другим способом, оговоренным с клиентом.

Если банк сам не снимает обременение, заемщик обращается в Росреестр. Непосредственно в отделение Росреестра идти не нужно — заявление направляют через МФЦ. С собой нужно принести:

• документы, подтверждающие личность всех, на чье имя будет зарегистрировано право собственности;
• документ, который подтверждает возникновение права собственности на жилье. Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве;
• справку от банка, которая подтверждает снятие обременения. Дополнительно приносят закладную, если ее оформляли. Если закладной не было, для подтверждения того, что обременение снято, в МФЦ вместе с собственником квартиры приходит сотрудник банка. Он подтверждает, что кредит погашен.

Снять обременение можно в удаленном режиме. Но для этого у собственника ипотечной недвижимости должна быть электронная подпись. Если она есть, нужно зайти на сайт Росреестра, оформить заявление, внести необходимые данные и заверить все электронной подписью.

После снятия обременения собственник объекта может проверить, изменились ли данные в реестре. Бесплатно это делают на сайте Росреестра. Для этого заходят в раздел получения сведений об объектах и вводят адрес недвижимости, ее кадастровый или условный номер. Еще информацию по снятию обременения получают из справки, которую заказывают на сайте Росреестра. Она стоит 400 рублей.

Материнский капитал для досрочного погашения ипотеки

Закон позволяет использовать средства, выделенные государством, для частичного погашения ипотечного кредита или выплаты всей суммы, которую собственник квартиры должен банку.

Чтобы использовать маткапитал для погашения кредита, нужно:

1. Взять справку в банке о том, что для покупки квартиры оформлен кредит.
2. Собрать документы и передать их в ПФР. Кроме справки из банка нужны СНИЛС и паспорт, договор купли-продажи или ДДУ, выписка из ЕГРН и сертификат на маткапитал. В некоторых случаях не обязательно идти в ПФР. Многие банки сами направляют заявку от имени клиента.
3. Подать заявку на досрочное погашение.
4. После перевода средств получить обновленный график платежей при частичном погашении или снять обременение при полном.

По закону в недвижимости, которую купили с использованием материнского капитала, необходимо выделить доли детям и супругу. Сделать это нужно не позже 6 месяцев после снятия обременения с объекта.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

При получении кредита заемщик оформляет страховку. Страховка бывает обязательная и добровольная.

Обязательное страхование — имущественное. Оно рассматривает ситуации, при которых недвижимость разрушается или ей причиняется вред, снижающий стоимость.

Добровольное страхование бывает жизни и здоровья заемщика или титула. В первом случае страхование защищает при условии, что заемщик умер или потерял трудоспособность. Вторая ситуация рассматривает случаи, когда появляются люди, претендующие на право собственности в купленной недвижимости.

Сроки заключения страховых договоров могут быть разными — от 1 года до всего срока погашения кредита. Если полис страхования прекращает действие раньше срока погашения кредита, его продлевают.

Если кредит погашают раньше, можно потребовать у страховой компании возврат денег за неиспользованную страховку. Исключение — ситуации, когда страховой случай уже наступил.

Чтобы деньги за страховой полис вернули, нужно:

1. Обратиться в компанию, с которой заключен страховой договор. Надо принести паспорт, заявление на расторжение договора, страховой полис и справку о погашении кредита из банка.
2. Дождаться решения страховой компании. Оно должно быть направлено не позднее 10 дней с момента обращения.
3. Получить деньги. Сумма, которую страховая компания вернет, рассчитывают исходя из того, сколько времени осталось до окончания действия полиса.

Иногда страховая компания отказывает в выплате. В таком случае собственник квартиры может обратиться в суд, чтобы защитить свои права.

Как определить, стоит ли погашать ипотеку

Заемщикам не всегда просто решить, выгодно ли досрочно погашать ипотеку. Чаще всего принимают во внимание:

• срок кредита и возраст заемщика. Если кредит выплачивать еще долго, а к концу его погашения заемщику будет 60-65 лет, лучше обратиться в банк и подать заявку на предварительное погашение. Нельзя гарантировать, что через много лет у заемщика будет стабильное место работы с хорошей зарплатой. Но это не значит, что в 30 лет не стоит уменьшать срок кредита, до погашения которого осталось 3 года. Если есть деньги и нет планов использовать их по-другому назначению, досрочное погашение — выгодное решение;
• необходимость оформления другого кредита. Бывает, купив квартиру в ипотеку, заемщик хочет еще приобрести машину, но тоже с помощью банка. Если есть средства и возможность закрыть один кредит, это будет выгоднее. Так можно получить новый займ на более выгодных условиях. А если направить заявку на автокредит с действующей ипотекой, условия предоставления ссуды на машину будут менее выгодными;
• возможность воспользоваться целевой помощью государства. Например, способов использования материнского капитала мало, и один из них — улучшение жилищных условий. По статистике чаще всего маткапитал тратят именно на покупку недвижимости, внося первоначальный взнос за ипотеку или погашая кредит досрочно;
• необходимость продать квартиру. Для продажи недвижимости снимают обременение. А снять его можно только после того, как кредит погашен. Есть варианты продажи недвижимости, с которой обременение не снято. Но для этого нужно получить разрешение банка. Еще желающих купить квартиру под обременением мало — покупателя найти тяжелее;
• желание сделать перепланировку. Чтобы перенести стены, пробить окно, разделить одну комнату на две, нужно получить разрешение от банка. Финансовые организации дают разрешение не всегда — перепланировка может снизить стоимость квартиры. Собственнику недвижимости приходится ждать, пока ипотека будет закрыта в срок, или погашать долг раньше.

Как правильно досрочно погасить ипотеку: что нужно запомнить

• Досрочное погашение ипотеки не ухудшает кредитную историю.
• При досрочном погашении можно закрыть весь долг перед банком или выплатить его частично.
• При досрочном частичном погашении можно уменьшить срок выплаты долга или сократить сумму ежемесячного платежа.
• Условия досрочного погашения прописаны в кредитном договоре.
• Чтобы досрочно погасить ссуду, нужно обратиться в банк лично, послать заказное письмо или оформить заявку через интернет.
• Для погашения кредита можно использовать средства материнского капитала.
• Если при досрочном погашении заемщик закрывает весь долг, нужно снять обременение с недвижимости.
• После перевода денег при частичном погашении нужно получить от банка новый график с измененным сроком или другой суммой ежемесячного перечисления.
• После досрочного полного погашения ипотеки заемщик может получить возврат денег за неиспользованную страховку.

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: как это сделать

Как выгоднее досрочно погасить ипотеку: сократить срок или уменьшить ежемесячный платеж

Раздел квартиры по военной ипотеке при разводе

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости