Доверенность на продажу квартиры: как составить, к кому обращаться, что писать в документе

В этой статье
  • Что такое доверенность на продажу недвижимости
  • Виды доверенностей — что можно оформить кроме генеральной доверенности на квартиру
  • Правила оформления доверенности
  • Что пишут в доверенности
  • Что обязательно пишут в доверенности
  • Что дополнительно пишут в доверенности
  • Нужен ли нотариус при оформлении доверенности?
  • Что можно доверить представителю интересов
  • Риски при покупке жилья по доверенности
  • Как проверить доверенность
  • Как продать квартиру по доверенности без собственника, если покупатель опасается мошенничества
  • Прекращение действия доверенности
  • Когда доверенность считается недействительной
  • Оформление нотариальной доверенности на продажу квартиры: что нужно запомнить

При продаже недвижимости в сделке участвуют собственник объекта и покупатель. Но иногда интересы сторон могут представлять доверенные лица. Чтобы они могли это сделать, нужно оформить доверенность.

Объясняем, что такое доверенность на квартиру, в каких случаях можно ее использовать, какие виды доверенностей бывают и как обезопасить себя от возможных рисков в сделке.

Что такое доверенность на продажу недвижимости

Чтобы другой человек мог продать квартиру вместо собственника, оформляют доверенность. Фото: MidJourney

Что такое доверенность на продажу недвижимости

Это документ, которым человек доверяет представлять свои интересы в сделке или отдельных действиях, связанных с ее заключением. Доверенность может оформляться на неограниченный срок и включать в себя разные действия, которые доверенное лицо может выполнять.

Чаще всего доверенность используют, если покупатель или продавец не может присутствовать на сделке. Например, он находится в другом населенном пункте или другой стране.

Интересы одной из сторон сделки может представлять любой человек — это не обязательно должен быть его родственник. Но такой человек должен быть дееспособным. Еще доверенным лицом не может быть вторая сторона сделки — нельзя оформить доверенность на продажу квартиры на ее покупателя.

Часто собственники квартир доверяют представлять интересы в сделке риелторам, которые сначала находят покупателя, а потом сами продают ему квартиру по доверенности.

Виды доверенностей — что можно оформить кроме генеральной доверенности на квартиру

Есть несколько видов доверенностей, которые могут быть оформлены собственником квартиры:

  • специальная. Она дает возможность осуществлять с недвижимостью определенные действия неограниченное количество раз. Но такой вид доверенности практически не применяют при купле-продаже жилья — ее чаще используют для сдачи квартир и домов в аренду;
  • разовая. Она дает право человеку, указанному в ней, осуществить одно или несколько действий один раз. Например, однократно заключить предварительный договор купли-продажи, принять залог, подписать основной договор купли-продажи. После того, как все указанные действия выполнены, доверенность на недвижимость становится недействительной;
  • генеральная. Это документ, который дает право распоряжаться объектом недвижимости как своим. По генеральной доверенности можно заключать сделки, получать залог и полную сумму за продажу. По желанию доверителя можно указать исключения — перечень действий, которые доверенное лицо не может выполнить.
Больше всего полномочий доверенное лицо получает по генеральной доверенности. Фото: kdvor42.ru

Больше всего полномочий доверенное лицо получает по генеральной доверенности. Фото: kdvor42.ru

Правила оформления доверенности

Законодательные нормы определяют такие правила оформления доверенности:

  • для составления доверенности достаточно только желания доверителя. При оформлении документа присутствие доверенного лица не обязательно. Но представитель интересов собственника недвижимости может отказаться выполнять доверенные ему действия;
  • доверитель и человек, которому доверяют провести сделку, должны быть совершеннолетними. Если нужно выдать доверенность от несовершеннолетнего собственника квартиры, это делают его родители, усыновители или опекуны. Но в такой сделке есть обязательное условие: при продаже жилья, в котором право собственности принадлежит несовершеннолетнему, получают разрешение на сделку от органов опеки. Без разрешения органов опеки в Росреестре нельзя будет перерегистрировать право собственности;
  • по одной доверенности доверителями могут быть сразу несколько человек. Например, если у дома три собственника, то все они могут поручить одному человеку представлять их интересы в сделке. Аналогично в роли представителя интересов собственника может выступать несколько человек — когда владелец или владельцы квартиры доверяют продать жилье нескольким людям;
  • продавец квартиры и ее покупатель не могут доверить совершение сделки одному и тому же лицу – это должны быть разные люди;
  • если собственник недвижимости доверяет подарить квартиру, в доверенности дополнительно указывают информацию по тому лицу, к которому должно перейти право собственности. Благодаря этому условию минимизируются риски, когда собственник квартиры подарит недвижимость другому человеку без своего согласия;
  • по доверенности нельзя завещать недвижимость в наследство — это должен делать собственник лично.

Доверенность можно заключить как на продажу жилья, так и на его покупку. Но по ней нельзя оформить кредитный договор — даже если доверитель наделяет своего представителя полномочиями на приобретение недвижимости, получить кредит в банке доверенное лицо не сможет. Покупатель квартиры должен лично обратиться в банк для оформления ипотеки.

Что пишут в доверенности

Есть перечень обязательной информации, которая должна присутствовать в документе, и дополнительной, которую указывают по желанию доверителя.

Если в доверенности нет обязательной информации, ее нельзя использовать в сделке. Фото: nrdeputat.ru

Если в доверенности нет обязательной информации, ее нельзя использовать в сделке. Фото: nrdeputat.ru

Что обязательно пишут в доверенности

  • Дату, на которую выдана доверенность. Ее можно указывать числом или прописью. От написанной в документе даты будет считаться срок действия полномочий представителя интересов доверителя.
  • Данные доверителя и представителя его интересов. Указывают фамилию, имя, отчество, место и дату рождения, паспортные данные и адрес регистрации. Когда доверенное лицо будет заключать сделку, все эти данные будут проверяться.
  • Полномочия представителя. Их нужно указывать максимально подробно и так, чтобы не возникло разногласий в их понимании. Для этого лучше предварительно проконсультироваться с юристом и объяснить ему, что именно собственник жилья намерен доверить другому человеку. Обязательно указывают данные недвижимости, которую собственник хочет продать с помощью доверенного лица — обычно прописывают адрес и дополнительные данные, по которым объект можно идентифицировать. Если доверителю принадлежит доля или он хочет продать не всю недвижимость, а только ее часть, это тоже нужно указать в доверенности.
  • Условия или ограничения по заключению сделки, которые собственник недвижимости хочет указать. Например, доверитель пишет максимальную или минимальную сумму, в пределах которых можно продать жилье или купить его.
  • Подпись доверителя. Если ее нет, документ недействителен.

Что дополнительно пишут в доверенности

Дополнительно указывают:

  • продолжительность действия доверенности. Документ можно оформить на неограниченный период времени. Но если срок не указан, по умолчанию доверенность становится недействительной через год;
  • образец подписи представителя интересов. Так меньше вероятности, что по доверенности сможет заключить сделку другой человек;
  • возможность передоверия. В большинстве случае доверенное лицо может осуществлять действия, доверенные ему собственником, лично. Но по желанию доверителя можно оформить доверенность с правом передоверия. Это означает, что представитель интересов собственника сможет оформить доверенность на другого человека.
Если доверенности с правом передоверия, можно уполномочить участвовать в сделке другого человека. Фото: ppt-online.org

Если доверенности с правом передоверия, можно уполномочить участвовать в сделке другого человека. Фото: ppt-online.org

Нужен ли нотариус при оформлении доверенности?

Доверенность на сделку с недвижимостью обязательно заверяется у нотариуса. Даже при соблюдении всех требований к ее составлению без подписи нотариуса такой документ недействителен.

Для оформления нотариальной доверенности можно обратиться с любому нотариусу. С собой нужно принести:

  • оригинал паспорта;
  • копию паспорта человека, который будет представлять интересы собственника;
  • выписку из ЕГРН на недвижимость. По ним в доверенность будут внесены данные об объекте недвижимости.

Заверение доверенности — платная услуга. Размер государственной пошлины, которую нужно перечислить, определяется в зависимости от полномочий, которыми доверитель наделяет представителя своих интересов. На сумму пошлины еще будет влиять количество людей, которых доверитель уполномочивает участвовать в сделке.

Собственник квартиры может приехать с готовой формой документа или попросить нотариуса составить его. Но за помощь в составлении текста доверенности нужно заплатить дополнительно.

После оформления доверитель должен проверить доверенность на предмет ошибок. Если в документе будет ошибка в фамилии владельца недвижимости, имени доверенного лица или других данных, представитель интересов не сможет заключить сделку.

В некоторых случаях допускается заверение документа не нотариусом, а другими лицами, при этом сама доверенность будет иметь статус нотариально заверенной. Это может быть доверенность:

  • заключенного, которую заверил начальник учреждения, где человек отбывает наказание;
  • военнослужащего, который проживает на закрытой территории, недоступной для посещения нотариуса.

Документ допускается заверять у администрации лечебного или социального учреждения. Но это возможно не всегда и зависит от перечня действий, которые собственник недвижимости намерен доверить своему представителю, и должности человека, удостоверяющего личность доверителя.

Нужен ли нотариус при оформлении доверенности?

Без заверения нотариусом или другим лицом, которое имеет право это делать, доверенность недействительна. Фото: MidJourney

Что можно доверить представителю интересов

Самый распространенный перечень действий, которые доверитель поручает сделать другому лицу в сделке с недвижимостью, это:

  • подписание документов, которые составляют при подготовке сделки и ее проведении. Это может быть предварительный договор купли-продажи, основной договор купли-продажи, акт приема-передачи;
  • внесение задатка за покупку квартиры или прием задатка от покупателя;
  • передача денег или их получение для полного расчета по сделке;
  • подписание акта приема-передачи;
  • направление документов в Росреестр и их получение;
  • передача или получение ключей от объекта недвижимости.

Многие юристы предостерегают от оформления генеральной доверенности. При составлении документа они подробно расспрашивают, что именно собственник квартиры хочет доверить другому человеку, и предлагают варианты:

  • оформить генеральную доверенность с указанием ограничений — какие действия доверенное лицо не сможет совершить. Например, указывают, что доверенность выдана без права принимать деньги от покупателя за проданную квартиру;
  • оформить разовую доверенность с указанием того, какие именно действия может совершить доверенное лицо.

Если владелец недвижимости решает оформить генеральную доверенность, представитель его интересов будет наделен такими правами:

  • распоряжаться имуществом любым способом, например, продавать его по любой стоимости и любым лицам;
  • получать деньги за проданный объект;
  • решать от имени собственника любые вопросы, связанные с получением документов. Это может быть обращение за техническим планом в бюро технических услуг, получение кадастрового паспорта на земельный участок;
  • регистрировать право собственности на объект недвижимого имущества.

Если собственник доверяет провести подготовительные операции и собрать пакет документов на сделку, в таких случаях чаще оформляют разовую доверенность. А если владелец хочет доверить совершение сделки, регистрацию права собственности, составляют генеральную доверенность, указывая при необходимости ограничения в действиях.

Что можно доверить представителю интересов

В доверенности можно написать, что доверенное лицо не может получать деньги за квартиру. Фото: MidJourney

Риски при покупке жилья по доверенности

Поскольку собственник квартиры доверяет другому человеку выполнять определенные операции со своей недвижимостью, в такой сделке присутствуют риски.

Основной риск для собственника недвижимости в том, что доверенное лицо совершит действия, которые не были с ним согласованы. Юридически все может быть законно: хозяин доверил продать дом или квартиру, представитель его интересов это сделал. Но при продаже могла быть установлена слишком низкая цена . Или по документам перечислена одна сумма, а фактически представитель интересов получил больше, попросив покупателя указать в договоре меньшую сумму. Заключенную таким образом сделку можно оспорить, но для этого необходимо обращаться в суд.

Риски в сделке есть не только для продавца, но и для покупателя. Мошенники могут совершать сделки по доверенности, которая была отозвана или прекратила своей действие. В таком случае заключенный договор признают недействительным. Покупатель должен будет вернуть квартиру продавцу, а продавец — деньги покупателю. Но доверенное лицо может заявить, что деньги потрачены и вернуть нечего. Покупатель квартиры может обратиться в суд, но даже по решению суда возврат средств может занять не один год.

Как проверить доверенность

Если продавцом квартиры в сделке выступает доверенное лицо собственника, покупатель для исключения рисков может проверить действительность документа. Это делают через открытый онлайн-сервис по реестровому номеру документа. Сервис размещен на портале Федеральной нотариальной палаты. Если документ действителен, в ответе указывается информация по:

  • дате, на которую документ зарегистрирован;
  • номеру в единой системе нотариата;
  • ФИО нотариуса, который удостоверил документ.

Дополнительно на запрос выдается информация о том, отменялся документ или нет.

При введении данных нужно обратить внимание на то, что реестровый номер доверенности – это не номер бланка. Реестровым номером будет то, что написано после фразы «Зарегистрирован за номером…»

Кроме проверки действительности доверенности по выданному номеру при заключении сделки проверяют ФИО доверенного лица и данные его паспорта. Это исключит риски, когда по выданной доверенности сделку проводит другой человек с похожими или такими же именем, фамилией и отчеством.

Проверить доверенность можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Фото: socprav.ru

Проверить доверенность можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Фото: socprav.ru

Как продать квартиру по доверенности без собственника, если покупатель опасается мошенничества

Если покупатель переживает, что доверенность поддельная или в сделке будет участвовать не тот человек, который указан в документе, можно предложить продажу с расчетом по аккредитиву. По такой схеме продавец получает свои деньги только после того, как право собственности будет зарегистрировано на покупателя. Для этого:

  1. Стороны договариваются у существенных условиях сделки – стоимости квартиры, дате продажи.
  2. При необходимости оформляется предварительный договор купли-продажи.
  3. Передается задаток, если он предусмотрен в сделке. Деньги могут быть переданы лично или перечислены на счет собственника квартиры. При перечислении денег на счет покупатель указывает назначение платежа — задаток за недвижимость. Дополнительно нужно указать реквизиты предварительного договора.
  4. Стороны подготавливают необходимые документы и в назначенную дату подписывают договор купли-продажи.
  5. В банке арендуется ячейка. Покупатель кладет в нее оговоренную сумму и прописывает условия, при которых доверенное лицо продавца или сам продавец могут забрать деньги. Например, это может быть предоставление выписки из ЕГРН, в которой покупатель уже будет указан как собственник недвижимости. Ячейку можно арендовать сроком на два месяца. В среднем аренда ячейки обходится 1000-3000 рублей в месяц в зависимости от условий банка.
  6. Покупатель обращается в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности. При желании зарегистрировать право собственности можно удаленно — через сайт Росреестра.
  7. После перехода права собственности продавец или его доверенное лицо забирают деньги из банка.
Чтобы снизить риски, сделку по доверенности можно провести с расчетом по аккредитиву. Фото: nedvighimost.ru

Чтобы снизить риски, сделку по доверенности можно провести с расчетом по аккредитиву. Фото: nedvighimost.ru

Прекращение действия доверенности

Независимо от того, на какой срок предоставлена доверенность, доверитель имеет законное право прекратить ее действие в любой момент. Для этого нужно обратиться к нотариусу, который входит в состав нотариальной палаты, и написать заявление об отзыве. Нотариус после проверки документов внесет обновленные сведения о статусе доверенности в единый реестр доверенностей нотариальной палаты. Сведения о прекращении действия документа будут изменены в течение суток.

Когда доверенность считается недействительной

Доверенность считается недействительной в случае, если:

  • доверитель по собственному желанию обратился к нотариусу для отзыва доверенности;
  • собственник или его доверенное лицо к моменту совершения сделки умерли;
  • владелец квартиры или его доверенное лицо были признаны недееспособными или безвести пропавшими на момент оформления доверенности;
  • нотариус на момент оформления доверенности не имел права заверять документы.

Оформление нотариальной доверенности на продажу квартиры: что нужно запомнить

  • Доверенность на продажу квартиры чаще всего составляют в случае, если собственник не может лично присутствовать на сделке.
  • Доверенным лицом собственника может стать родственник, знакомый, нотариус, юрист, риелтор и любой другой человек. Но он должен быть совершеннолетним и дееспособным. Присутствие человека, которого уполномочивают провести сделку, при оформлении доверенности не обязательно.
  • Доверенность можно оформить сразу на несколько человек, уполномочив их продавать квартиру или выполнять определенные действия, связанные со сделкой. Если у недвижимости несколько собственников, они могут оформить общую доверенность, которой они доверяют одному человеку представлять их интересы в сделке.
  • В доверенности доверитель может прописать, что именно может сделать доверенное лицо, или указать перечень ограничений.
  • Доверенность на представление интересов в сделке недействительна без подписи нотариуса.
  • Доверенность может быть оформлена на любой срок. Если срок в ней не указан, она действует в течение одного года с момента подписания.
  • Доверитель может в любой момент обратиться к нотариусу и отозвать документ.
  • Если доверитель или его доверенное лицо умерли, доверенность перестает быть действительной.

Как правильно написать расписку о передаче денег

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

Как взять ипотечный кредит быстро и на выгодных условиях? Зовите ипотечного брокера по недвижимости

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Загрузка...

© 2008 — 2025 ООО «Мир квартир»ИНН 7725273015ОГРН 1157746432942

При любом использовании/цитировании материалов портала активная гиперссылка на https://www.mirkvartir.ru обязательна.

Условия использованияКонфиденциальностьОбработка файлов cookie