Как купить квартиру без обмана: шесть главных рисков

Как обычно ищут себе жилье? По объявлению. Вот покупатель находит квартиру с хорошей планировкой и свежим ремонтом, в удачном районе, новом доме — то, что надо! И связывается по указанному номеру. На том конце провода вежливый продавец отвечает на все вопросы, но замечает, что на сегодня и завтра у него уже запланировано несколько показов. Покупатель начинает волноваться — не уведут ли такой подходящий объект из-под носа? «Да все в порядке, я могу придержать квартиру для вас, если переведете задаток», — успокаивает продавец. 

Развязку истории вы легко можете дорисовать сами. После перечисления 2-3 тысяч рублей «задатка» (сумма небольшая, поэтому потенциальные клиенты размышляют недолго) телефон «продавца» замолкает навеки. Адрес квартиры на поверку оказывается подставным. Редко кто из обманутых клиентов доходит до отделения полиции, а если и доходит...

И хорошо, если потенциальному покупателю удается отделаться несколькими тысячами рублей. Если мошенники используют более сложные или более дерзкие схемы, или если клиент попадается слишком легковерный, его могут лишить внушительных сумм, вплоть до миллионов рублей. Здесь мы перечислим наиболее частые и опасные схемы обмана в сделках с недвижимостью и расскажем, как не стать жертвой мошенников.

Какие схемы используют мошенники

1. Передача задатка

Задаток при покупке квартиры, участка или дома  — обычная практика при сделках. Покупатель и продавец договариваются о сумме задатка, например,50-100 тыс. рублей. Оставшуюся часть покупатель передает продавцу после регистрации перехода права собственности.

Мошенники ловят на крючок клиентов, выставляя в объявлениях цены ниже рыночных. Документы на квартиру могут быть подлинные. Покупатель думает, что все в порядке, и подтверждает сделку.

При заключении предварительного договора купли-продажи он передает продавцу задаток. Собственник недвижимости просит гарантии того, что сделка не сорвется. Он предлагает внести в соглашение пункт о невозврате задатка в случае, если покупатель отказывается от сделки. 

И заем выясняется, что квартира находится в залоге или под арестом. Сделка сорвана! Но по договору продавец вправе оставить себе задаток. Клиента «развели»!

Как избежать

Перед передачей задатка потребуйте у продавца полный пакет документов на недвижимость, а также расширенную выписку из Росреестра, которая подтвердит, что квартира не имеет никаких обременений. Не забудьте попросить и справку об отсутствии задолжености по ЖКХ, документы на перепланировку, если она проводилась.

2. Появились наследники

По закону для вступления в наследство предоставляется определенный срок — шесть месяцев со дня смерти наследодателя. Часто бывает, что наследников несколько, и кто-то из них не знает о смерти наследодателя или по каким-то другим причинам не успевает подать документы нотариусу. Другой в это время вступает в наследство и продает недвижимость.

Как правило, он заинтересован в том, чтобы продать имущество побыстрее, и снижает цену. На такое предложение всегда находится покупатель, и сделка совершается.

Но если появляется второй наследник и в суде ему удается доказать, что у него были веские причины, чтобы пропустить срок вступления в наследство, он оспаривает сделку. Суд обычно становится на сторону обманутого наследника, а не покупателя недвижимости. В лучшем случае продавца обяжут компенсировать долю второму наследнику. То есть наследник-мошенник должен будет поделиться деньгами, вырученными от продажи жилья.

Худший вариант для покупателя — выделение новому наследнику доли в праве собственности. Это значит, что он должен делить с ним квартиру или дом. Все зависит от конкретной ситуации, но долгие разбирательства обеспечены.

Как избежать

Проверьте всю цепочку собственников квартиры или дома. Для этого закажите выписку из ЕГРН о переходе права собственности на приобретаемое жилье. Чем больше было собственников в истории объекта, тем вероятнее появление скрытых наследников.

Ваши риски минимизируются, если продавец квартиры унаследовал ее более трех лет назад. А лучше всего укажите в договоре купли-продажи, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец.

3. Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Если покупаемая квартира была куплена с помощью материнского капитала, то в ней должны быть выделены доли детям. Но если родители, продающие квартиру, этого не сделали, то сделка купли-продажи может быть оспорена органами опеки или самими детьми после совершеннолетия. По решению суда им выделят доли, и вам придется делить с ними жилплощадь или долго судиться с их родителями.

Как избежать

Чтобы выяснить, была ли недвижимость куплена с помощью маткапитала, попросите продавца предоставить вам выписку со счета в Пенсионном фонде, на котором хранится материнский капитал. Если средства субсидии находятся на счету, это значит, продавец не использовал маткапитал при покупке жилья.

Если квартира перепродавалась, и где-то в этой цепочке участвовал маткапитал, то тоже могут возникнуть проблемы в случае нарушения закона о выделении долей детям. Для подстраховки закажите расширенную выписку из ЕГРН, в которой прописана вся история перехода права собственности.

Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, вы можете запросить дополнительные документы, подтверждающие законность всех прошлых сделок. Но лучше не тратьте время и откажитесь от покупки такой недвижимости.

4. Продажа квартиры недееспособным

Этот вид сделок особенно коварен, так как по закону продажа жилья, принадлежащего недееспособному гражданину (им может оказаться психически больной или умственно отсталый человек, алкоголик, наркоман и т. д.), разрешается только с согласия органа опеки. Но мошенники часто пользуются слабыми сторонами таких людей и покупают у них их недвижимость подешевке, а потом выставляют ее на рынок по обычной цене.

Покупатель приобретает квартиру, не подозревая, что предыдущий собственник был недееспособным. Спустя какое-то время на пороге его новой квартиры появляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу. Основанием для спора является ст. 171, 176, 177 ГК РФ. В итоге покупателю придется доказывать, что он добросовестный приобретатель.

Как избежать

Запросите выписку из ЕГРН. Так вы проверите историю перехода права собственности на объект недвижимости. Если промежутки времени между сделками составляют менее 3 лет, лучше не покупайте такую квартиру.

5. Намеренное занижение стоимости в договоре

Когда продавец просит покупателя о занижении стоимости жилья в договоре купли-продажи, стремясь уменьшить сумму налога с продажи, это тоже подозрительно и может оказаться мошеннической схемой.

К примеру, квартира продается за 10 млн рублей, а в договоре прописывается сумма в 8 млн. Покупатель платит всю сумму — 10 млн, но через какое-то время бывший собственник недвижимости оспаривает сделку под любым законным предлогом. И если суд разрешит расторгнуть сделку, покупатель вернет квартиру, но получит только ту сумму, что записана в договоре — 8 млн рублей.

Как избежать

Возьмите с продавца расписку о получении фактической суммы денег, а не по договору купли-продажи. Но лучше не идти на поводу у продавца и указывать в соглашении реальную стоимость объекта недвижимости.

6. Продажа квартиры с долгами

Бывает так, что продавец при продаже квартиры «забывает» предупредить о наличии долгов по ЖКУ, а суммы там могут накопиться немалые, вплоть до миллионов рублей.

Конечно, новый собсвенник не обязаны платить коммуналку за бывшего. По закону при продаже квартиры долги остаются «висеть» на предыдущем владельце. Но из-за задолженности поставщики могут перекрыть доступ к пользованию электроэнергией, газом, водой. И покупателю придется доказывать, что это долги, доставшиеся ему по «наследству». Это долгий процесс с непредсказуемым результатом.  

Как избежать

Попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по ЖКУ, которую он может получить в МФЦ или управляющей компании. Можно также проверить платежи по последним квитанциям за ЖКУ.

Как обезопасить себя от мошенников при совершении сделок с недвижимостью

К сожалению, способов обмана доверчивых граждан в сделках с недвижимостью намного больше, чем мы перечислили. Аферисты придумывают новые мошеннические схемы, чтобы присвоить чужие деньги и недвижимость. Эксперты Росреестра предлагают несколько способов защиты при покупке и продаже жилья.

Способ №1. Запись в Росреестре о невозможности проведения сделок без присутствия собственника

Пойдите в ваш МФЦ и подайте в ЕГРН заявление о невозможности проведения сделок с недвижимостью без вашего личного участия. Тогда никто помимо вас не сможет регистрировать переход права собственности на ваше жилье, а также накладывать какие-либо ограничения. Исключение — только решение суда или требование судебного пристава-исполнителя.

Подача вашего заявления фиксируется в Росреестре. Таким образом вы минимизируете риски мошенничества, к примеру, при потере паспорта или документов на квартиру. Уговорите и ваших пожилых родственников сделать так же — стариков чаще всего  обманывают мошенники.

Способ №2. Обновление адреса электронной почты в ЕГРН

Убедитесь, что личные данные, в том числе адрес электронной почты в ЕГРН указаны актуальные, а если это не так, обновите их. Это тоже делается в МФЦ. С 2019 года оформление сделок с недвижимостью в ЕГРН при помощи электронной подписи без разрешения собственника незаконно. Это значит, что документы на регистрацию в электронном виде вправе направить только орган государственной власти, местная администрация или аккредитованный нотариус. Но и при использовании электронных носителей тоже случаются аферы.

Если мошенники захотят без вашего ведома переоформить права собственности на жилье или наложить на него обременениеим это не удастся. Росреестр всегда направляет письмо на электронную почту собственников, когда получает на регистрацию электронные документы на их квартиру или дом. В случае попытки совершить мошенническую сделку вы сможете вовремя отреагировать.

Способ №3. Тщательная проверка документов продавца

Перед заключением сделки внимательно изучите правоустанавливающие документы на недвижимость: договоры купли-продажи, дарения, приватизации, наследования и другие. Так вы убедитесь, что нынешний владелец или владельцы имеют законное право на продаваемое ими жилье.

Попросите также выписку из ЕГРН с характеристиками квартиры и данными о зарегистрированных правах. Если владелец жилплощади предоставляет вам копии документов, но не хочет показывать оригиналы, либо придумывает отговорки, откажитесь иметь с ним дело.

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

• технический, кадастровый паспорт — проверка точной площади квартиры и наличия незаконных перепланировок;
• выписка из ЕГРН на объект недвижимости — проверка отсутствия ограничений и обременений;
• выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости — данные обо всех собственниках жилья;
• выписка из домовой книги — данные о жильцах, прописанных в квартире на данный момент;
• справка из паспортного стола (форма 9) — информация о временно выписанных лицах; 
• справка из МФЦ или УК — проверка наличия задолженности по коммунальным услугам.

В первую очередь обратите внимание на личные документы продавца. Сверьте его паспортные данные с данными из выписки ЕГРН, а также из других правоустанавливающих документов.

Если собственник находится в браке, он обязан предоставить согласие супруга или супруги на продажу жилья, заверенное нотариусом. Исключение составляют случаи, когда между супругами заключен брачный контракт, в котором указано единоличное право на недвижимость.

Если на жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние, попросите продавца предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Если его нет, ни в коем случае не покупайте эту квартиру. Иначе вам придется выписывать ребенка через суд, и не факт, что суд вынесет решение в вашу пользу.

Особого внимания требуют сделки по доверенности. Проверьте доверенность продавца на подлинность. Это можно сделать на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

FAQ

Вопрос: Какие риски бывают при покупке квартиры?

Ответ: Основные риски — мошенничество при передаче задатка, появление дополнительных наследников, проблемы с долями при использовании маткапитала, сделка с недееспособными, занижение цены, скрытые долги.

Вопрос: Какие распространенные уловки используют мошенники при продаже квартир?

Ответ: Часто это занижение реальной стоимости, выманивание задатка, введение в заблуждение относительно характеристик квартиры, давление на быстрое принятие решения.

Вопрос: Как проверить квартиру перед покупкой на отсутствие проблем?

Ответ: Нужно тщательно изучить все документы на квартиру, заказать выписку из Росреестра, проверить задолженность по ЖКУ, попросить разрешение органов опеки на сделку.

Вопрос: Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры?

Ответ: Быть предельно внимательным при проверке документов, не передавать деньги до регистрации сделки, оформить запрет на сделки в Росреестре, проверить квартиру на обременения и долги.

Вопрос: Где можно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой и самого продавца?

Ответ: В Росреестре по выписке из ЕГРН можно проверить все права и обременения на квартиру, а также историю владения ею, убедиться, что продавец действительно является собственником.

Вопрос: Можно ли сделать это дистанционно?

Ответ: Да, дистанционно можно запросить и выписку из ЕГРН, и документы у продавца.

Вопрос: Что делать, если при проверке документов на квартиру возникли подозрения?

Ответ: Если есть какие-либо сомнения в документах или продавце, лучше отказаться от сделки, чтобы избежать возможных проблем в дальнейшем.

Вопрос: Как заключить безопасную сделку купли-продажи квартиры?

Ответ: Помимо вышесказанного, можно обновить e-mail в ЕГРН, а еще нужно брать расписку на полную сумму договора и, соответственно, указывать реальную цену в договоре.

Вопрос: Какие последствия может иметь покупка квартиры с юридическими проблемами?

Ответ: Последствия могут быть очень серьезные — от потери задатка до необходимости делить квартиру с наследниками и долгими судебными тяжбами.

Вопрос: Что делать, если после покупки квартиры обнаружились скрытые недостатки или дефекты?

Ответ: В таком случае можно обратиться в суд и требовать расторжения договора либо компенсации, если продавец скрыл или не предупредил о недостатках.

Вопрос: Где найти проверенного риэлтора для безопасной покупки квартиры?

Ответ: Обращаться в крупные агентства недвижимости с положительной репутацией и отзывами. Можно также попросить рекомендации у знакомых, кто уже совершал удачные сделки.

Вопрос: Где можно проверить репутацию агентства недвижимости, чтобы не столкнуться с мошенниками?

Ответ: Можно почитать отзывы в интернете, посмотреть информацию на сайте агентства, уточнить наличие лицензии и стаж работы на рынке.

«Меня обманул ипотечный брокер!». Невыдуманные истории о кредитных брокерах-мошенниках и советы, как от них защититься

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем нужен, как его заключить и расторгнуть

Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости