Как правильно выбирать застройщика при покупке квартиры. Проверка строительной компании и новостройки

Не все застройщики, с которыми будущие собственники квартир заключают договоры долевого участия в строительстве, оказываются добросовестными. Несмотря на то, что законодательные нормы и механизм финансирования долевого строительства были ужесточены, дольщик может не получить свою квартиру или получить ее позже оговоренного срока.

Рассказываем, что проверить перед заключением договора с застройщиком и как обезопасить себя от возможных рисков.

Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке

Первый этап, который нужно пройти перед заключением договора долевого участия — проверка строительной компании. Она включает оценку репутации фирмы, ее задолженности по выплате налогов, источника финансирования строительства и других моментов, которые помогут определить недобросовестного застройщика.

Ознакомление с общей информацией о застройщике

Сначала нужно ознакомиться с регистрационной и учредительной документацией строительной компании. Это:

• свидетельство о регистрации юридического лица;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• устав организации, на основании положений которого она функционирует;
• свидетельство о постановке на налоговый учет.

После ознакомления с документами можно посмотреть информацию о застройщике на сайте ФНС. В частности, по дате регистрации можно узнать продолжительность функционирования компании. Есть застройщики, которые рассказывают клиентам, что они работают на рынке недвижимости более 15 лет, а после проверки может оказаться, что они зарегистрированы всего 1 год назад.

Специалисты советуют выбирать застройщиков, работающих 5 и более лет. Надежной может быть компания, которая работает менее года, но у фирм, функционирующих более длительное время, легче оценить надежность. В частности, у них можно проверить сроки сдачи предыдущих объектов, качество проведенных работ.

Проверка застройщика по сайту компании

Строительные компании, которые заботятся о своей репутации, хотят привлечь больше покупателей, вкладывают средства в развитие сайта. На сайте застройщика можно ознакомиться с:

• сведениями о проектах, по которым здания уже введены в эксплуатацию;
• данными о проектах, в строительстве которых можно принять долевое участие;
• данными по новостройкам, введенным в эксплуатацию, в которых можно купить квартиру;
• информацией о регистрационных и учредительных документах фирмы;
• полученными наградами;
• сведениями о банках, в которых застройщик прошел аккредитацию;
• данными о подрядчиках, которых компания привлекает для проведения работ.

Многие компании ведут онлайн-трансляцию с одного или нескольких объектов, которые они строят.

Если информации о застройщике мало, сайт давно не обновлялся и не пополнялся актуальной информацией — это повод насторожиться и тщательнее проверить добросовестность компании. 

Просмотр договора долевого участия

Его заключают застройщик и человек, который собирается стать собственником квартиры в строящемся доме. ДДУ оформляют на любом этапе строительства — от стадии котлована до проведения отделочных работ, прокладывания коммуникаций. Такой документ защищает покупателя от действий мошенников, недобросовестных фирм и позволяет обратиться в суд, если права дольщика будут нарушены.

В договоре долевого участия должны присутствовать такие сведения:

• информация об объекте — адрес дома и кадастровый номер участка, на котором возводится здание;
• стоимость объекта;
• дата сдачи;
• этаж квартиры и ее номер;
• гарантия на квартиру;
• сведения о страховании ответственности компании;
• данные паспорта покупателя;
• реквизиты компании-застройщика.

По закону ДДУ должен регистрироваться в Росреестре. Это защищает покупателей от действий недобросовестных застройщиков, которые одну и ту же квартиру хотят продать нескольким покупателям.

ДДУ защищает дольщиков в случае замораживания строительства, от разных рисков в других ситуациях, когда нарушаются их права. Например, если застройщик захочет перенести сроки сдачи объекта, он должен согласовать это с каждым из дольщиков путем подписания дополнительного соглашения. Но покупатель должен подписывать такое соглашение добровольно. Если застройщик вовремя не сдает объект, покупатель имеет право на получение пени. Ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. 

Чтобы удостовериться в том, что ДДУ действительно защищает покупателя, можно показать документ юристу. Он оценит, насколько правильно составлен договор и рискует ли покупатель, подписывающий его.

Оценка договора страхования застройщика

Это документ, которым застройщик страхует свою ответственность. Среди рисков которые предусматривает полис:

• застройщик продал одну квартиру нескольким людям;
• объект был уничтожен в случае пожара или другой ситуации, предусмотренной страховым договором;
• застройщик обанкротился и не может выполнить свои обязательства перед дольщиками.

Можно попросить копию страхового договора и проверить страховщика. Если компании, которая оформила полис, нет в перечне страховщиков Центробанка, застройщик не имел права заключать с ней договор страхования.

Как выбрать застройщика, оценивая его предыдущие объекты

После проверки регистрационных и учредительных документов, ДДУ, страховки компании стоит проверить информацию о предыдущих проектах застройщика.

Нужно узнать, какие объекты возводились, были ли они сданы в срок, есть ли жалобы от покупателей квартир в отношении их качества. Бывает, что при сдаче объекта клиента все устраивает, но через несколько месяцев осыпается штукатурка, разрывает трубы, горит проводка, в стенах появляются трещины.

Сам застройщик не будет говорить потенциальному клиенту о том, что какие-то объекты были сданы им позже срока. Не рассказывают и о жалобах покупателей квартир. Информацию лучше искать в группах социальных сетей, на форумах, можно посмотреть публикации на сайтах местных СМИ. Это могут быть сведения и о квартирах на рынке вторичной недвижимости, которую возводила строительная компания. 

Следует понимать, что даже идеальная репутация застройщика не может гарантировать, что компания не обанкротится — бывает, что строительство замораживают застройщики, которые много лет в сроки сдавали объекты и получали положительные отзывы клиентов. Но проверка данных о предыдущих проектах компании поможет отсеять тех застройщиков, у которых сформировалась репутация недобросовестной фирмы.

Сравнение цен застройщика со средними ценами по рынку новостроек

Если застройщик добросовестный, работает на рынке недвижимости давно, у него хорошая репутация, то его цены будут на уровне рыночных или выше. Низкая стоимость квартир может устанавливаться компаниями, которые только входят на рынок. Еще низкая цена на объекты бывает у застройщиков, которые срывают сроки сдачи объектов, не выполняют другие обязательства перед своими клиентами, прописанными в договоре — так они стараются привлечь больше покупателей на строящееся жилье.

Цену квартир возводимого объекта всегда нужно оценивать в совокупности с другими показателями и документами, которые проверяют у компании. Например, слишком низкая цена может быть установлена, когда у компании нет разрешения на строительство или отсутствуют другие обязательные документы.

Оценка финансовой устойчивости строительной компании

Бухгалтерская документация застройщика должна быть размещена в открытом доступе на сайте Росстата. Но нужно обратить внимание на то, что сведения публикуются с задержкой в 7 месяцев.

Если данных о финансовой отчетности по конкретному застройщику нет, это может свидетельствовать о том, что отчетность за последний период не была сдана, а сама компания готовится к прекращению деятельности.

По закону бухгалтерская отчетность застройщика не считается коммерческой тайной. Поэтому покупатель квартиры в строящемся доме может попросить предоставить для ознакомления отчеты за последние 3 года работы. Стоит обратить внимание на такие показатели:

• чистая прибыль. Можно сравнить показатели прибыли за отчетный период и предыдущий;
• выручка — сумма поступивших средств за отчетный период;
• размер чистых активов. Это сумма средств, которой компания может воспользоваться при неблагоприятном исходе своей деятельности;
• величина основных средств и другие активы — имущество компании;
• величина дебиторской задолженности. Это деньги, которые компания может взыскать со своих должников;
• величина кредитных обязательств перед финансовыми и другими организациями.

Получение информации об источниках финансирования

С середины 2019 года работающие на российском рынке недвижимости застройщики не могут сразу использовать деньги дольщиков после заключения договора долевого участия. Средства, которые поступают от них, размещают на эскроу-счетах. К застройщику они поступают только после того, как он сдает дом в эксплуатацию.

Застройщиков, которые возводят объекты только за свой счет, на рынке почти нет. Обычно компании используют часть своих средств и банковский кредит. Кредит оформляют в той финансовой организации, где открыты эскроу-счета.

Практика показывает, что получение кредита в крупной финансовой организации свидетельствует о надежности застройщика. Любой банк перед предоставлением ссуды тщательно проверяет компанию и выдает деньги только в случае, если считает застройщика добросовестным.

Получение информации о судебной активности компании

Принимая решение о возможности подписания договора с застройщиком, нужно ознакомиться с информацией о наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах. Такие данные можно найти в картотеке арбитражных судов. Если в судебных разбирательствах компания застройщика часто фигурирует в качестве ответчика, это означает, что у ее партнеров или кредиторов есть к ней претензии.

О спорах с физическими лицами можно узнать на сайте районного суда. Его определяют по месту регистрации застройщика — его юридическому адресу.

Если были заведены арбитражные дела, нужно проверить такую информацию:

• дата рассмотрения;
• суть спора;
• решение, принятое судом;
• величина взысканной суммы.

Особое внимание стоит уделить спорам о взыскании средств с застройщика банком, предоставлявшим ему кредит для строительства домов.

Оценка финансовой состоятельности — как проверить застройщика на банкротство

Если подано заявление о признании застройщика банкротом, оно будет размещено в картотеке арбитражных дел. Следует понимать, что присутствие такого заявления еще не означает, что застройщик неблагонадежен и не сможет выполнить обязательства, взятые при подписании договора долевого участия. По результатам рассмотрения заявлений компании не всегда признаются банкротами. Но если такие заявления есть, особенно если их несколько, это повод тщательнее проверить благонадежность застройщика.

Поиск исполнительных производств

Наличие исполнительного производства свидетельствует о том, что у застройщика в принудительном порядке взыскивают средства. Это может быть имущество, которое реализуется для покрытия долгов перед банком, штрафов за просрочку или пени. Средства могут взыскивать в принудительном порядке и при наличии долгов перед физическими лицами.

Проверка застройщика на долги по налогам

Если у застройщика есть налоговая задолженность, он не сдает отчетность, это может свидетельствовать о его финансовых проблемах. Поэтому лучше проверить данные по таким долгам перед заключением договора. Информация о застройщиках и других юридических лицах, у которых долги по выплате налоговых обязательств превышают 1000 рублей, указана на сайте Федеральной налоговой службы.

Проверка единого реестра застройщиков, реестров проблемных застройщиков и объектов

В первую очередь стоит проверить присутствие девелопера в едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. В нем размещают всю информацию о компаниях, которые занимаются жилищным строительством. В реестре также есть информация об инвесторах застройщиков, подконтрольных подрядчиках.

После сдачи каждого объекта анализируется информация о том, были соблюдены сроки сдачи объекта или нет. По результатам анализа застройщику присваивается определенное количество баллов рейтинга — от 0,5 до 5. Низкие баллы говорят о том, что предыдущие объекты были введены в эксплуатацию позже срока. Чем выше значение, тем меньше будет вероятность того, что девелопер сорвет сроки сдачи следующего объекта.

Отдельно нужно ознакомиться с информацией, которая размещена в специализированных реестрах недобросовестных строительных компаний. Например, в Московской области есть отдельный реестр проблемных застройщиков. Его ведет министерство строительного комплекса Московской области. Если сведения о компании присутствуют в таком реестре, лучше обратить внимание на другие фирмы, с которыми можно заключить ДДУ.

Оценка строящегося объекта — как проверить новостройку перед покупкой

Оценивая возможность подписания договора долевого участия, дольщикам стоит оценивать не только надежность застройщика. Необходимо проверять и объект, в котором будет приобретаться квартира.

Оценка законности возведения дома — как проверить разрешение на строительство

Присутствие такого документа обязательно — если он не оформлен, то строительство здания незаконно. Разрешение на строительство в большинстве случаев застройщик размещает на сайте в свободном доступе.

Разрешение на строительство дополнительно можно проверить в профильном ведомстве. Например, разрешения, выданные для строительства в пределах Москвы, можно посмотреть в списке Комитета государственного строительного надзора.

Разрешение на строительство выдает администрация населенного пункта, где будет возводиться здание. В документе указывают:

• название компании;
• дату выдачи разрешения;
• данные о том, что застройщику разрешено возводить здание на конкретном участке;
• печать ведомства и подпись специалиста, который предоставил документ.

Проверка проектной декларации 

В проектной декларации указывают:

• название и контакты компании;
• строительный адрес дома;
• номер дома, соответствующий данным технического плана;
• сроки строительства;
• прибыль фирмы за текущий год;
• сведения о банке, где будут открыты счета эскроу;
• заключение экспертизы на проект;
• заключение о соответствии застройщика требованиям ФЗ;
• сведения о документации, которая подтверждает право собственности или аренды участка;
• заключение аудиторов о деятельности компании;
• способы, с помощью которых застройщик обеспечит выполнение обязательств перед покупателями квартир на стадии строительства;
• проект ДДУ;
• стоимость квадратного метра в объекте и другую информацию.

Если застройщик уже переносил сроки сдачи объекта, эта информация будет отражена в проектной декларации. С учетом такой информации можно оценить вероятность сдачи объекта вовремя или переноса срока.

Проверка документа, подтверждающего право собственности или аренды на земельный участок

Такой документ также должен быть размещен на сайте застройщика. Дополнительно проверить информацию можно на сайте Росреестра.

Участок не обязательно должен быть собственностью застройщика. Многие здания возводятся на основании договора аренды. В таком случае необходимо проверить:

• дату окончания срока действия договора. Он не должен истекать раньше планируемого срока сдачи объекта в эксплуатацию;
• прошел ли договор государственную регистрацию.

Кроме проверки общей информации стоит сравнить границы участка, указанные в документах, с фактическими границами строительства.  

Оценка степени готовности дома

Риэлтор, представляющий интересы строительной компании, сам застройщик, привлекая очередного клиента к заключению ДДУ, может преувеличивать информацию о степени готовности дома. Чтобы получить достоверные сведения, стоит попросить риэлтора или менеджера компании посетить объект. Так можно увидеть, что делают на стройке, оценить готовность здания, коммуникаций.

Кроме выезда на объект для оценки степени его готовности стоит получить доступ к форуму дольщиков. В нем можно узнать более точную информацию о текущем положении вещей в возводимом доме и проблемах, если они есть.

Оценка темпов строительства по фотографиям строящегося дома

Человеку без опыта в строительстве, особенно в возведении многоэтажных домов, сложно самому по фотографиям стройки, сделанным в динамике, определить, будет ли дом сдан в срок. Если такие фотографии доступны, лучше с ними обратиться к опытному строителю и спросить его мнения о том, успеет ли застройщик к обозначенному сроку сдачи дома.

Проверка аккредитации застройщика банками

Аккредитация банком застройщика — это проверка компании на предмет надежности. Финансовые организации проводят такую процедуру для того, чтобы оценить возможность предоставления ипотечных кредитов на покупку квартиры в строящемся доме. Это дает больше гарантий того, что заемщик получит квартиру, а банк — свои средства в соответствии с принятым ежемесячным графиком погашения.

Чем больше финансовых организаций аккредитовали застройщика, тем больше гарантии того, что компания надежная.  

Как проверить застройщика: самое важное, на что обратить внимание

• Регистрационные и учредительные документы: свидетельство о регистрации, устав, ИНН, соответствие данным в них информации, предоставляемой застройщиком и размещенной на сайте ФНС.
• Сайт застройщика, где должна быть размещена регистрационная документация, данные по сданным в эксплуатацию объектам, необходимая документация и информация по возводимым зданиям.
• Договор страхования, в котором предусмотрены риски замораживания строительства или банкротства застройщика.
• Предыдущие проекты застройщика, в частности, соблюдение сроков их сдачи.
• Финансовая устойчивость застройщика и источники финансирования строительства.
• Судебная активность компании, возбужденные исполнительные производства, присутствие долгов по выплате налогов.
• Наличие информации о застройщике в едином реестре девелоперов и отсутствие данных о нем в реестрах недобросовестных компаний.
• Документы на новостройку: разрешение на строительство и проектная декларация.
• Право собственности или аренды земельного участка, где строится многоквартирный дом.
• Степень готовности дома и темпы строительства.

Права собственников жилья в многоквартирном доме: чего нужно требовать от управляющей компании?

Налогообложение апартаментов, чем оно отличается от налогообложения квартир. Налог на имущество, при продаже и сдаче в аренду

Что такое квартира-малосемейка?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости