Программа реновации жилья в Москве. Как и какие квартиры можно получить по ней

Программа реновации запущена для расселения жителей старых многоквартирных домов в новостройки. Под нее попадают ветхие, аварийные дома и другие, перечень которых определяют субъекты РФ.

Рассказываем про программу реновации в Москве и раскрываем вопросы, интересующие собственников жилья, попавших под ее действие.

Что такое реновация жилья в Москве — зачем запустили программу

Цель программы — улучшить качество жизни жителей города. Благодаря ее действию многие собственники старых квартир переезжают в новостройки. Улучшается не только качество жилья, но и инфраструктура. Люди получают квартиры в домах с благоустроенными дворовыми территориями, часто рядом с новостройками расположены новые поликлиники, школы, детские сады.

Необходимость сноса старых домов обусловлена не только желанием улучшить качество жизни жителей города. У каждого многоквартирного дома есть свой срок службы. Он определяется типом здания, материалом, из которого его возводят, и многими другими факторами. В частности, на продолжительность службы здания влияет своевременность проведения капитального ремонта. Часто его проводят значительно позже установленного нормативами срока. Это снижает прочность конструкции и становится причиной уменьшения возможного срока эксплуатации.

Как становятся участниками программы реновации в Москве

Чтобы дом попал под программу реновации, должны соблюдаться такие условия:

• состояние дома признано неудовлетворительным;
• 2/3 жителей дома поддержали включение здания в действующую программу.

Жители Москвы могут узнать о том, включен ли их дом в программу, перейдя на официальный сайт Мэра Москвы.

Если по конкретному дому идет открытое голосование, можно отдать свой голос одним из способов:

• проголосовать на сайте «Активный гражданин»;
• посетить отделение МФЦ;
• принять участие в собрании жителей дома.

Рассматривая возможность расселения жителей дома, обязательно обращают внимание на то, сколько собственников и нанимателей от общего количества проголосовало за или против участия в программе. Если против проголосует 1/3 жителей и еще хотя бы один собственник, снос будет заблокирован. Блокировать снос можно в любой момент, но до тех пор, пока не будет заключен первый договор на получение жилья в новостройке.

С чего началось действие программы в Москве

Расселение жителей старых домов начали в период 90-х годов, когда мэром города был Юрий Лужков. В рамках принятой программы предполагалось снести 1722 дома до 2010 года. Работы по возведению новых домов вели частные застройщики на основании договоров, заключенных с городом.

В 2007 году изменилось законодательство, после чего девелоперы должны были проходить конкурс, в котором смог участвовать не каждый застройщик. Дополнительно затруднения в работе возникли из-за кризиса, который начался в 2008 году. Чтобы программа была успешно завершена, ее профинансировали средствами городского бюджета.

Вопрос о продолжении сноса старых домов был снова поднят в 2017 году. С этого периода принятые законы и постановления позволили возобновить действие программы реновации.

Хронология действия программы с 2017 года

В 2017 году увеличили сумму средств, выделяемую из бюджета для действия программы реновации. Дополнительные средства были потрачены на формирование участков земли, организацию волнового переселения, проведение проектных работ.

Уже в декабре 2019 года появилась информация о том, что новые квартиры получило более 16 тыс человек. Первым районом Москвы, где расселили все дома по действующей программе, стал Молжаниновский.

Дальнейшее действие программы планируется провести в три этапа:

• 1 этап пройдет с 2020 по 2024 год. Он включает расселение 930 домов;
• 2 этап начнется с 2025 года и закончится в 2028 году. Он подразумевает расселение 1630 домов;
• 3 этап продлится с 2029 до 2032 года. В этот период в планах расселить 1800 домов.

Особенности получения новых квартир

Принятыми законами и постановлениями определены гарантии собственникам квартир в старых домах — они получают равнозначное жилье. Такое понятие определено для квартир, у которых:

• общая площадь больше, чем в старом жилье;
• жилая площадь равна площади старого жилья или больше нее;
• количество комнат такое же, как и в старом жилье.

Равнозначная квартира должна предоставляться с отделкой и отвечать принятым стандартам благоустройства. В большинстве случаев расселение проводят в пределах района, где расположена квартира, но для некоторых территорий могут быть сделаны исключения.

Для пенсионеров и других социально незащищенных слоев населения государство предоставляет помощь в переезде. Им бесплатно грузят все необходимое, перевозят и доносят до новой квартиры.

При желании собственники квартир могут получить денежную компенсацию вместо жилья. Но она будет определяться с учетом стоимости старой квартиры на основании рыночных цен на вторичное жилье. Компенсацию дадут, если среди жителей квартир нет несовершеннолетних и недееспособных. Благодаря этому условию дети и те, кого признали недееспособными, не останутся без жилья. Это условие определено не только для получения компенсации за квартиры в сносимых домах. Такое же правило действует и при условии обычной продажи недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний. Чтобы продать такую квартиру, нужно получить разрешение органов опеки. Органы опеки дают разрешение при условии, что продавец купит другую недвижимость, в которой выделит долю несовершеннолетнему. 

Владельцы коммерческих площадей, расположенных в реновационных домах, тоже могут получить равноценное помещение или компенсацию. Компенсация для них также будет определяться исходя из стоимости помещения, на которое было оформлено право собственности.  

Проекты новых домов, предоставляемых по программе реновации

Этажность возводимых домов определяется отдельно для каждого из районов. Чаще строят дома высотой от 6 до 14 этажей.

Каждое из возводимых зданий проходит несколько степеней контроля:

1. Контроль планировки и проверка ее соответствия действующим нормам градостроительного проектирования.
2. Оценка соответствия требованиям безопасности, предъявляемым к жилым помещениям, соблюдения правил звукоизоляции.
3. Оценка соответствия нормам стандарта, установленным для комфортного жилья.
4. Контроль качества материалов, используемых при строительстве.
5. Общая проверка здания, которая проводится Мосгосстройнадзором.
6. Оформление итогового заключения, которое делается на основании общей оценки сооружения и исправности всех функционирующих в нем систем. С учетом информации, отраженной в заключении, принимается решение о возможности ввода здания в эксплуатацию.

Ответы на вопросы, связанные с программой реновации

В сети много информации о том, как действует программа реновации. Но у жителей домов, попадающих под нее, все равно остаются вопросы. Они связаны с участием в программе, особенностями переезда, исключением из программы, возможностью получения квартир с большими площадями или большим количеством комнат.

Что проверить жителям, которых будут переселять

Нужно проверить наличие необходимых документов:

• проживающие на основании договора социального найма – соответствующий договор;
• собственники квартир – документ, подтверждающий право собственности, и документ, на основании которого возникло право собственности. Дополнительно может потребоваться технический паспорт на квартиру — это зависит от того, в какой период возникло право собственности на недвижимость.

У многих жителей, которые получили квартиры еще в советские годы, нет документального подтверждения права проживания. У некоторых нет даже ордеров, на основании которых они поселились в жилье. Если документов не осталось, их нужно восстановить. По закону те, кто получил квартиру до 2005 года, могут заключить договор найма. Но для этого жители должны подтвердить, что они вселились в квартиру законно. Для уточнения деталей и заключения договора можно обратиться в Департамент городского имущества города Москвы.

Как узнают о том, что можно переезжать в новое жилье?

Москвичам рассылают письма. В них жильцов приглашают на просмотр квартиры, в которую они могут вселиться. Письма вручаются сотрудниками информационных центров или пересылаются почтой. По закону письмо оформляют на специальном бланке с указанием номера и даты отправки.

В письме пишут адрес новой квартиры и информацию о ней:

• количество комнат;
• общую площадь;
• жилую площадь.

Дополнительно в письме указывают время, когда можно осмотреть новую квартиру, порядок проведения осмотра и где можно получить ключи. После получения письма жители домов осматривают новую квартиру. Если жилье их устраивает, они пишут согласие на переезд. После этого составляется проект договора. Договор должен быть подписан в течение 90 дней.

Точный перечень требований, которым должна соответствовать новая квартира, можно посмотреть в Постановлении Правительства РФ № 516-ПП от 08.08.2017 г.

Можно ли не сносить старый дом, а остаться в нем жить?

Чтобы жителей дома не расселяли, нужно исключить его из программы реновации. Для этого проводят общее собрание собственников. О нем сообщают не позднее, чем за 10 дней до его проведения. Если это условие не будет соблюдено, результаты голосования признают недействительными. Участниками собрания могут стать те, кто подтвердит свою личность и предоставит документ, подтверждающий право собственности или договор социального найма.

Чтобы дом не сносили, за это должно проголосовать более 1/3 жителей. Но на собрании должно присутствовать более половины жителей. Решение собрания оформляют протоколом. Если все требования соблюдены, дом исключат из программы.

Если кто-то из жителей старого дома уже заключил договор о переезде, выйти из программы реновации нельзя. Если пришли уведомления о расселении, нужно узнать в информационном центре о том, подписал ли кто-то такой договор. Информационные центры обычно открываются в том доме, который будут расселять, но иногда их располагают в соседних домах.

Что делать, если новое жилье не устраивает?

Если по каким-то причинам жильцу старого дома не подходит новая квартира, ему могут предложить другой вариант. Но на это должны быть объективные причины.  Например, заболевание, которое не позволит подниматься на высокий этаж, если лифт по каким-то причинам перестанет работать.

По желанию можно получить не квартиру, а деньги. Но деньги дают не всем — такое право есть только у собственников квартир. Если человек жил в квартире на основании договора найма, сначала нужно приватизировать старую квартиру. На приватизацию должны дать согласие все, кто указан в договоре.

Можно ли поменять район?

По закону квартиры предоставляют в том же районе, где находится сносимый дом. Если жители старого дома хотят переехать в другой район, нужно написать заявление. Его направляют в департамент городского имущества. Если свободных квартир в другом районе мало, в первую очередь будут удовлетворять заявления тех, кто там раньше жил.  Если свободных квартир другом районе много, и собственники старого жилья хотят переселиться в них, никто не будет препятствовать их переезду. Но это возможно, если соблюдаются все остальные условия действия программы.

В чем разница между равнозначным и равноценным жильем?

Эти два понятия отличаются. Равнозначной называют квартиру, у которой не меньше жилая площадь и количество комнат. Чаще всего общая площадь равнозначных квартир на 15-20% больше общей площади старого жилья. Так выходит из-за того, что в новых квартирах больше кухня, ванная комната, коридор и туалет. При этом равнозначная квартира по своим характеристикам лучше старой.

При желании жители Москвы могут получить при переселении не равнозначную квартиру, а равноценную. Это та, стоимость которой будет одинаковой со стоимостью старого жилья.

Как очередники участвуют в программе?

Участие в программе реновации позволяет очередникам, проживающих в старых домах, получить жилье быстрее других очередников. Но они получат новые квартиры приблизительно в одно время с остальными жителями сносимого дома.

Очередникам предоставляют равнозначные квартиры с учетом состава семьи. Если семья стоит в очереди, то при расселении она получит новую квартиру исходя из принятой нормы площади на одного члена семьи — 18 квадратных метров. В таком случае после переезда в новостройку семью снимают с жилищного учета. 

Как переселяются собственники ипотечных квартир?

Переселение для них проходит так же, как и для других владельцев жилья. Но  квартира в сносимом доме используется в качестве залога. Поэтому при оформлении права собственности нужно передать в залог новое жилье. Банк не может не принять его — цена новой квартиры будет выше цены старого жилья. Возврат средств будет проводиться по принятому графику ежемесячных платежей — банк не имеет права требовать от заемщика погасить ипотеку досрочно. Снять обременение с квартиры в новом доме можно будет после того, как ее собственник выплатит всю сумму ссуды.

Можно ли получить квартиру большей площади?

Можно увеличить как площадь, так и взять квартиру, в которой будет больше комнат, чем в старой. Но для этого нужно доплатить. Чтобы увеличить площадь или количество комнат, необходимо обратиться в Фонд реновации. Цену квадратного метра определяют на основании рыночных цен, но участники программы платят с учетом скидки в 10%.

Для собственников старых квартир выкуп дополнительных площадей оформляют по договору доплаты с меной. Для тех, кто жил в старых квартирах по договору найма – по договору купли-продажи.

Закон не обязывает доплачивать только собственными средствами. Жильцы вправе использовать социальные выплаты, жилищные субсидии. Допускается для улучшения жилищных условий по программе реновации применять и материнский капитал. Но в таком случае тот, на кого оформлен сертификат на право получения материнского капитала, должен выделить доли в квартире своим детям.

При необходимости для доплаты можно взять ипотечный кредит. Для этого предварительно нужно обратиться в финансовую организацию и предоставить информацию о новой квартире, которую потенциальный заемщик хочет получить.

Что если в старой квартире жили несколько семей?

Расселение семей возможно при условии, что они жили в коммунальной квартире. В таком случае владельцы каждой комнаты смогут переселиться в отдельную квартиру. Для тех семей, которые проживали в одной старой квартире, предоставят одну новую квартиру.

Что нужно делать, если увидели дефекты в новом жилье?

Если недостатки замечены до въезда в новую квартиру, нужно составить акт. Его передают в информационный центр. Если недостатки будет обнаружены после того, как владелец вселился в новую квартиру, жалобу направляют в управляющую компанию. Претензии принимают в течение двух лет.

Варианты оплаты при покупке квартиры: от передачи наличных средств до использования банковской ячейки и сервисов безопасных сделок

Как купить квартиру, которая в залоге у банка из-за ипотеки: нюансы покупки и возможные риски

Права собственников жилья в многоквартирном доме: чего нужно требовать от управляющей компании?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости