Компенсационный фонд долевого строительства. Что бывает при банкротстве застройщика и как дольщики могут защитить свои права

Заключая договор долевого участия в строительстве, дольщики не всегда получают квартиру в срок, определенный застройщиком. На рынке недвижимости часто происходят ситуации, когда девелоперы банкротятся и перестают выполнять взятые на себя обязательства.

Рассказываем, какие меры предпринимают для защиты участников долевого строительства и чем помогут средства компенсационного фонда.

Зачем нужен фонд дольщиков

Фонд был создан в 2017 году для защиты прав дольщиков, которые были нарушены девелоперами. Фонд формируется за счет обязательных взносов от застройщиков. Сумма взноса составляет 1,2% от суммы каждого договора, согласованного сторонами.

В начале 2022 года фонд дольщиков переименовали — теперь права участников долевого строительства защищает публично-правовая компания «Фонд развития территорий».

Как контролируют перечисление средств в фонд

На основании требований закона с 2017 года регистрация ДДУ без перечисления средств в компенсационный фонд запрещена.

ДДУ после подписания регистрируется в Росреестре. Это обязательная процедура. Благодаря такому механизму недобросовестные застройщики не могут продать одну квартиру нескольким дольщикам. Росреестр, проводя регистрацию, направляет запрос для подтверждения внесения средств в компенсационный фонд. Если факт перечисления средств не будет подтвержден, договор не зарегистрируют. 

Особенности получения компенсации от Фонда развития территорий

Средства фонда используют при банкротстве девелопера. Но участник долевого строительства не в каждом случае может вернуть всю потраченную сумму. Для определения суммы компенсации общую площадь объекта в новостройке умножают на среднюю стоимость квадратного метра по данным Росстата. Максимально возможная величина площади, которая может быть использована для определения компенсации, составляет 120 квадратных метров. Поэтому при расчете компенсаций те, кто вложил деньги в строительство жилья с большей площадью, часть средств могут потерять.

Дольщикам не обязательно получать компенсацию — они имеют право достроить дом за счет привлечения нового застройщика или создать для этих целей ЖСК. Решение о продолжении работ принимается с учетом стадии строительства дома.

Как и почему застройщика могут признать банкротом

Банкротом могут признать компанию, у которой есть обязательства, но недостаточно средств для их исполнения.

Кто может признать застройщика банкротом

Решение о том, что застройщик признан банкротом, выносит суд. Инициировать процедуру признания банкротом может:

• сам застройщик;
• ФНС;
• банк, предоставивший девелоперу кредит;
• поставщик строительных материалов;
• подрядные организации, выполняющие строительные работы;
• дольщики.

Как застройщика признают банкротом

Основанием для обращения в суд с целью признания девелопера банкротом может стать прекращение застройщиком исполнения своих обязательств.

Для юридических лиц в общих случаях процедура банкротства проходит в несколько этапов. Прежде всего оценивают состояние компании, при необходимости применяют финансовое оздоровление. Затем закрывают дело или вводят конкурсное производство. Но в случае с девелоперами процедура проходит по упрощенному порядку — сразу вводится конкурсное производство. Назначенный судом управляющий определяет:

• перечень кредиторов;
• величину предъявляемых требований;
• в какой очередности будут удовлетворяться требования.

Кредиторами могут быть подрядчики, финансовые организации, государственные органы, поставщики стройматериалов. Для погашения долгов реализуют имущество девелопера. В общих случаях продолжительность конкурсного производства — 1 год, но при необходимости суд может продлить его еще на 6 месяцев.

Если конкурсный управляющий считает, что платежеспособность девелопера можно восстановить, по решению кредиторов направляют заявление в суд. После его рассмотрения суд может принять решение о переходе к внешнему управлению. Если такое решение принимается, руководить компанией будет управляющий, которого назначит суд.

Девелопер и кредиторы могут договориться о том, что долги будут возвращены в определенный срок. Если стороны достигли договоренности, дело закрывают и оформляют мировое соглашение.

Как можно узнать, что девелопер обанкротился

Информацию о банкротстве можно получить:

• от конкурсного управляющего, который обязан известить об этом участников ДДУ после получения информации о них от застройщика;
• на сайте газеты «Коммерсантъ» или из самой газеты. Чтобы найти данные о банкроте на сайте, вводят название компании, номер ИНН и ОГРН застройщика;
• в картотеке арбитражных дел. В нее суды вносят всю информацию о текущих и закрытых делах. Чтобы найти необходимые сведения, нужно ввести ИНН, название фирмы застройщика или номер ОГРН и выбрать из списка дел те, которые указаны со значком «Б».
• в едином федеральном реестре.

Что такое реестр кредиторов и как в него попадают

Это документ, где собраны данные о кредиторах девелопера. Включают в него по решению суда. Чтобы попасть в реестр, дольщики обращаются с заявлением к конкурсному управляющему. Он передает его в суд.

Дольщик может требовать:

• передать жилье в собственность;
• выплатить ему средства, перечисленные по ДДУ.

Если есть другие требования, заявить о них можно через суд.

Как рассчитывают размер требований участника ДДУ

При расчете принимают во внимание затраты по ДДУ и реальный ущерб. Реальный ущерб – это разница между средствами, выплаченными по ДДУ, и стоимостью недвижимости. То, сколько стоит жилье, при расчете реального ущерба определяют с учетом рыночной стоимости на день введения процедуры о банкротстве.

Рыночная цена на квартиру может быть меньше, чем выплачено по ДДУ. Но закон на стороне дольщика — размер компенсации не может быть меньше суммы, которую он внес по договору долевого участия.

Отчет с установленной суммой передают в суд и дольщику. Если участник долевого строительства не согласен с размером компенсации, в суде его можно обжаловать, но при наличии документального основания. Им может быть отчет о другой оценке.

Если дом не достроен, дольщик может получить компенсацию или дождаться, пока закончат строительные работы и введут новостройку в эксплуатацию. Для продолжения строительных работ могут быть использованы средства компенсационного фонда. Для возведения дома обращаются к новому застройщику или создают ЖСК. Но даже в случае, если дом будут достраивать, дольщику не обязательно ждать передачи квартиры — он может получить денежную компенсацию.

Особенности получения компенсации дольщиками, оформившими ипотечный кредит

Дольщики по закону находятся на третьем месте среди кредиторов. Перед ними работники, пострадавшие при строительных работах, и сотрудники, которые не получили заработную плату.

В случае если дольщик для перечисления застройщику денег использовал ипотечный кредит, вернуть средства сложнее. Если дом, где находится ипотечная квартира, не будут достраивать, основную сумму возвращают дольщику назад — переводят ее на счет финансовой организации. Но заемщик может лишиться средств, которые были выплачены банку за использование кредита. Чтобы получить деньги обратно, нужно быть включенным в реестр кредиторов и требовать перечисления всей суммы с учетом процентов, выплаченных банковской организации. Если требования обоснованы и остались средства после удовлетворения требований других кредиторов, деньги выплатят.  

Что может компенсировать фонд

Если девелопер по каждому ДДУ перечислял деньги в фонд, то фонд определяет:

• сколько нужно денег, чтобы продолжить строительные работы;
• сколько нужно времени, чтобы закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию.

С учетом суммы, которую нужно выплатить дольщикам, принимается решение о возможности завершения строительства. Решение публикуют на официальном сайте фонда.

Средства фонда не могут быть использованы для выплат:

• убытков, понесенных дольщиком, сверх суммы, выплаченной при заключении ДДУ;
• компенсации за причиненный моральный вред;
• неустойки;
• денег за жилье, приобретенное у юридических лиц по уступке прав по ДДУ.

Если фонд дольщиков не выплачивает средства, нужно обращаться в суд.

Как выплачивают компенсации дольщикам

Порядок и особенности выплаты компенсаций зависят от того, как и каким образом перечислялись средства в фонд.

Если взносы не перечислялись или были перечислены не по всем ДДУ, затраты дольщиков компенсируются за счет средств девелопера. Сначала выплачивают затраты по ДДУ и реальный ущерб. После этого, если остаются средства, перечисляют остальные суммы.  

Если девелопер перечислял деньги в фонд, участники долевого строительства направляют заявление о выплате возмещений. В общих случаях средства выплачивают в течение 10 дней после рассмотрения заявления.

С 2019 года дольщики при покупке квартиры в строящемся доме напрямую не перечисляют деньги застройщику. При подписании ДДУ средства переводят на эксроу-счета. Они открываются в банке, который предоставляет девелоперу кредит для строительства. Если деньги дольщиков находятся на эскроу-счете, для возврата средств нужно направить заявление в Росреестр. По принятому заявлению ДДУ расторгают. После внесения сведений в ЕГРН Росреестр размещает данные в реестре ЕИСЖС. Банк, получая данные из ЕИСЖС, закрывает счет эскроу и переводит деньги дольщику.

Механизм рассмотрения фондом проблемных объектов и статистика принятых решений

Информацию о проблемных домах вносят в ЕИСЖС. В него попадают:

• дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены сроки строительства;
• дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены обязательства по передаче жилья в собственность дольщика;
• дома, по которым застройщика признали банкротом.

Решение по компенсационным выплатам принимается в течение 10 дней с момента предоставления необходимых документов. Но механизм определения целесообразности выплаты компенсаций более длительный. Он включает несколько этапов, которые проводятся совместно с конкурсным управляющим:

1. Инвентаризация имущества девелопера.
2. Определение величины требований кредиторов.
3. Формирование реестра требований.
4. Оценка стоимости участков, используемых для возведения объектов, строительство которых не завершено.
5. Определение разницы в стоимости участка под застройку и суммы требований дольщиков.
6. Проведение строительно-технической экспертизы для определения степени готовности недвижимости.
7. Оценка стоимости квадратного метра недвижимости с учетом рыночной стоимости аналогичных объектов в новостройках.
8. Установление суммы, которая требуется для завершения строительных работ.
9. Определение суммы возмещений дольщикам.
10. Принятие решения о завершении работ или выплате компенсаций с учетом экономической целесообразности каждого из вариантов.

Количество проблемных объектов в 2020 году составляло 2846.  По итогам работы фонда были приняты решения о восстановлении прав более 70,1 тыс. дольщиков в отношении 729 домов. Из них:

• по 436 домам приняли решение завершить строительство;
• по 293 домам решили выплатить возмещение.

В общем на конец 2020 года более 14 тыс. участников долевого строительства получили компенсации, общий размер которых составил 26,1 млрд рублей.

Несмотря на длительный механизм принятия решений, выплата компенсаций происходит постоянно. Так, в феврале 2022 года за компенсацией обратятся более 1200 дольщиков, которые купили жилье в 16 объектах. С учетом имеющейся информации о проблемных объектах в 2022 году планируется рассмотреть 224 объекта, по которым пострадавшими признано более 12 тыс. дольщиков.

Программа реновации жилья в Москве. Как и какие квартиры можно получить по ней

Варианты оплаты при покупке квартиры: от передачи наличных средств до использования банковской ячейки и сервисов безопасных сделок

Как купить квартиру, которая в залоге у банка из-за ипотеки: нюансы покупки и возможные риски

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости