Как взыскать с арендатора деньги за ущерб имущества — основания, необходимые документы и порядок взыскания

Арендатор помещения может причинить вред имуществу арендодателя — повредить покрытие пола, сломать мебель или испортить технику. Вред может быть и более существенным, когда квартиру затапливают или в ней происходит пожар. В таких случаях нужно знать, как происходит возмещение убытков по договору аренды и что нужно сделать, чтобы получить от арендатора деньги.

Ответственность арендатора – за что он отвечает в съемной квартире

По закону тот, кто снимает помещение, несет ответственность за имущество арендодателя, переданное в пользование. Но чтобы при необходимости арендатор возместил причиненный ущерб, это нужно учесть при оформлении договора.

Поломка бытовой техники и мебели          

Это наиболее распространенные ситуации, из-за которых возникает спор по поводу испорченного имущества. Арендодатель может заметить, что поцарапаны двери комнаты, поломаны стулья, испорчена раковина, разбита плитка на кухне. Еще может сломаться стиральная машинка, микроволновая печь, перестать работать телевизор или пылесос. В таких ситуациях квартирант может утверждать, что его вины в этом нет — мебель и была в таком состоянии, а техника сломалась от естественного износа.

Чтобы не пришлось долго разбираться, нужно сразу в договоре аренды указать то, в каком состоянии передается имущество. Еще часто исход спора будет зависеть от того, кто виноват в поломке. Например, в случае неисправности бытовой техники можно обратиться в экспертную организацию и узнать причину поломки. Если это естественный износ или заводской дефект, то вины квартиранта в поломке нет. Если неправильная эксплуатация — это означает, что поломка могла произойти по вине квартиранта.

Косметический ремонт

Арендатор и арендодатель часто спорят о том, кто должен делать косметический ремонт в квартире или нежилом помещении. Гражданский кодекс определяет, что капитальный ремонт — обязанность арендодателя, а косметический — арендатора. Поэтому квартирант должен поддерживать помещение в надлежащем состоянии и делать косметический ремонт, если это необходимо. Но при заключении договора стороны могут определить другие условия аренды. Например, установить, что арендатор не может делать косметический ремонт или определить, что он может проводить его только после получения согласия собственника помещения.

В случае, если квартира была повреждена арендатором или членами его семьи, он должен сделать ремонт за свой счет. Например, если кошка квартиранта испортила обои или дети разрисовали стены, ремонт делают за счет арендатора.

Квартиру затопили или случился пожар    

В таких случаях учитывают то, по чьей вине произошло затопление или пожар. Если в этом есть вина арендатора, то он возмещает ущерб. Если вины арендатора нет, ущерб возмещается за счет собственника помещения или третьих лиц, если в этом есть их вина. В отдельных случаях ремонт и восстановление испорченного имущества могут провести за счет управляющей компании или ТСЖ.

Если возгорание в квартире произошло из-за неисправности электропроводки, ответственность за пожар будет лежать на собственнике. А если арендованную квартиру затопило из-за того, что квартиросъемщик забыл закрыть в ванной кран, вина лежит только на арендаторе.

К ситуациям, в которых вина за причинение ущерба лежит на арендаторе, можно отнести такие случаи:

• арендатор забыл выдернуть из розетки электроприбор, из-за чего произошло короткое замыкание и случился пожар;
• арендатор установил неисправное или некачественное оборудование, что стало причиной возгорания.

При возгорании или затоплении тщательно проверяют все обстоятельства произошедшего и учитывают каждый фактор. В спорных ситуациях виновного определяет суд на основании полученных заключений.

При определении виновного учитывают данные, отраженные в документах:

• материалы МВД, оформленные по результатам проверки произошедшего;
• акты контролирующих органов, в соответствии с которыми привлекают к ответственности за несоблюдение правил содержания жилья;
• заключение экспертных организаций.

Если  пострадали соседи

Пожар или потоп может причинить вред имуществу соседей арендодателя. Поскольку обязательство содержания жилья лежит на его собственнике, претензии в отношении возмещения ущерба соседи предъявляют владельцу квартиры. Но если в произошедшем есть вина арендатора, с него можно взыскать ущерб, которые будет выплачен потерпевшей стороне.

В каких случаях можно выселить квартиранта          

Перечень ситуаций, в которых квартиранта можно выселить, указан в статье ГК РФ №619. Договор аренды можно расторгнуть, если:

• арендатор испортил имущество арендодателя;
• арендатор больше чем два раза не внес арендную плату;
• арендатор не делает ремонт, если эта обязанность закреплена за ним условиями договора;
• зафиксированы другие нарушения договора аренды арендатором.

Даже при условии, что арендодатель имеет право выселить арендатора, сделать это можно в разумный срок и только после направления письменного предупреждения.

Особенности взыскания убытка по договору аренды

При определении возможности взыскания с арендатора средств руководствуются нормами, прописанными в  Гражданском кодексе РФ:

• наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого объекта и поддерживать его надлежащее состояние;
• если по договору одна сторона не исполняет свои обязательства, вторая сторона имеет право взыскать убыток;
• если один из участников арендных отношений нарушает права другого, возможно взыскать убытки в судебном порядке;
• ущерб компенсирует тот, кто непосредственно причинил вред имуществу.

Основания для возмещения ущерба арендатору

Договор аренды предусматривает несение ответственности за неисполнение обязательств обеими сторонами – и арендатором и арендодателем. Это означает, что возмещать ущерб может не только тот, кто арендует помещение, но и тот, кто предоставляет его в аренду.

Арендатор может рассчитывать на получение возмещения в таких ситуациях:

• арендодатель досрочно расторгает договор аренды. В таком случае собственник жилья возвращает арендатору переплату за пользование помещением;
• возникли препятствия в использовании помещения по назначению, предусмотренному договором;
• в помещении есть недостатки, которые арендодатель скрыл, и это стало причиной несения арендатором дополнительных расходов;
• арендодатель нанес ущерб арендатору из-за появления лиц, которые претендуют на переданное в пользование помещение или имущество;
• арендатору был причинен ущерб из-за пожара или затопления, возникшего по вине арендодателя.

Порядок возмещения ущерба арендодателю

Если ущерб имуществу был причинен арендатором и нет доказательств того, что он был получен до заключения договора, арендодатель может требовать возмещения убытка.

Законом предусмотрено два варианта, с помощью которых можно взыскать ущерб:

• в мирном порядке. Это возможно, если арендатор согласен с тем, какой он причинил ущерб, и той суммой компенсации, которую он должен выплатить;
• в судебном порядке — на основании того, какое решение примет суд.

В судебном порядке можно взыскать убыток только после того, как попытка урегулировать вопрос путем мирного порядка не дала результатов. Чтобы возместить ущерб, нужно сначала определить основания для его возмещения, установить размер, попытаться решить вопрос мирным путем и в случае неудачи обратиться в суд.

Определение оснований для возмещения ущерба

Арендодатель должен четко определить то, какой ему был причинен ущерб: что именно было испорчено или повреждено по вине арендатора. Для этого принимают во внимание конкретную ситуацию, но учитывают законодательные нормы и положения заключенного договора аренды, в которых указаны обязанности каждой из сторон.

Определение размера взыскания

Спор может возникать не только по поводу  поврежденного имущества и вины арендатора, но и из-за того, какую сумму в итоге получит арендодатель. Выявить ущерб и определить его размер поможет несколько документов.

Акт приема-передачи. Он подписывается при передаче помещения в аренду и служит приложением к договору аренды. В акте подробно расписывается то, какое имущество и в каком состоянии было передано. Чем подробнее арендодатель опишет в акте переданное имущество, тем будет проще определить размер убытка, который он понес. Сумма ущерба рассчитывается исходя из рыночной стоимости имущества, которое было испорчено или уничтожено.

Акт осмотра. Его составляют по факту порчи имущества. Акт пишут в присутствии свидетелей после того, как был выявлен факт порчи. Лучше, если акт осмотра будут составлять и подписывать квалифицированные эксперты. В документе указывают список поврежденного имущества, перечень выявленных дефектов, обстоятельства, при которых они определены, и предполагаемые причины появления.

Инвентаризационный акт. Это документ, составляемый в процессе аренды — после передачи помещения в пользование арендатору. Его оформляют с определенной периодичностью для установления текущего состояния имущества, исправности переданной в аренду техники, целостности других вещей. Чаще всего его составляют при аренде помещений юридическими лицами. Но документ можно оформлять и при сдаче квартиры в аренду физическому лицу.

Составление претензии — письменного требования

Арендодатель составляет претензию, в которой указывает:

• что произошло и точное время произошедшего;
• что доказывает факт повреждения имущества и вину арендодателя;
• требования — конкретную сумму, которую он хочет получить, и сроки, в которые арендатор должен передать деньги.

Вручение арендатору письменного требования  

Это обязательный этап мирного урегулирования спора, который нужно пройти перед обращением в суд. Передать требование можно:

• заказным письмом;
• курьером;
• лично;
• через своего представителя.

Если арендатор согласен с претензиями, договариваются о выплате. Если арендатор не признает своей вины в порче имущества или не согласен с суммой, которую требует арендодатель, используют второй способ решения вопроса — судебное урегулирование. В таком случае через месяц после отказа арендатора возмещать ущерб арендодатель может обратиться в суд.

Составление искового заявления  

Арендодатель оформляет иск о требовании возмещения ущерба и прикладывает к нему документы:

• документ, подтверждающий личность;
• документ, подтверждающий право собственности;
• договор аренды;
• акт приема-передачи;
• другие документы, в том числе инвентаризационный акт, акт осмотра, если такие документы оформлялись.

Взыскание средств с арендатора в суде

Если суд решит, что требования арендодателя обоснованы, он принимает решение о взыскании средств с арендатора. Если арендатор откажется выполнять решение суда, судебные приставы на основании исполнительного листа взыскивают деньги уже в принудительном порядке.

Как подготовить квартиру под сдачу в аренду. Собираем минимальный комплект мебели

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

Кому доверить сдачу квартиры, если хозяин не может заниматься этим сам?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости