Бизнес на посуточной аренде квартир: как сдавать квартиру на короткий срок и что для этого нужно

Посуточная аренда квартир может стать хорошим способом заработка. Такая услуга востребована, поскольку выступает в качестве хорошей альтернативы гостиницам. Принимая решение сдавать квартиру на короткий срок, нужно учесть законодательные моменты, подготовить помещение к аренде и продумать, как можно обезопасить себя от возможных рисков.

Законна ли посуточная аренда — что говорит закон

В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ квартиру можно предоставлять в аренду. Законна как долгосрочная, так и краткосрочная аренда. Но одно из главных условий такой деятельности — легальное предоставление квартиры в пользование другим людям или организациям.  

Может ли сдавать квартиру не ее собственник

По закону квартиру может сдавать не только ее непосредственный собственник. Законной будет схема, в которой один человек берет квартиру в долгосрочную аренду и сдает ее посуточно другим людям. Но в таком случае нужно получить согласие собственника. Лучше, если это будет прописано в договоре.

Что запрещает закон

В 2019 году был принят закон, согласно которому квартиры нельзя использовать с целью оказания гостиничных услуг. В связи с действием этого закона некоторые собственники квартир сомневаются в законности предоставления квартир в посуточную аренду. На самом деле закон приняли для борьбы с работой нелегальных хостелов — когда помещение одновременно предоставляется в аренду большому количеству человек. Теперь для организации хостелов квартиру необходимо переводить в нежилой фонд и соблюдать ряд требований. Это отдельный вход, организация размещения и оказание услуг с учетом санитарных норм, правил пожарной безопасности и т.д. Но закон не распространяется на посуточную аренду квартир, если такая деятельность не попадает под понятие гостиничных услуг.

Способы сдачи квартиры в аренду

Сдать квартиру можно тремя возможными способами: искать арендаторов или нанимателей самостоятельно, обратиться к риэлтору или подписать договор доверительного управления.

Самостоятельный поиск арендатора

Чтобы самостоятельно найти арендатора, размещают объявление на специализированных площадках. Положительный момент такого способа — все вырученные средства за сдачу жилья идут собственнику. Недостаток способа — приходится тратить больше времени для получения дохода.

Обращение к риэлтору

Это может быть отдельный риэлтор или агентство недвижимости, которое окажет помощь в поисках арендатора. Такая услуга будет связана с определенными расходами. Их размер определяется конкретным агентством или условиями риэлтора. Но собственнику или арендодателю квартиры необходимо понимать, что риэлтор не принимает на себя все заботы, связанные с предоставлением квартиры в аренду. Риэлтор занимается исключительно поиском клиента — человека, который будет временно пользоваться квартирой. Все остальные действия — встреча клиента, его поселение, уборка помещения и прочие заботы остаются за собственником помещения или тем человеком, который будет сдавать квартиру.

Оформление договора доверительного управления

В случае оформления такого договора специализированное агентство вместо собственника квартиры выполняет все действия, которые необходимы для организации посуточной аренды. Специалист занимается размещением объявлений, встречей нанимателей, выселением и прочими делами, которые могут возникать при предоставлении квартиры в аренду.

Такой вариант больше всего подходит тем людям, у которых совсем нет времени заниматься сдачей в аренду самостоятельно, или тем, кто не хочет тратить свое время. Оплата за доверительное управление может устанавливаться как в фиксированной сумме, так и в процентах от прибыли, полученной собственником квартиры. Положительные моменты такого способа — возможность получать прибыль без затрат времени. Но у него есть и недостаток — доход в меньшем размере, чем это могло бы быть в случае самостоятельной сдачи в аренду.

Как заключить договор

Сдавая квартиру в аренду на длительное время или на короткий срок, ее собственник должен заключать договор (скачать бланк посуточной аренды). Государственная регистрация такого договора не предусмотрена. Достаточно подписания документа сторонами — арендатором и арендодателем. Нет необходимости и в заверении документа у нотариуса.

По своей сути договор краткосрочной аренды практически не отличается от договора долгосрочной аренды. Документ составляют в письменной форме и в него включается следующая информация:

• паспортные данные арендатора и арендодателя;
• адрес и характеристика помещения;
• суть сделки. Отражают информацию о том, что собственник предоставляет жилое помещение для проживания физическому лицу или организации;
• срок аренды — на какое время квартира предоставляется в пользование;
• стоимость аренды за одни сутки;
• общая сумма, которую наниматель должен отдать;
• сумма залога, если он предоставляется, и условия его возврата;
• порядок, в соответствии с которым квартира передается в пользование;
• перечень имущества, которое есть в квартире;
• права и обязанности сторон;
• ответственность в случае нарушения одной из сторон положений договора;
• дата заключения договора.

Кроме общих положений в договоре нужно прописать время выезда из квартиры, которое также является расчетным. Дополнительно лучше предусмотреть момент, когда наниматель захочет выехать раньше расчетного времени или не успеет сделать это вовремя. Для этого дополнительно указывают информацию о том, что ранний или поздний выезд обязательно должен быть согласован и, при необходимости, оплачен нанимателем дополнительно.

Также для исключения взаимных претензий лучше дополнительно указать условия оплаты. Некоторые арендодатели предпочитают предоплату 100% от суммы, которую арендатор должен заплатить за пользование квартирой. Иногда половину суммы платят  при въезде, а вторую половину — при выезде.

Арендодатели не всегда берут залог с арендатора и, соответственно, не включают этот пункт в договор. Но залог помогает предупредить лишние расходы на покупку поломанной мебели, испорченной техники или снизить потери от действий арендатора. Если будет повреждено какое-то имущество в квартире, ухудшено состояние помещения, арендатор имеет право не возвращать залог.

Договор составляют в двух экземплярах — один передается арендатору, второй остается у арендодателя.

Сдача жилья посуточно — нужно ли платить налоги

Поскольку предоставление квартиры в аренду предполагает получение ее собственником дохода, то нужно платить налог. Ставка налога зависит от того, какой у собственника статус. Он может получать доход как физлицо, быть индивидуальным предпринимателем или оформиться как самозанятый.

Сколько нужно платить налогов

Самая высокая ставка предусмотрена для физических лиц. Они должны перечислять 13% от полученного дохода. Лица, оформленные как индивидуальные предприниматели, перечисляют 6% от дохода. Меньше всего должны платить самозанятые — 4% от дохода. Но такая ставка сохраняется в случае сдачи квартиры физическим лицам. Если заключить договор с юридическим лицом, ставка будет составлять 6%. Например, это возможно в случае, когда квартирой будет пользоваться для проживания представитель какой-то компании. При оформлении в качестве самозанятого нужно обратить внимание на то, что суммарный доход, полученный за год, не должен превышать 2,4 млн рублей. Если доход больше, нужно оформляться как индивидуальный предприниматель.

Что будет, если не платить налоги

Каждый арендодатель самостоятельно принимает решение — уплачивать налог или нет. Но нужно понимать, что получение дохода без уплаты налогов — это нарушение действующих норм НК РФ. Если фиксируется такой факт, арендодателя привлекают к ответственности. Наказанием может служить выплата штрафа. Его размер определяется в зависимости от особенностей нарушения и прочих обстоятельств. Например, если будет доказано, что собственник намеренно уклонялся от уплаты налогов, придется заплатить 40% от суммы задолженности. Кроме этого, потребуется перечислить всю сумму налога, которую рассчитают исходя из размера полученного дохода.

Часто собственники квартир стараются скрыть получение дохода и при предоставлении квартиры в пользование не заключают договор. Но это может привести к негативным последствиям. Если человек, который арендует квартиру, причинит ей существенный вред, украдет имущество, попытается сдать кому либо на длительный срок и получить за это деньги, нужны основания для обращения в суд. При отсутствии документа тяжело будет доказать факт предоставления в аренду. Кроме этого, обнаружится то, что собственник квартиры скрывал доход и не платил налоги.

Сдавать квартиру посуточно — выгодно или нет

Многие собственники квартир считают, что посуточно сдавать квартиру гораздо выгоднее, чем предоставлять ее в пользование на длительный срок. При определении потенциального размера прибыли они учитывают чаще всего только то, что посуточная аренда дороже долгосрочной. Но нужно учитывать и следующие моменты:

• посуточно квартира редко сдается постоянно. В среднем арендаторы предоставляют ее в аренду 2-4 раза в месяц. На это может влиять место расположения, особенности региона, характеристика самой квартиры, сезон;
• при посуточной сдаче собственнику приходится тратить больше времени на поиск клиентов, их поселение, проведение расчета, уборку Если поручить это агентству, то будет меньше прибыль.

В среднем по мнению специалистов посуточная аренда выходит в 2-3 раза выгоднее долгосрочной. Но эти показатели могут сильно отличаться в зависимости от разных обстоятельств.  

Какие квартиры самые востребованные

Если говорить о районе любого города и расположении квартиры, то самые востребованные находятся:

• в центральной части города;
• рядом со станциями метро;
• возле туристических достопримечательностей;
• рядом с торговыми центрами, офисами.

Если говорить о количестве комнат, то большим спросом пользуются квартиры однокомнатные и двухкомнатные. Большие квартиры менее популярны среди арендаторов. Также стоит учитывать, что квартиры большой площади могут арендовать для проведения вечеринок. Такой факт влечет риск для собственника в плане повреждения имущества или жалоб со стороны соседей на нарушение действующих норм правопорядка.

Негативные стороны сдачи квартиры в аренду посуточно

• Краткосрочная аренда – это полноценная работа, которая потребует достаточно времени и усилий, если не пользоваться услугами специального агентства, за которое придется платить.
• Спрос на квартиры может сильно зависеть от сезонности. Например, для районов в районе моря это летние месяцы. В некоторых городах, где много достопримечательностей, это летний период, майские и новогодние праздники.
• Всегда есть риск порчи имущества. Нередко крадут посуду, бытовые приборы, портят мебель или обои. В этом случае поможет подробная опись имущества сдаваемой квартиры и его состояния. Дополнительно помогает избежать неприятных ситуаций залог, который берут с арендатора.

Что должно быть в квартире

Основное требование к посуточно сдаваемой в аренду квартире — ее аккуратный внешний вид, свежий ремонт, чистота, уютность. Не стоит перегружать помещение мебелью. Особенно с учетом того, что нанимателям редко нужно разместить много вещей, если они проживают в квартире несколько дней.

Поскольку посуточно сдаваемая квартира выступает в качестве альтернативы гостинице, лучше подготовить вещи, мебель, технику, которые могут понадобиться проживающему. Примерный список необходимого включает:

• кровать. Лучше, если она будет двуспальная;
• диван;
• шкаф;
• стол;
• стулья;
• телевизор;
• холодильник;
• плита;
• микроволновая печь;
• электрочайник;
• фен;
• утюг;
• посуда — вилки, тарелки, ножи, ложки, кружки, кастрюля, сковорода, разделочная доска.

Также стоит подумать об организации в квартире беспроводного интернета, наличии постельного белья и полотенец, средств гигиены.

Не обязательно обеспечивать присутствие всего, что указано в списке. Но чем полнее будет список, чем больше вещей будет для комфорта нанимателя, тем больше можно установить стоимость посуточной аренды.

За сколько сдавать квартиру — как установить цену

При определении стоимости аренды нужно:

• проанализировать цены на посуточную аренду квартир на той же улице, в том же районе, жилье со схожими показателями;
• учитывать, что в пик сезона можно ставить цену выше, чем в другое время. В периоды, когда спрос на квартиры падает, возможно придется делать наоборот — снижать цену;
• по аналогии с другими собственниками квартир установить градацию стоимости. Как правило, чем больше живет наниматель, тем меньше будет стоимость аренды в сутки. Например, можно установить одну цену за 1–3 суток, другую – за 4–7 суток, третью — за период от 8 дней.
• принимать во внимание затраты времени и средств на пополнение запасов полотенец, белья, туалетной бумаги и прочих вещей.

Налогообложение апартаментов, чем оно отличается от налогообложения квартир. Налог на имущество при продаже и сдаче в аренду

Как взыскать с арендатора деньги за ущерб имущества — основания, необходимые документы и порядок взыскания

Как подготовить квартиру под сдачу в аренду. Собираем минимальный комплект мебели

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости