Покупка комнаты – особенности заключения сделки и возможные риски для нового собственника

Подбирая недвижимость, покупатели могут рассматривать вариант приобретения комнаты. Но покупка комнаты сопряжена с определенными рисками и негативными последствиями, которых нет в сделках с обычными квартирами.

Объясняем, как как купить комнату и что нужно сделать, чтобы избежать возможных рисков.

Причины, по которым покупают комнаты

Среди основных причин, по которым приобретают комнаты, можно выделить следующие:

• комната в большинстве случаев стоит меньше, чем квартира в таком же районе города;
• приобретя комнату даже за небольшую стоимость, можно хорошо заработать, если сдавать ее в длительную аренду или посуточно;
• если продается комната в коммунальной квартире, часто дом, в котором она расположена, находится в центральной части города.

Комната может продаваться в обычной квартире, коммунальной или общежитии. Комнаты в коммунальных квартирах в большинстве случаев выделены как отдельный объект — так можно приобрести именно помещение. В обычных квартирах можно купить долю в общей собственности. При рассмотрении покупки комнаты в общежитиях стоит учитывать, что они могут продаваться только в случае, если выведены из специального жилого фонда.

Стоит ли покупать комнату – скрытые риски сделки

При положительных моментах покупки комнаты в сделке есть скрытые риски. Их нужно учесть, принимая решение о приобретении помещения.

Площадь комнаты может быть маленькой

В квартирах или общежитиях могут быть комнаты разной площади. Большие комнаты в некоторых коммунальных квартирах могут достигать 40 квадратных метров. Но в других объектах могут быть и маленькие комнаты, например, всего 6 квадратных метров. Это нужно учитывать, приобретая комнату для семьи или с намерением сдавать ее в аренду.

Может быть недостаточно санитарных узлов на всех жителей

В каждой из комнат может проживать по несколько человек. Поэтому при наличии большого количества жильцов может возникнуть проблема с посещением санитарного узла.

Аналогичная проблема также может касаться и количества плит на кухне. Если плита одна, а комнат больше, чем количество конфорок, это создаст неудобства при приготовлении пищи.

Дом может относиться к историческому жилому фонду

Это не помешает заключить сделку. Но принадлежность зздания к историческому фонду может стать поводом для серьезных ограничений при попытке выполнить определенные ремонтные работы или сделать перепланировку.

Необходимо совместно содержать места общего пользования

Коридор, кухня, санитарный узел, кладовка считаются общим имуществом. Соответственно, ремонт и работы, связанные с их содержанием, придется выполнять совместно с другими собственниками. Это может создать определенные трудности – некоторые жильцы могут отказываться вкладывать деньги или требовать, чтобы были закуплены дешевые материалы. Также стоит учесть, что места общего пользования принадлежат владельцам комнат на правах общей долевой собственности. Это означает, что чем больше площадь одной комнаты по сравнению с другими, тем больше ее собственник должен тратить средств на содержание мест общего пользования.

Можно купить не комнату, а долю в квартире

Если в выписке из ЕГРН указано, что собственнику принадлежит доля в праве общей собственности, то он владеет не комнатой, а частью квартиры. Например, у объекта недвижимости 2 собственника и каждому из них принадлежит 1/2 от общей собственности, но площадь комнат разная. Приобретя комнату таким образом, новый владелец может обнаружить, что частью комнаты, в которую он заселился, может пользоваться другой владелец.

Соседи могут оказаться неблагонадежными

Владельцы соседних комнат могут оказаться людьми с алкогольной зависимостью, наркотической зависимостью, вести асоциальный образ жизни. Даже если при покупке комнаты все было нормально, одну из комнат могут продать другим людям, которые окажутся неблагонадежными.

Особенности покупки комнаты

Как искать комнату

Комнату можно искать на тех же сайтах, где продаются обычные квартиры. При просмотре объявлений стоит обратить внимание на фотографии санитарного узла, кухни, коридора, подъезда и дома снаружи. 

Что проверить при осмотре комнаты

При осмотре жилья обращают внимание на состояние самого помещения, мест общего пользования. Стоит осмотреть и само здание. Если в стенах снаружи есть трещины, если есть повреждения фундамента, в плохом состоянии подъезд, дом могут признать аварийным. Если дом участвует в программе реновации, есть шанс получить новое равноценное жилье. В других случаях другое жилье также можно получить, но оно может не устраивать собственника как по своим характеристикам, так и по месторасположению.

При просмотре обращают внимание на звукоизоляцию, особенно при покупке комнат в общежитии и коммунальной квартире. В некоторых объектах недвижимости может плохая звукоизоляция. 

Как узнать больше о соседях

Для просмотра комнаты лучше выбрать вечернее время. Так больше шансов увидеть других жильцов квартиры, с которыми придется жить рядом. Стоит обратить внимание на возраст соседей, их семейное положение. Можно пообщаться с кем-то из соседей или с жильцами других квартир, чтобы больше узнать о людях, с которыми придется проживать по соседству.

Почему важно проверить долги за коммунальные услуги

К отсутствию долгов при просмотре комнаты стоит отнестись с особой внимательностью. Поскольку оплата коммунальных услуг – общая обязанность, часть жильцов может оплачивать услуги, а часть – нет. По такой причине могут образовываться долги. Кроме информации о долгах нужно узнать о том, как жильцы комнат оплачивают коммунальные услуги. Они должны договариваться в зависимости от того, какая площадь комнаты по сравнению с другими или какой частью объекта они владеют.

Можно ли использовать для покупки маткапитал

Для приобретения комнаты можно использовать маткапитал. Но для этого нужно соблюсти несколько условий:

• комната должны числиться отдельным объектом недвижимости;
• условия должны отвечать требованиям органов опеки.

Если приобретаемая комната не будет отвечать предъявляемым требованиям, в выделении государственных средств откажут.

Дадут ли ипотеку для покупки комнаты

Комнату можно приобрести с использованием ипотеки, но не все банки одобряют выдачу кредита. Это может быть связано с состоянием дома, где находится квартира. Также банк может предъявлять определенные требования к объектам. Например, срок постройки или отсутствие деревянных перекрытий в доме. Отказ в кредите может быть связан с тем, что в случае невозможности заемщика выплачивать ипотеку банк имеет право реализовать залоговое имущество. Но сделать это сложнее, чем продать целую квартиру.

Как купить комнату в квартире — какие способы используют для заключения сделки

Сделку нужно оформлять с заключением договора купли-продажи. Но в некоторых случаях стороны договариваются о другом способе передачи права собственности — дарении или частичном дарении с частичной продажей. Это связано с тем, что собственники других комнат имеют преимущественно право покупки. Если владелец одной из комнат хочет ее продать, сначала он должен предложить купить ее им. Но иногда продавец по ряду причин не хочет заниматься этим вопросом. Поэтому стороны сделки стараются обойти законный порядок и прибегают к другим методам.

Оформление дарственной

Такие сделки чаще всего заключают в случае, если продавец не хочет заниматься получением согласия на сделку. Это бывает, когда соседи конфликтуют с продавцом, когда продавец не знает, где находятся собственники других помещений. Также соседи могут намеренно затягивать сделку – говорить, что они хотят купить комнату, а потом просить время собрать деньги. Тогда продавец предлагает покупателю приобрести комнату по договору дарения. При передаче денег он может оформить расписку, в которой указывает, что получил деньги от другого человека за неотделимые улучшения квартиры. Например, покраску стен и другие ремонтные работы, установку встроенной мебели.

Но для покупателя в оформлении дарственной есть много рисков:

• сделку могут признать недействительной. В этом случае придется вернуть квартиру назад;
• в случае признания сделки недействительной продавец может не вернуть деньги. Это связано с тем, что факт продажи документально не зафиксирован. Соответственно, даже при обращении в суд тяжело вернуть деньги;
• тот, кто принял помещение в дар, должен будет заплатить налог. Нужно перечислить 13% от стоимости комнаты. В расчет будет приниматься сумма, указанная в дарственной.

Дарение и подписание ДКП

Сначала продавец дарит маленькую часть комнаты. Например, передает покупателю в собственность 1 квадратный метр помещения. Потом оформляется ДКП, поскольку согласие соседей уже не нужно получать. Но по ГК РФ такая сделка называется притворной. Это означает, что договор дарения могут признать ничтожным. В таком случае и договор купли-продажи признают недействительным.

Оформление договора купли-продажи

Это законный способ приобретения комнаты. Перед заключением договора продавец рассылает собственникам других комнат уведомления о том, что он намерен продать свою комнату. В уведомлении указывается характеристика помещения и ее стоимость. Уведомление можно передать лично или направить отказным письмом. На то, чтобы принять решение, у соседей есть 30 дней. Если собственник другой комнаты не хочет покупать комнату, он пишет отказ.

При оформлении сделки важно, чтобы комната была продана за ту же сумму, которая была указана в уведомлении. В противном случае сделка может быть оспорена. Если продавец захочет сделать скидку, нужно будет посылать новое уведомление с измененной стоимостью и заново получать отказы.

Если местонахождение других собственников неизвестно, им отправляют уведомления по адресу их регистрации. Для этого посылают отказное письмо. При отсутствии ответа в течение 30 дней считается, что продавец комнаты сделал все необходимое, чтобы соблюсти право преимущественной покупки.

Порядок проведения сделки

Порядок приобретения комнаты схож с порядком покупки квартиры на рынке вторичной недвижимости. Сделка включает следующие этапы:

1. Стороны договариваются о сделке, стоимости комнаты и других условиях продажи.
2. Продавец направляет уведомления владельцам других комнат. По желанию это можно доверить нотариусу.
3. Продавец получает отказ от собственников. Если один из владельцев комнаты несовершеннолетний, нужно получить разрешение на отказ от органов опеки. После получения отказа собственников или через месяц после направления извещения при отсутствии ответа заключают сделку.
4. При необходимости стороны заключают предварительный договор купли-продажи, покупатель передает задаток.
5. Стороны собирают необходимые документы. Это выписка из ЕГРН, паспорта или свидетельства о рождении сторон, документальное основание для возникновения права собственности и прочие документы, перечень которых будет зависеть от обстоятельств сделки.
6. Стороны подписывают договор купли-продажи, покупатель передает деньги способом, указанным в договоре.
7. Покупатель регистрирует право собственности.

Риски покупки недвижимости на вторичном рынке: что проверить, чтобы не потерять деньги и квартиру

Что выгоднее – взять ипотечный кредит или жить в съемной квартире?

Варианты оплаты при покупке квартиры: от передачи наличных средств до использования банковской ячейки и сервисов безопасных сделок

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости