Налог при сдаче квартиры в аренду. Как оформиться, сколько платить и что будет, если сдавать квартиру нелегально

Когда владелец квартиры решает сдавать ее в аренду, он получает прибыль от своей деятельности. Закон в таких случаях требует уплачивать налог на доход. Часто жилье сдают нелегально — не оформляя договор с арендатором и не уплачивая налога. Основная причина – нежелание терять часть получаемого дохода. Но налог — это не обязательно 13% от дохода. Можно законно сдавать квартиру, перечисляя при этом меньшую сумму.

Рассматриваем способы регистрации арендодателя, особенности заключения договора с арендатором и размер налога, который нужно уплачивать.

Почему лучше платить налоги

По законам РФ деятельность, приносящая доход, облагается налогом. Люди платят налог на доходы, полученные от результатов физической или интеллектуальной деятельности, от предоставления личного имущества в пользование. На практике многие часто стараются избежать, как они считают, лишних расходов. Кто-то не хочет платить 13% от дохода, считая, что это слишком большая сумма. Кто-то не понимает, как оформиться, как сдавать отчетность, не хочет разбираться в этом.

Легальная сдача квартиры или дома в аренду позволяет не нарушать закон и дает возможность документально зафиксировать взаимоотношения с арендатором. К основным преимуществам законной сдачи жилья в аренду относят такие моменты:

• при законном ведении деятельности составляется договор. Договор — это документ, который регулирует взаимоотношения сторон — арендатора и арендодателя. С договором при необходимости можно предъявить претензии арендатору. В частности, в нем описано имущество, находящееся в квартире, и его состояние. Если арендатор что-то сломает, он должен будет возместить ущерб. Без договора можно надеяться только на честность арендатора, который заплатит за поломанную технику, поврежденные двери или обои.
• законная деятельность предупреждает претензии соседей, сотрудников управляющей компании, которые могут пожаловаться на уклонение от налогов владельца квартиры;
• можно спокойно получать деньги на карту или расчетный счет. При отсутствии договора ежемесячные поступления одинаковой суммы от одного контрагента могут вызвать вопросы у контролирующих органов;
• арендатор при отсутствии договора может манипулировать арендодателем, угрожая, что заявит о его уклонении от налогов;
• не придется выплачивать штраф, пеню, перечислять неуплаченную сумму налога за длительный период. Также можно избежать проверок, судебных разбирательств. В некоторых случаях это достаточно длительный процесс — разбирательство может длиться 1-2 года;
• можно не бояться привлечения к уголовной ответственности. Это единичные случаи, которые бывают при сдаче сразу нескольких квартиру с получением значительного дохода. Но последствия могут быть значительными – от больших сумм штрафа до лишения свободы.

Что писать при заключении договора и нужно ли его регистрировать

Договор заключают между собой арендатор и арендодатель. Заверять документ у нотариуса не нужно. В отличие от договора купли продажи, законодательно не определены ситуации, при которых договор аренды должен быть заверен у нотариуса. При желании это можно сделать, но обращение к нотариусу повлечет за собой дополнительные расходы.

Положения договора стороны должны согласовать между собой. Основные пункты, которые включают в документ, следующие:

• характеристика предоставляемого в аренду жилья. Указывается адрес недвижимости и информация о ней;
• сумма аренды, которую арендатор должен перечислять или отдавать ежемесячно. В большинстве случаев устанавливают фиксированную сумму ежемесячной оплаты. Но при необходимости ее определяют в зависимости от курса валют или других показателей. Кроме размера арендной платы, указывают и сроки перечисления, например, не позднее 5 числа каждого месяца. Иногда включают информацию о том, что арендатор может повышать стоимость аренды. При этом отражают возможный размер увеличения оплаты, периодичность повышения. Например, не более чем на 10% от оговоренной при заключении договора суммы или не чаще, чем раз в год. Если арендатор будет отдельно оплачивать коммунальные платежи, информацию об этом также указывают в договоре;
• данные сторон. При использовании безналичного способа оплаты можно прописать реквизиты счета, куда нужно переводить деньги, или номер карты арендатора;
• условия предоставления задатка и условия, на которых он возвращается или остается у арендодателя. Сумма, которую арендатор оставляет арендодателю, становится своеобразной страховкой в ситуациях, когда обнаружится, что имущество арендодателя было повреждено или были нарушены другие условия договора;
• срок, в течение которого договор действует. Если такой пункт отсутствует, договор автоматически считается действующим в течение 5 лет;
• условия расторжения. Можно указать период, в течение которого сторона должна сообщить о намерении прекратить сдавать квартиру в аренду или арендовать ее, и прочие условия.

Регистрировать документ в Росреестре необходимо в случае, если договор действует 1 год и более. Если у сторон нет желания регистрировать договор, можно указать срок действия равным 11 месяцам. Когда договор заключен на максимально возможный срок — 5 лет, по истечении такого периода нужно составить новый документ, если арендатор продолжает снимать квартиру.

Как подтверждать внесение арендатором оплаты

Подтверждать внесение оплаты можно одним из таких способов:

• при оплате наличными средствами во избежание взаимных претензий каждый раз лучше составлять расписку о том, что средства переданы. В ней указывают назначение платежа и дату, когда деньги были получены арендодателем. Документ подписывают обе стороны. Если арендатор отдельно оплачивает коммунальные платежи, их размер тоже указывают в расписке;
• при безналичном способе расчета стоит указать назначение платежа – написать, что это арендная плата и отразить реквизиты заключенного договора.

Несмотря на то, что безналичный способ удобнее, собственники жилья часто выбирают наличный способ оплаты. Кроме непосредственного получения денег, они могут проверить состояние квартиры, сохранность имущества. 

Какие налоги платит арендодатель

Размер налога может быть разным. Это зависит от того, как оформлен арендодатель и кому он сдает свою квартиру. Сдавать квартиру можно в качестве:

• физического лица;
• индивидуального предпринимателя. Для арендодателей наиболее выгодны упрощенная и патентная система налогообложения;
• самозанятого.

Налог для физлиц

Налог на доход физлиц (НДФЛ) составляет 13% от размера полученного дохода. Налог уплачивается один раз в год по результатам прошедшего периода. За каждый прошедший год необходимо сдать отчет до 30 апреля года, следующего за отчетным. Суммы, перечисленные за коммунальные услуги без счетчиков, также считаются доходом. Например, при оплате общедомовых нужд полученная сумма будет прибавляться к стоимости аренды, и 13% будут вычитаться уже из нее.

Недостаток НДФЛ — большая сумма, которую нужно перечислить. Преимущество — возможность вернуть налоговый вычет.

Налоговый вычет можно вернуть при затратах на широкий перечень статей расходов. Среди них:

• покупка лекарств и получение медицинских услуг;
• получение образования;
• формирование индивидуального инвестиционного счета;
• покупка квартиры, погашение ипотечного кредита и прочие.

Вернуть можно не более 13% от потраченной суммы. Но нужно учитывать, что по каждой из статей расходов при возврате налогового вычета есть ограничения в суммах. Так, при покупке квартиры можно вернуть не более 260 тыс. рублей, а при погашении ипотечного кредита — не более 390 тыс. рублей.

Налог при регистрации в качестве ИП

Упрощенная система налогообложения. Размер уплачиваемых налогов зависит от выбранной УСН:

• «Доходы» — 6% от полученного дохода. При использовании УСН арендодатели в большинстве случаев выбирают именно этот вариант;
• «Доходы минус расходы» — 15% от доходов за вычетом затрат на ведение деятельности.

В некоторых регионах ставка может быть ниже установленной. Поэтому на сайте налоговой лучше проверить ставку.

Кроме налога дополнительно придется перечислять:

• фиксированные страховые взносы. На 2022 год их размер составляет 43 211 рублей;
• дополнительно перечисляемые взносы на пенсионное страхование. Размер взносов — 1%. Взнос считают от суммы дохода, превышающего 300 тыс. рублей в год. Например, если доход за год составляет 350 тыс. рублей, 1% считают от суммы в 50 тыс. рублей.

Для использования такой формы налогообложения нужно зарегистрироваться как ИП и подать заявление о переходе на УСН. Налог по УСН нужно уплачивать каждый квартал, а декларация направляется раз в год — до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Патентная система для ИП. Патент можно оформить на срок от 6 до 12 месяцев. При его использовании такой системы ИП сразу перечисляет фиксированную сумму. Патентная система предполагает уплату 6% налога, как и при УСН, но считают его от планируемого дохода. Его размер зависит от региона, где расположена квартира, и ее площади. Каждый регион также вправе устанавливать другую ставку — меньше 6%.

Кроме оплаты налога, на патентной системе также необходимо перечислять обязательные взносы на себя и на дополнительное пенсионное страхование.

Самозанятость

Это специальный режим, действующий с 2019 года. Но при его использовании нельзя вести любой вид деятельности — их перечень ограничен. Например, сдавать жилые помещения самозанятым можно, а нежилые помещения — нет. Также ограничена максимально возможная сумма дохода, которую можно получать в год. Она составляет 2,4 млн рублей.

Размер налогов рассчитывается в зависимости от того, кто выступает в роли арендатора:

• если квартиру снимает физическое лицо – 4% от дохода;
• если квартиру снимает юридическое лицо – 6%. Примером такой аренды может служить случай, когда компания арендует квартиру для своего сотрудника.

Самозанятый может быть ИП или физлицом. Физлица для регистрации могут использовать приложение «Мой налог». ИП нужно дополнительно уведомить налоговую об отказе от выбранного режима.

Важная особенность для самозанятых граждан и самозанятых ИП — отсутствие необходимости обязательно выплачивать страховые взносы. В этом основное отличие самозанятости от ведения деятельности в качестве физлица или индивидуального предпринимателя на упрощенной, патентной и других системах налогообложения.

Дополнительное преимущество самозанятости — при регистрации государство дает 10 тыс. рублей, которые постепенно вычитают из суммы налога, уплачиваемого раз в месяц. При сдаче квартиры юрлицу можно временно выплачивать 4%, при сдаче в аренду физлицу – 3% от дохода.

Последствия уклонения от уплаты налогов

Последствий могут быть такими:

• взыскание налога, который не был перечислен;
• выплата пени. Для ее расчета сумма невыплаченного налога умножается на 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ и на количество дней просрочки;
• штраф за несвоевременно поданную декларацию. Придется заплатить от 5% от невыплаченной суммы, но не менее 1 тыс. рублей;
• штраф за то, что деятельность велась без регистрации. Сумма штрафа может составлять от 500 до 2000 рублей;
• штраф за пропуск срока перечисления налога. Он составляет 20% от невыплаченной суммы или 40%, если налог не платился осознанно.

Налогообложение апартаментов, чем оно отличается от налогообложения квартир. Налог на имущество при продаже и сдаче в аренду

Как подготовить квартиру под сдачу в аренду. Собираем минимальный комплект мебели

Бизнес на посуточной аренде квартир: как сдавать квартиру на короткий срок и что для этого нужно

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости