«Резиновые квартиры»: какую часть квартиры теперь можно купить законно

Понятием «резиновые квартиры» обозначают объекты недвижимости, разделенные на большое количество микродолей, у каждой из которых свой собственник. Становясь собственниками микродоли, многие люди оформляли постоянную регистрацию, что помогало им устроиться на работу, получить надбавку к пенсии, оформить льготу, которая полагается для жителей определенного города.

Рассказываем, почему «резиновые квартиры» стали проблемой и какие изменения, затрагивающие выделение микродолей в недвижимости, начали действовать с 1 сентября 2022 года.

Почему начали появляться «резиновые квартиры»

Появление большого количества собственников у одного объекта недвижимости обусловлено не просто желанием людей владеть частью квартиры в определенном городе, населенном пункте. Основной причиной появления таких объектов стала необходимость граждан РФ или других стран оформить регистрацию.

Микродоли в недвижимости образуются путем продажи или дарения частей объекта разным людям. В результате таких действий может оказаться, что у одной квартиры десятки или даже сотни собственников. Каждый из таких собственников может владеть очень маленькими частями объекта. Как показывает практика, часто продавцами или дарителями микродолей бывают люди, имеющие алкогольную или наркотическую зависимость. Тем, что они не в состоянии отвечать за свои действия, пользуются мошенники, оформляя доверенность и действуя от имени владельца. В такой ситуации продавцом выступает настоящий собственник квартиры, который подписывает документы. А деньги от продажи жилья большому количеству человек получает другое лицо.

Среди основных причин появления и увеличения количества «резиновых квартир» специалисты выделяют:

• ограничения и требования закона к постоянной и временной регистрации;
• привлечение к ответственности и необходимость выплаты штрафа в случае нарушения действующих норм временной и постоянной регистрации;
• возможность за счет приобретения микродоли зарегистрировать себя и всех членов своей семьи.

Особенности регистрации

Среди основных норм и ограничений временной и постоянной регистрации можно выделить следующие:

• постоянную регистрацию можно оформить только в жилых помещениях. Временная регистрация возможна в апартаментах и некоторых других учреждениях, например санаториях, но она не всегда подходит людям. Например, на ее основании нельзя получить субсидии;
• постоянная или временная регистрации невозможна в домах, предназначенных для сноса;
• чтобы прописаться в квартире, нужно получить согласие всех собственников помещения;
• для регистрации в объекте, который относится к государственному фонду, нужно получить согласие всех совершеннолетних, которые в нем зарегистрированы, а также членов их семей.

Штрафы за нарушение правил регистрации

Законом определен ряд правил, касающийся регистрации. Например, постоянную регистрацию нужно оформить в течение 7 дней с момента прибытия на постоянное место жительства. Оформить временную регистрацию нужно не позднее 90 дней с момента прибытия на место временного пребывания. Граждане иностранных государств должны встать на учет не позднее 7 дней после прибытия. Для граждан отдельных государств, входящих в состав Евразийского экономического союза, этот срок больше, но он тоже ограничен и составляет 30 дней.

Если нарушать установленные сроки регистрации или другие правила, по которым она проводится, можно быть привлеченным к ответственности. Это  становится поводом для наказания, которое определяет КоАП РФ:

• для собственников жилья, которые зарегистрировали других лиц с нарушением правил — до 5 тыс. рублей;
• для граждан, нарушивших правила регистрации — до 3 тыс. рублей.

Если нарушение фиксируется в Москве или Санкт-Петербурге, штраф может быть больше — достигать 5 тыс. рублей для граждан и 7 тыс. рублей для собственников жилья.

Почему вариант покупки микродоли и прописки в «резиновой квартире» кажется удобным и выгодным

Схема с образованием микродолей и получением права собственности на квадратные сантиметры отдельными людьми стала популярной по следующим причинам:

• для приобретения микродоли не нужно много денег по сравнению с суммой, необходимой для покупки всей квартиры или комнаты;
• покупка даже небольшой части квартиры кажется выгодным вложением — если сделка законна, долю потом можно продать;
• тот, кто владеет долей в квартире, может на законных основаниях зарегистрироваться в ней. При этом отпадает необходимость просить родственников или друзей зарегистрировать себя и свою семью в квартире, пытаться купить регистрацию, нарушая законодательные нормы; 
• тратя средства на приобретении доли, человек не сомневается в том, что он сможет прописаться. А отзываясь на объявления о продаже регистрации, нельзя быть уверенным в том, что не попадешь на мошенника;
• для того, чтобы зарегистрироваться в квартире, владельцу доли не нужно брать согласие других собственников жилья;
• можно не переживать о том, что будет прекращена постоянная регистрация. Например, тех, кто зарегистрирован в квартире, но не является ее собственником, можно выписать по решению суда. 

В чем проблема «резиновых квартир»

В последние годы возникла необходимость регулирования рынка недвижимости в вопросе дробления объектов на большое количество долей. Это связано с такими моментами:

• сделки с выделением долей могут совершаться с соблюдением законодательных норм, когда человек на самом деле становится собственником части квартиры. Но на деле нередки случаи, когда человек приобретает долю по поддельным документам. Или участвует в сделке, которая проводится с нарушением законодательных норм. В частности, когда не учитывается преимущественное право собственников других долей на покупку. Такая сделка может быть оспорена, признана ничтожной, а деньги получается вернуть не всегда;

• количество жильцов, прописанных  в «резиновой квартире», несоразмерно с ее площадью. Например, фиксировались случаи, когда на одного собственника объекта приходилось всего два квадратных сантиметра площади;

• чаще всего те, кто приобретает микродолю и прописывается в квартире, фактически не проживает в объекте. Но из большого количества собственников находятся те, кому по определенным причинам необходимо временно или постоянно проживать в квартире. Это нередко становится причинами разбирательств, излишнего шума, антисанитарии, нарушения правил общественного порядка;
• те, кто владеет даже несколькими квадратными сантиметрами площади и прописаны в квартире, имеют право проживать в ней. Но поскольку таких собственников очень много, нарушается жилищное право каждого из них – все не могут одновременно жить в квартире, где они зарегистрированы. В связи с этим инициировано немало судебных разбирательств для того, чтобы подтвердить право проживания;
• оформляя постоянную регистрацию, граждане могут претендовать на получение субсидий, различных социальных выплат. Это порождает ситуации, когда большое количество людей, владеющих несколькими квадратными сантиметрами площади, пользуются льготами наравне с теми, кто владеет всем объектом недвижимости, его половиной, третьей частью. Например, есть зафиксированный факт того, что в одной из квартир Москвы было зарегистрировано более 300 человек. Размер социальных выплат, которые они получили, пользуясь правами, предоставленными жителям Москвы, составил 10 млн рублей;
• кроме социальных выплат граждане, прописанные на основании права собственности на микродолю, необоснованно могут претендовать на получение жилищного сертификата, который позволяет улучшить жилищные условия. Или претендовать на получение новой квартиры по программе реновации;
• постоянная регистрация дает преимущественное право претендовать на поступление в школу или запись ребенка в детский сад в определенном районе. Наличие большого количества собственников «резиновых квартир» становится причиной еще большей нехватки мест, которых и так недостаточно. 

Со временем все описанные ситуации могут усугубляться. Это связано с тем, что количество собственников помещения, в котором выделены микродоли, может увеличиваться. Например, когда умирает один собственник, а у него несколько наследников. По закону при наличии нескольких наследников каждому из них может быть выделена доля в праве собственности.

Изменение законодательных норм — больше нельзя выделять квадратные сантиметры для продажи

На основании принятых законов были внесены изменения, начавшие действовать с 1 сентября 2022 года. Они запрещают выделять большое количество долей для продажи и образовывать новые «резиновые квартиры». Так, статья 30 Жилищного кодекса РФ была дополнена такими положениями:

• собственники жилых помещений не имеют права совершать действия, в результате которых возникнут доли, если доля каждого из собственников будет составлять меньше 6 квадратных метров. Это положение действует для тех лиц, которые владеют всем объектом недвижимости. Например, если человек владеет квартирой, площадь которой составляет 40 квадратных метров, то максимальное количество долей, на которые можно разделить квартиру — шесть. Если долей будет больше, например семь, уже не будет соблюдаться установленное правило, которое определяет минимальный размер площади для каждого собственника;
• собственники долей в праве собственности не имеют права совершать действия, обуславливающие образование долей, владельцы которых будут обладать площадью меньше шести квадратных метров. Это касается тех, кто уже владеет не всей квартирой, а долей в ней. Например, если человек владеет половиной квартиры размером 40 квадратных метров, то он не может выделить более трех отдельных долей, у которых будут разные собственники.

Если собственник нарушит установленные нормы — выделит и продаст долю квартиры меньшей площади, такая сделка признается ничтожной. Например, владелец решит продать часть квартиры и выделить один квадратный метр другому собственнику. Он сможет заключить договор купли-продажи, получить от покупателя деньги. Но когда собственник микродоли захочет зарегистрировать право собственности, в Росреестре откажут, поскольку это противоречит действующим законодательным нормам.

Как быть с выделением долей при наследовании и приватизации

Ограничения, обусловленные изменениями ЖК РФ, не касаются приватизации или наследования объектов недвижимости. Например, если на основании права наследования в квартире будет выделено несколько долей с размером площади меньше, чем шесть квадратных метров, право собственности для каждого из наследников может быть зарегистрировано.

Также ограничения не касаются выделения долей детям в квартирах или других объектах недвижимости, которые приобретены на средства материнского капитала. По закону выделение долей детям в объектах, приобретенных с использованием маткапитала, обязательно. Размер доли, выделяемой детям, может быть любым – меньше шести квадратных метров или больше.

Что делать с выделенными микродолями

Новый закон не имеет обратной силы. Это означает, что все люди, которые на законных основаниях стали собственниками долей до 1 сентября 2022 года и владеют площадью менее шести квадратных метров, не могут быть лишены права собственности. Такую долю в дальнейшем даже можно продать. Например, если до вступления в силу изменений человек приобрел пять квадратных метров квартиры, то он может законно заключить договор купли продажи — Росреестр не вправе отказать новому владельцу в регистрации права собственности. 

Выбор квартиры на вторичном рынке: как найти хорошее жилье и что проверить перед покупкой

Как быстро продать квартиру? Что сделать перед продажей и стоит ли пользоваться услугой срочного выкупа квартир

Как продать квартиру удаленно из другого города РФ или из другой страны

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости