Исправьте по гарантии! Как заставить застройщика устранить дефекты многоквартирного дома

Квартиры и места общего пользования в новостройках могут быть полны скрытых сюрпризов, оставленных застройщиком. Это недостатки, которые не заметили при приеме объекта, или дефекты, которые появились в процессе эксплуатации, но возникли по вине застройщика. Замечая такие дефекты и недостатки, собственники квартир не всегда знают о перечне случаев, в которых можно обратиться к застройщику для их устранения, и о том, как это правильно сделать.

Можно ли предъявлять претензии после того, как квартира принята?

Иногда владельцы квартир в новостройках думают, что если при приеме квартиры они не заметили каких-либо дефектов, то потом предъявить застройщику претензии нельзя. На самом деле показывать акт приема и говорить, что никакие претензии уже не принимаются, застройщик не имеет права. Дольщик при определенных обстоятельствах имеет право обратиться к застройщику по поводу обнаруженных дефектов в течение гарантийного срока. По закону он может требовать:

• бесплатно устранить недостатки;
• уменьшить цену договора;
• возместить расходы, которые он понес при самостоятельном устранении дефектов.

Гарантия застройщика – за что отвечает девелопер

При определении сроков гарантийного обслуживания застройщиком многоквартирного дома используется два основных понятия:

• инженерное и технологическое оборудование в МКД и конкретном объекте;
• конструктивные элементы сооружения.

К нарушениям конструктивных элементов, которые считаются гарантийными случаями, относят:

• щели или отверстия, образовавшиеся в тех местах, где они не предусмотрены;
• образование плесени или грибка на стенах или в любых других местах квартиры или здания;
• трещины на фасадах здания или в стенах – как внешних, так и внутренних;
• провисание потолка;
• неверная геометрия помещения;
• дефекты, которые могут оказывать влияние на функциональность стеклопакетов.

К дефектам инженерного и технологического оборудования относят:

• протечку канализации или водопроводных труб;
• поломку лифта;
• сбой в работе отопления, водопровода, электропроводки;
• образование засора в мусоропроводе, канализации;
• поломка системы вентиляции.

Закон, регулирующий долевое строительство, не включает в перечень гарантийных случаев дефекты отделочных работ. Но если по договору застройщик выполняет отделочные работы, в ДДУ указывается перечень того, на что распространяется гарантия. Например, гарантийными случаями могут быть признаны:

• трещины в штукатурке стен;
• неровно выполненная стяжка пола;
• отклеивающиеся обои;
• кривые межкомнатные двери.

Кроме обозначенных дефектов могут быть обнаружены и другие, которые выявляются только при использовании специальных приборов. Это:

• повышенное содержание вредных веществ, которые негативно влияют на человека. Такими веществами могут быть аммиак, ртуть, формальдегид;
• радиоактивные излучения;
• электромагнитные излучения, имеющие вредный характер.

На что дольщики жалуются чаще всего

Если говорить о наиболее распространенных поломках и дефектах, то чаще всего жалобы от дольщиков, принявших новые квартиры в МКД, поступают из-за поломки лифта. Но при разборе обстоятельств и причин поломки также часто определяется, что это не вина застройщика, а последствия неправильной эксплуатации. Кроме поломки лифта к наиболее распространенным дефектам можно отнести такие:

• расстыковка швов между потолком и стенами;
• трещины в межэтажном перекрытии;
• промерзание окон;
• неровность и другие дефекты покрытия пола;
• неверно установленные оконные блоки;
• нарушения в работе вентиляции;
• отсутствие качественной гидроизоляции.

Это виновата подрядная организация

Иногда дольщики думают, что смысла предъявлять претензии нет — застройщик скажет, что работы выполняла подрядная организация и отправит разбираться с ней. Но если обнаруживается какой-то дефект, то дольщик не должен идти к подрядчику, который выполнял определенные работы, предъявлять к нему претензии, требовать устранить недостатки.

По действующим законодательным нормам девелопер обязан сдать в эксплуатацию объект, который отвечает:

• положениям заключенного ДДУ;
• правилам и нормам, регламентирующим строительные работы;
• проектной декларации;
• строительным техрегламентам.

Взаимоотношения дольщика и застройщика также регулируются ДДУ. В договоре ДДУ подрядчики не фигурируют — за качество работ перед дольщиком отвечает застройщик. Поэтому все претензии в отношении дефектов нужно предъявлять именно застройщику, если в них есть его вина. Даже если виной дефекта стала некачественная работа, выполненная подрядчиком, застройщик должен решать вопрос без привлечения дольщика.

Сроки гарантии — когда можно предъявлять претензии

Законодательно определены такие сроки гарантии:

• на объект, переданный дольщику — 5 лет с момента приема;
• на конструктивные элементы сооружения, относимые к общедомовому имуществу – 5 лет. Срок рассчитывается с момента передачи первого объекта в здании;
• на технологическое и инженерное оборудование – 3 года. Срок рассчитывается с момента приема первого объекта.

Срок гарантии на отделку прописывается в ДДУ. Такие сроки могут значительно отличаться у разных застройщиков и зависеть от различных факторов. Например, от того, к какому классу относится жилье, какие материалы использовали при отделке.

На какие случаи не распространяется гарантия

При передаче квартиры застройщик выдает дольщику инструкцию. В этой инструкции должны быть прописаны правила и условия, с учетом которых можно использовать объект. Это касается как всего объекта в целом, так и входящих в его состав элементов отделки, оборудования, конструктивных элементов. Если в процессе рассмотрения претензии окажется, что жильцы не соблюдали эти правила, то застройщик имеет право не удовлетворять претензию и не устранять дефект за свой счет.

Еще к случаям, когда замеченные или образовавшиеся дефекты не считаются гарантийными, относят:

• естественный износ материала, конструктивных элементов оборудования;
• аварийные ситуации, которые возникли вследствие действий жильцов. Например, когда жильцы нарушили правила эксплуатации канализации, которая забилась;
• поломка оборудования или нарушение целостности конструктивных элементов здания из-за неверных действий управляющей компании или подрядных организаций. Например, которые произошли из-за неправильного обслуживания системы водоснабжения;
• неисправность сетей или оборудования, которое устанавливали сторонние компании;
• дефекты, обнаруженные в видном месте, которые дольщик мог заметить при приеме объекта;
• дефект в замененных или самостоятельно отремонтированных сетях, оборудовании, конструктивных элементах;
• использование помещения не по назначению. Например, когда собственник квартиры использует квартиру в качестве помещения для парикмахерской, кондитерской или для иных целей, кроме проживания.

Бывает, что в течение гарантийного срока дольщик продает уже принятую от застройщика квартиру другому человеку. Поэтому иногда возникает вопрос о том, может ли новый собственник предъявлять застройщику претензии, если заметит дефекты, попадающие под гарантию.

Поскольку новый собственник квартиры не является потребителем по отношению к застройщику, то речь о гарантии идти не может. Претензия может быть направлена только тем, кто принимал квартиру непосредственно от самого застройщика. Это может быть тот, кто заключал ДДУ или тот, кто приобрел квартиру по договору уступки права требования.

Что делать при обнаружении дефектов

Зафиксировать дефект

В первую очередь можно самостоятельно сделать фотографии или записать видео дефекта. Затем нужно заказать экспертную оценку. Это не обязательно, но оформленное заключение поможет доказать вину застройщика в появлении дефектов, если она есть. Для проведения экспертизы лучше сразу пригласить представителя компании застройщика. Представители компании застройщика могут не присутствовать при оценке дефектов, но будет лучше, если они будут уведомлены о проведении экспертизы.

Эксперт по результатам осмотра объекта составит документ, в котором зафиксирует обнаруженные дефекты. Кроме фиксации нарушений эксперт предоставит информацию о том, какие работы необходимо провести для устранения дефекта и какова их стоимость. Если в заключении эксперта будет указано, что дефект возник по вине застройщика, можно направлять претензию. 

Составить претензию

В претензии указывают:

• название компании застройщика и его юридический адрес;
• ФИО покупателя, адрес его регистрации, контакты для связи;
• номер договора и дату его заключения, стоимость объекта и дату, на которую дольщиком были исполнены обязательства по перечислению средств;
• дату подписания договора уступки, его стоимость, если он заключался;
• ссылку на законодательство, которое регламентирует гарантию качества объекта, возводимого по ДДУ;
• ссылку на положения ДДУ, если это необходимо. Например, если речь идет о претензиях ко внутренней отделке квартиры, сроки гарантии на которую прописаны в заключенном договоре;
• указание факта того, что недостатки были зафиксированы экспертом и описаны в экспертном заключении;
• требования заявителя;
• дата оформления и подпись заявителя.

Кроме заявления нужно подготовить копии таких документов:

• ДДУ;
• договора уступки, если он был оформлен;
• заключения эксперта по результатам проведенной экспертизы;
• акта приема-передачи объекта.

Если претензия передается не самим заявителем, а его представителем, то дополнительно прилагают копию доверенности. 

Если дефекты замечены в местах общего пользования, претензия застройщику может быть направлена товариществом собственников жилья или управляющей компанией. 

Направить застройщику претензию

Для этого можно использовать несколько возможных способов:

• лично принести в офис компании застройщика и передать документы под роспись уполномоченному представителю;
• заполнить специальную форму обращения на сайте застройщика при условии, что такая форма есть;
• направить письмо электронной почтой, приложив сканы необходимой документации;
• отправить письмо почтой. При использовании такого способа письмо направляют на юридический адрес застройщика ценным письмом и описывают вложение – перечисляют все документы, сканы которых вкладываются в письмо. При необходимости можно заказать уведомление о вручении письма.

Застройщик получил претензию, но ничего не делает 

Застройщик может никак не реагировать не претензию или пообещать устранить дефекты, но ничего не сделать. В таком случае собственник квартиры имеет право направить иск в суд. При обращении в суд важно соблюсти досудебный порядок урегулирования ситуации. Это означает, что сначала нужно направить претензию застройщику. Только в случае, если просьба в претензии будет неудовлетворена или удовлетворена не полностью, суд может рассмотреть заявление.

В исковом заявлении указывают:

• название органа, куда направляется иск;
• название компании застройщика, его юридический адрес;
• ФИО заявителя и адрес проживания;
• описание выявленных дефектов;
• перечень нарушенных прав собственников жилья;
• основание для подачи иска – положения закона, подписанного ДДУ;
• информация о направленной претензии и действиях, предпринятых застройщиком;
• требования заявителя.

Иск в суд можно направить самостоятельно или составить коллективное заявление — от нескольких собственников, которые предъявляли претензии застройщику. Иск будет рассматриваться в течение 2 месяцев. В случае, если суд удовлетворит иск, то кроме исполнения вынесенного решения застройщик будет обязан возместить судебные издержки и расходы, связанные с оплатой услуг эксперта.

Если претензия была направлена застройщику управляющей компанией и не удовлетворена, в этом случае также необходимо обратиться в суд. Но для обращения в суд от имени жильцов многоквартирного дома управляющую компанию нужно наделить такими полномочиями. Для этого инициируют проведение собрания собственников жилья. В повестку дня включают вопрос о наделении УК полномочиями для обращения в суд с иском к застройщику. 

Что делать, если застройщик – банкрот

Собственники квартир не всегда могут в течение действующего гарантийного срока обратиться к застройщику для предъявления претензий. Например, в случае, что застройщик обанкротился.

Если застройщик объявлен банкротом и ликвидирован как юридическое лицо, собственники квартир иногда обращаются в компенсационный фонд. Но такой фонд создан и функционирует для других целей. За счет его средств может быть закончено строительство для того, чтобы дом был сдан в эксплуатацию. Также средства фонда могут быть использованы для выдачи компенсации дольщикам в случае, если принято решение не достраивать дом. Если дом достраивала другая компания, претензии следует направлять ей. Если же застройщик обанкротился после того, как дом был сдан, все обязательства по устранению дефектов принимает на себя управляющая компания.

Что делать, если срок гарантии прошел 

Нередко дефекты становятся заметными позже установленного гарантийного срока. Если обращаться к закону, который определяет участие в долевом строительстве, то он четко говорит – обратиться с претензиями можно только в течение гарантийного срока. Если он прошел, застройщик не обязан безвозмездно устранять дефекты, уменьшать стоимость договора, компенсировать расходы дольщика на устранение дефекта.

Но нужно учитывать, что к отношениям девелопера и дольщиков, которые купили объект не для ведения предпринимательской деятельности, применимы нормы другого закона. Это закон «О защите прав потребителей». Закон говорит, что потребитель может предъявить исполнителю претензии в отношении выявленных недостатков работы. Условие для этого – возможность доказать факт того, что причины дефекта или сам дефект возникли до принятия работы. Если на результат работы, которым выступает объект, не установлен срок службы, то предъявлять претензии можно в течение 10 лет с момента принятия объекта.

Как определить надежность застройщика при покупке новостройки

Ремонт квартиры в новостройке: во что он может обойтись и на чем можно сэкономить

Как купить квартиру на стадии котлована: порядок действий и нюансы сделки

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости