Проект перепланировки квартиры — зачем он нужен и как его сделать

Перепланировку в квартире часто делают без составления каких-то чертежей, планов, проведения расчетов. Но по закону планируемые работы сначала нужно согласовать. Только после получения разрешения можно приступать к перепланировке. Один из документов, который нужен для согласования работ, это проект перепланировки. По нему можно увидеть все, что собственник квартиры хочет сделать в своем помещении и оценить – отвечают ли такие действия строительным нормам.

Что такое перепланировка и почему ее нужно согласовывать

Определение перепланировке дает Жилищный кодекс РФ. Перепланировкой считают любую работу, проводимую в помещении, результат которой отражается в техническом плане помещения. 

При перепланировке собственники квартир проводят разные работы. Они могут быть связаны с определенными рисками, например, с нарушением прочности конструкции, когда может обрушиться весь многоквартирный дом. Чтобы не получилось, что в ходе перепланировки квартиры были нарушены строительные, санитарные, противопожарные нормы, работы перед проведением согласовывают. На согласование направляют проект перепланировки. В нем отражают то, что хотят сделать, например, снести перегородку, добавить стену, пробить проем в стене, объединить раздельные санитарные узлы. Кроме проекта для согласования перепланировки нужны другие документы. Их перечень зависит от того, кто направляет заявление, зарегистрировано ли право собственности на квартиру и прочих факторов.

Правильный порядок действий при перепланировке включает такие этапы:

1. Определение перечня работ, которые будут проводиться.
2. Составление проекта перепланировки.
3. Согласование проекта с управляющей компанией, Роспотребнадзором, МЧС, если характер работ требует этого.
4. Согласование проекта с жилищной инспекцией.
5. Проведение работ по разработанному плану.
6. Составление акта проведенных работ.

На основании акта проведенных работ можно обращаться в БТИ для составления технического плана и в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН, если это необходимо.

Для каких работ нужно получать предварительное согласование и составлять проект

В квартирах может проводиться три типа работ, которые нужно согласовывать: переустройство, перепланировка и те, которые связаны с использованием общего имущества или изменением облика МКД.

Переустройство

Согласовывать нужно:

• установку оборудования в помещениях, относимых к нежилым;
• работы, выполняемые в МКД, если дом отнесен к объектам культурного наследия.

Перепланировка

Согласовывают:

• перенос границ или их изменение у совмещенного или раздельных санитарных узлов;
• устройство проемов в стенах;
• устройство несущих стен, изменение границ отдельных помещений для их разделения или объединения;
• заделывание проемов, которые есть в несущей стене или перекрытии;
• устройство полов или изменение их конструкции при проведении работ в домах с деревянным перекрытием;
• устройство перегородок, которые смогут создавать сверхнормативные нагрузки. Такой считается нагрузка, превышающая 150 кг на квадратный метр;
• разборка перегородок или их устройство, если работы проводятся в доме с деревянным перекрытием;
• перенос или устройство кухонь;
• устройство антресоли, если ее площадь не превышает площади помещения, в котором она устраивается, более чем на 40%:
• перепланировка помещений МКД, относимых к объектам культурного наследия;
• изменение форм оконного проема, дверного проема лоджии или балкона, их ликвидация и создание, если не будет затронут архитектурный облик МКД.

Работы, связанные с использованием общего имущества или затрагиванием облика МКД

Согласования требуют:

• изменение формы проемов дверей и окон, их создание или ликвидация. Согласовать проведение таких работ допускается, если они не будут ослаблять несущие способности элементов МКД;
• создание навесов, в том числе и остекленных, в пределах границ террасы, на эксплуатируемой кровле МКД. Работы могут быть согласованы, если не увеличится высота строения, не будут надстраиваться стены, не будет создаваться помещение, оснащаемое отоплением или инженерным оборудованием;
• создание входов в цокольные, подвальные помещения или их изменение без устройства фундамента в пределах участка, относимого к МКД;
• создание навесов, которые не выходят за пределы габаритов МКД;
• устройство лоджий и балконов без устройства фундамента;
• устройство на фасаде МКД вентиляционного короба.

Если тип работ не относится к тем, которые необходимо согласовывать, такой документ не оформляют. После проведения работ достаточно будет оформить акт о завершенных работах. Но нужно проверить, чтобы такие работы не были запрещены.

Чего нельзя делать при перепланировке

Перед тем, как разрабатывать проект, нужно убедиться в том, что планируемые работы можно выполнять. Если сделать проект перепланировки для работ, которые запрещены, его не получится согласовать.

Запрещены такие работы:

• затрудняющие доступ к коммуникациям или устройствам отключения;
• ухудшающие условия эксплуатации МКД;
• те, при которых сами помещения или смежные с ними по своим характеристикам станут непригодными для проживания;
• те, которые влекут нарушение устойчивости несущих конструкций;
• связанные с установкой устройств отключения или регулирования на общеквартирные сети, если это будет оказывать влияние на употребление ресурсов, например, воды, газа, в смежных помещениях;
• связанные с изменением сечения систем вентиляции или их ликвидацией;
• увеличивающие нагрузку на несущие конструкции, если она больше допустимой нормы;
• вынос радиаторов отопления на балкон, лоджию, террасу, если они работают от общей системы отопления;
• устройство теплых полов, которые будут обогреваться от общедомовой системы отопления;
• увеличение размера балкона, лоджии, террасы на втором и других этажах, расположенных выше;
• любые виды перепланировки, если их хотят провести в доме, признанным аварийным;
• объединение жилого помещения с газифицированным;
• объединение комнат с лоджией, балконом, террасой;
• устройство проема без двери, который соединяет газифицированную и жилую комнату;
• устройство кухни, которая относится к газифицированным помещениям, если она будет располагаться над или под жилыми помещениями;
• проведение других работ, нарушающих санитарные, строительные нормы, правила пожарной безопасности для МКД.

Кто составляет проект перепланировки — можно ли обратиться к дизайнеру

Проект перепланировки может составить только специалист проектной организации, состоящей в саморегулируемой организации (СРО). На согласование жилищной инспекцией не принимаются проекты, которые составлены компаниями, не состоящими в СРО.

Дизайн-проект квартиры, разрабатываемый дизайнером, нельзя использовать для согласования перепланировки. Дизайн-проект может включать в себя варианты обустройства помещения, цветовые схемы интерьера, схемы расстановки мебели, прохождения электросетей, но в нем не обязательно будут учитываться все нюансы, которые важны для согласования работ при перепланировке. Задача дизайнера – это визуализация идеи, творческого решения, которую будут использовать при ремонте. Но дизайн-проект может быть  базой для создания проектной документации — по нему проектировщик может увидеть, что собственник хочет сделать с квартирой, и составить проект, отвечающий строительным нормам.

Типовой проект перепланировки 

Чтобы облегчить процесс согласования перепланировки, для МКД массовых серий были разработаны типовые проектные решения — это варианты перепланировок, которые не нарушают строительных и других норм. Их могут использовать жители домов, для которых такие проекты разработаны. Например, если владелец жилья в Москве, для которого есть готовые планировочные решения, хочет их использовать, оформлять проектную документацию ему не надо. Чтобы согласовать перепланировку, на сайте Мэра Москвы нужно подать заявку с указанием номера проекта. Его выбирают из каталога типовых решений. Когда от собственника квартиры поступает такая заявка, жилищная инспекция организует разработку технического заключения, подтверждающего безопасность работ и их соответствие действующим нормам. Заключение разрабатывают бесплатно.

Что может входить в проект перепланировки

Обложка проекта. На ней указывают номер проекта и дату его изготовления.

Титульный лист проекта. На нем ставят подписи те, кто несет ответственность за разработку проекта. Часто обложку и титульный лист совмещают.

Лист общих данных. На нем указывают:

• ведомость чертежей, которые входят в основной комплект;
• ссылочные документы. Это могут быть СНиПы, СаНПиНы, ГОСТы и другая нормативная документация, с использованием которой составлялся проект;
• прилагаемые документы, которые идут дополнением к проекту. Это может быть план БТИ, свидетельство о допуске СРО компании, которая составила проект, фотографии и прочие материалы, перечень которых будет зависеть от вида проводимых работ.

Пояснительная записка. Это текстовая часть проекта перепланировки. В ней указывают такую информацию:

• перечень работ, которые планируется провести;
• основания для разработки проекта;
• архитектурные и строительные решения;
• условия, при которых будут производиться работы;
• противопожарные мероприятия, перечень которых будет зависеть от вида работ;
• другие сведения, которые необходимы с учетом проводимых работ и планируемых изменений.

План квартиры до перепланировки. Его чертят на основании плана БТИ. Площадь квартиры и отдельных комнат, их конфигурация, расположение сантехнических приборов на плане должны совпадать с планом БТИ.

В определенных случаях, когда перепланировка не связана с масштабными изменениями, к проекту просто прикладывают план БТИ. Если план квартиры до изменений чертится отдельно, к нему в комплекте должна идти экспликация. Это таблица, где указан перечень помещений квартиры, их порядковый номер и площадь.

Демонтажно-монтажный план. Это чертеж промежуточного этапа перепланировки. На нем показывают то, что планируется сделать. На чертеже одним цветом отмечают проемы, перегородки и прочие объекты, которые будут сноситься. Другим цветом обозначают устраиваемые проемы, перегородки и объекты. Чаще используют красный и зеленый цвета или красный и синий.

План квартиры после перепланировки. Это чертеж, который показывает квартиру после перепланировки – как она будет выглядеть после проведения работ. На чертеже не показывают мебель, технику, духовки, газовые колонки, бойлеры, но приводят информацию о применяемых материалах, размерах стен, их толщине и прочие данные, которые нужно отразить. Обязательно должна присутствовать экспликация помещений.

В техническом плане БТИ, который будет оформлен после проведения работ, указывают не те размеры, которые отражены в проекте перепланировке. Их отражают на основании замеров, которые делает техник при выезде в квартиру после окончания работ.

План полов и их экспликация. Такой лист нужен, если при проведении работ будет изменена конструкция пола. Например, уложен слой звукоизоляции или сделана гидроизоляция. 

Схема гидроизоляции. Ее могут делать при расширении мокрых точек.

Аксонометрическая схема. Это трехмерная схема, на которой показывается расположение инженерного оборудования.

Схема металлоусиления несущей конструкции. Она необходима, если при работах будут затронуты несущие конструкции.

План расположения. На нем показывается место на карте, где расположен МКД с квартирой, в которой проводят перепланировку. Дополнительно прилагают фотографию дома.

Допуск СРО. Это документ, который подтверждает право организации составлять проекты перепланировок.  

Договор авторского надзора. Тот, кто составил проект перепланировки, должен следить за проведением работ – контролировать их соответствие разработанному проекту. Договором авторского надзора проектировщик подтверждает свое обязательство контролировать работы. При необходимости в будущем  на основании такого договора проектировщик подписывает акты скрытых работ и другие необходимые документы.

Дополнительно в состав проекта по перепланировке могут входить:

• проект вентиляции и отопления;
• проект электроснабжения;
• фотомонтаж. Он необходим, если при работах затрагивается фасад здания;
• теплотехнический расчет. Он нужен, если работы будут затрагивать наружную конструкцию дома;
• схема монтажа перегородок;
• схема демонтажа подоконного блока.

Проект для новостройки без перегородок — нужен или нет

Квартиры в новостройках часто принимают без отделки и без внутренних перегородок. Но если перегородок нет, это не значит, что собственник помещения, принятого от застройщика, имеет право поставить их там, где захочет. Перегородки должны возводиться строго по плану квартиры. Если хочется установить их в другом месте, такие работы нужно согласовать. Для этого предварительно составляют проект перепланировки, как и для квартир вторичного рынка недвижимости.

Проект перепланировки для выполненных работ

Если собственник квартиры уже сделал перепланировку, не согласовав работы, проект не нужен. В подобных случаях нужно не согласовать работы, а узаконить перепланировку. Для этого оформляют техническое заключение о безопасности и допустимости работ, которые были проведены в квартире. Чаще всего перепланировку узаконивают перед продажей квартиры, чтобы ее фактическая конфигурация и размеры соответствовали техническому плану.

Но не стоит думать, что можно выполнить работы, а потом их быстро узаконить. Те, кто сделал незаконную перепланировку, платят штраф. И для узаконивания проведенных работ нередко приходится обращаться в суд. Еще часто случается, что при выполнении работ владелец нарушил действующие нормы. В такой ситуации кроме выплаты штрафа придется вернуть все в первоначальное состояние.

Опасный ремонт: какие стройматериалы наносят вред нашему здоровью

Утепление многоквартирного дома: как это происходит

Как сделать из одной комнаты две: простые способы зонирования

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости