Улучшаем жилищные условия: как использовать материнский капитал для покупки или строительства дома

Маткапитал можно использовать для покупки дома, его строительства, реконструкции. Но для этого нужно соблюдать условия их использования и знать о том, в какой ситуации могут отказать в выделении средств. Например, отказ будет при попытке купить дом с высоким процентом износа, намерении приобрести за маткапитал участок, где планируется строительство жилья.

Рассказываем, как купить дом за материнский капитал и что сделать, чтобы получить деньги на строительство или реконструкцию жилья.

На что можно использовать выделенные средства

Средства, выделенные государством, можно использовать таким образом:

• приобрести дом;
• расплатиться со строителями, которые будут строить дом или проводить его реконструкцию;
• израсходовать при самостоятельном строительстве дома или его реконструкции;
• использовать при оформлении или погашении кредита, оформленного на покупку дома или его строительство.

В зависимости от того, как будут потрачены средства, их переводят:

• продавцу дома, если с ним полностью не рассчитались, или покупателю, если дом был приобретен за собственные средства;
• компании, которая будет выполнять строительные работы;
• владельцу сертификата, который самостоятельно строит дом или проводит его реконструкцию;
• банку, предоставившему кредит.

Раньше по вопросам, связанным с особенностями использования маткапитала и выделением средств, обращались в ПФР. С 1 января 2023 года нужно обращаться в Социальный фонд России — СФР, который выполняет функции ПФР и ФСС. Общую информацию об использовании средств маткапитала можно посмотреть на сайте фонда. 

Особенности использования маткапитала

Покупка дома за свои средства

Семья имеет право выбрать любой дом, находящийся в Российской Федерации — за ее пределами нельзя приобрести жилье за счет средств маткапитала. Еще одно обязательное условие — дом должен быть пригоден для проживания круглый год. Для этого в жилье должны быть инженерные коммуникации — электричество, отопление, водоснабжение, канализация и газ, если дом расположен в газифицированном районе.

Но купить дом за средства маткапитала можно после того, как ребенку, рождение которого стало основанием для оформления сертификата, исполнится 3 года. Продавцы, как и покупатели, не всегда знают об этом. Из-за этого бывает, что стороны договариваются о сделке, подписывают предварительный ДКП, основной договор. Но потом оказывается, что деньги получить нельзя, и сделка срывается. Или подписывается договор с условием перевода маткапитала после регистрации права собственности. Но после внесения изменений в ЕГРН выясняется, что направить деньги на покупку дома еще нельзя. Поэтому стоит заранее узнать о возможности использования средств.

Оформление или погашение кредита

Для использования средств маткапитала при оформлении или погашении ипотеки не нужно ждать, пока ребенку исполнится 3 года. Можно сделать следующее:

1. Внести первоначальный взнос. В кредитный договор включают пункт о том, что для приобретения дома будут использованы выделяемые государством средства. Но средства переводят после проведения сделки. Поэтому первоначально условия погашения кредита рассчитываются без учета средств маткапитала. Когда они будут переведены на счет финансовой организации, условия погашения оставшегося долга пересматривают.
2. Погасить уже имеющийся кредит. В зависимости от суммы задолженности и размера выделяемых средств кредит может быть погашен полностью или частично. В случае частичного погашения средства в первую очередь идут на погашение процентов по ссуде, которые были рассчитаны на момент последнего погашения платежа. Оставшиеся деньги идут на погашение тела кредита. После того, как сумма долга уменьшается, заемщик получает новый график платежей. Если в процессе погашения ипотечного кредита возникла необходимость выплатить штраф или неустойку, средства маткапитала для этого использовать нельзя. 

Строительство или реконструкция дома

Деньги можно получить при самостоятельном проведении работ или обращении к подрядной организации. Но вести строительные работы нужно на собственном участке. Также допускается строительство на арендованной земле и переданной в безвозмездное или постоянное пользование. Но если участок чужой и нет оснований для его использования, взять маткапитал для строительства дома не получится.

Купить землю, даже если она будет использована для строительства дома, за маткапитал нельзя. Закон не предусматривает выделение средств на такие цели.

Перед тем, как строить дом, в муниципалитет, на территории которого расположен участок, направляют уведомление о начале строительства. В уведомлении среди прочих данных нужно указать:

• кадастровый номер участка и вид разрешенного использования;
• площадь будущего дома;
• планируемое количество этажей, которые будут располагаться над землей;
• общую высоту дома.

Администрация в ответ должна прислать уведомление о том, что дом отвечает строительным и санитарным нормам, если это соответствует действительности.  На основании такого уведомления может быть принято положительное решение о выделении средств на строительство дома.

При самостоятельном строительстве на счет владельца сертификата сначала направляют сумму, не превышающую половины общей суммы выделяемых средств. Оставшуюся часть можно получить не раньше, чем через 6 месяцев. Но деньги могут быть переведены при условии, что владелец сертификата предоставит документы, свидетельствующие о том, что на участке уже провели основные строительные работы. Для этого уже должен быть фундамент, стены и кровля. Но не обязательно обращаться за начислением второй части суммы на промежуточном этапе строительства. Это можно сделать позже — когда дом будет готов.

Если дом будет строиться не самостоятельно, со строителями заключают договор строительного подряда. Наличие договора дает возможность сразу получить всю сумму, которая есть на счету у владельца сертификата на маткапитал. Но при необходимости можно оформить выплату средств ежемесячными платежами. Для перечисления денег важно, чтобы подрядная организация была оформлена как юридическое лицо. Если строить дом будет индивидуальный предприниматель, в выделении средств откажут.

В договоре среди прочей информации нужно указать:

• сроки проведения всех работ и отдельных этапов;
• перечень материалов, необходимых для строительных работ.

Бывает, что компания заключает договор, но работы, предусмотренные его условиями, не выполняет. В таких ситуациях закон защищает владельцев сертификата на маткапитал. Если компания возьмет деньги, но не начнет стройку или не доведет работы до конца, их можно вернуть в принудительном порядке.

При реконструкции дома для получения средств нужно будет подтвердить, что общая площадь дома стала больше не менее, чем на учетную норму площади. Для каждого региона показатель нормы учетной площади отличается.

При проведении строительных работ или реконструкции желательно сохранять чеки на стройматериалы. По закону их не нужно предоставлять, но в спорных ситуациях они помогут подтвердить направление использования средств.

Кредит на строительство дома

Закон не запрещает погашать маткапиталом ссуду, которую оформили для строительства дома или реконструкции жилья. Но нужно быть готовым к тому, что при оформлении кредита потребуется залоговое имущество. Часто в качестве залога используют участок, где будет вестись строительство.

Порядок использования маткапитала

Процедура может отличаться в зависимости от того, каким образом будет использоваться маткапитал. Рассмотрим что нужно сделать для выделения средств на покупку дома.

Получить сертификат

Раньше граждане, имеющие основание для его оформления, направляли заявление в ПФР. Теперь сертификат формируется без дополнительного обращения — на основании данных о рождении или усыновлении ребенка, поступающих из ЗАГСа. Сертификат формируется в электронном виде и направляется в личный кабинет на портале Госуслуг.

Семьям, которым нужно получить сертификат раньше, или тем, у которых по каким-либо причинам он еще не был сформирован, необходимо оформить заявление. Это можно сделать в отделении МФЦ, на сайте Госуслуг, на сайте Социального Фонда РФ или в одном из отделений СФР.

Найти дом

Средства не выделят, если дом ветхий или находится в аварийном состоянии. Решение о пригодности дома выносит специальная комиссия. Такие комиссии формируются при местных администрациях для проверки сооружений.

Закон не содержит четкой информации о том, каким должен быть износ дома, чтобы в выделении средств для его покупки отказали. Решение принимают с учетом результатов комплексной оценки жилья — бывает, что средства выделяют даже при условии, что дом старый и с износом, превышающим 60%.

Шансов на выделение средств меньше при условии, что у дома будут:

• осадка фундамента или его разрушения;
• дефекты, которые снижают прочность несущих конструкций;
• перекос проемов окон, дверей;
• трещины в стенах;
• просадка пола.

Кроме характеристики самого дома оцениваются и факторы внешней среды, которые могут представлять опасность для жизни или здоровья человека, например:

• радиационный уровень;
• уровень содержания биологических или химических веществ;
• присутствие плесени на стенах;
• уровень шума;
• электромагнитное поле.

Если на основании заключения в выделении средств будет оказано, это не мешает обратиться повторно. Например, если отказ будет связан с трещинами в стенах дома или какими-либо недостатками, их можно частично или полностью устранить. Если по результатам повторной проверки будет определено, что дом пригоден для проживания, средства выделят. Но такой вариант больше подходит для ситуаций, когда для выделения средств обращаются уже после покупки дома.

В некоторых случаях оспорить отказ в выделении средств можно в суде. Например, обратиться в БТИ и запросить справку об уровне износа дома. Если в справке БТИ уровень износа будет меньшим, чем в заключении комиссии, это дает право оспорить отказ.

Оформить сделку

Стороны договариваются об условиях сделки, подписывают договор купли-продажи. Если дом приобретается с использованием ипотечных средств, предварительно потребуется:

• взять справку об остатке средств. Банк должен быть уверен в том, что у будущего заемщика на самом деле есть неиспользованная сумма маткапитала;
• получить одобрение от банка на оформление кредита.

Зарегистрировать право собственности

Это можно сделать, обратившись в МФЦ, но при желании право собственности регистрируется удаленно. Удаленную регистрацию можно провести на сайте Росреестра, но нужно оформить усиленную квалифицированную  электронную подпись. Такая подпись не потребуется, если электронная регистрация будет проводиться с помощью нотариуса – он использует свою электронную подпись.

Госпошлина за регистрацию права собственности на землю составляет 350 рублей, на дом – 2000 рублей.

Подать заявление о выделении средств

Это можно сделать:

• в СФР;
• в МФЦ;
• с помощью банка, который выдал ипотеку;
• удаленно на портале Госуслуг.

Если для покупки был взят ипотечный кредит, нужно взять справку из банка, подтверждающую оформление ипотеки. В ней должен быть указан номер договора, ФИО всех заемщиков и сумма долга.

В среднем срок рассмотрения заявления составляет не более 10 дней, но может быть продлен до 20 дней, если потребуется уточнить какие-то данные. В случае принятия положительного решения средства переводятся на счет продавца дома или банка не позднее 5 рабочих дней с момента одобрения.

Выделить доли детям и супругу

Это обязательное условие использования маткапитала. Если дом приобретается за деньги банка, то доли выделяют после того, как будет выплачена ипотека и снято обременение. Выделить доли нужно не позднее 6 месяцев после того, как обременение будет снято.

Размер выделяемой доли родители могут устанавливать самостоятельно. Например, разделить поровну между членами семьи либо пропорционально размеру полученной помощи.

Если после приобретения дома семья захочет продать жилье, нужно учитывать необходимость получения разрешения органов опеки. Таким образом государство защищает права несовершеннолетних. Например, при продаже недвижимости нужно предоставить доказательство того, что будет куплено другое жилье, в котором несовершеннолетнему также будет выделена доля.

Жилищная субсидия — кому положена и как ее получить?

Дом у реки: где его можно строить, чтобы все было по закону?

Земельный налог: кто должен платить, как его рассчитать, какие предусмотрены льготы

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости