Перепланировка ипотечной квартиры: порядок действий и необходимость согласования с банком

У собственника ипотечной квартиры еще в процессе погашения долга банку может возникнуть желание сделать перепланировку. Например, объединить лоджию с гостиной, сделать совместный санузел, пробить арку в стене или построить дополнительную перегородку. Но квартира находится в залоге и в отношении нее в договоре прописана масса ограничений. В частности, работы нельзя проводить без согласования банка, а в некоторых случаях перепланировку сделать не получится до погашения обязательства и снятия обременения. 

Рассказываем, в каких случаях в ипотечной квартире можно сделать перепланировку, что для этого нужно и что будет, если не соблюсти установленный порядок действий.

В каких случаях можно сделать перепланировку

Распространено мнение, что в квартире, которая находится в залоге, нельзя сделать перепланировку. Оно обусловлено тем, что банк прописывает в договоре перечень действий, которые запрещены, или тех, которые могут проводиться только после согласования. Например, указывается невозможность продать или подарить квартиру, возможность зарегистрировать в жилье только близких родственников, необходимость обращаться за разрешением в банк для того, чтобы сдавать недвижимость в аренду.

Закона, запрещающего делать перепланировку в квартире, за которую еще не выплачена ипотека, нет. Главное, чтобы проводимые работы соответствовали строительным и другим нормам. Но кроме обращения в жилищную инспекцию, составления проекта и других этапов, которые обычно проходят собственники квартир, нужно получать разрешение банка. Это обусловлено положениями ипотечного договора.

Несмотря на необходимость получения разрешения, перепланировку сделать можно. Обременение, наложенное на квартире, не мешает этого сделать. Но выполнять работы можно только после предварительного согласования с банком. Обычно рассмотрением заявок на перепланировку и приложенных к ней документов занимается ипотечный отдел. По результатам рассмотрения выдается согласие или отказ. В случае отказа его возможно оспорить, сославшись на действующие строительные и прочие нормы. Но делать перепланировку без согласования банка, даже если она спроектирована с учетом норм, не стоит — это нарушает требования ипотечного договора.

Часто банки отказывают в проведении работ в случае, если после окончания работ может снизиться стоимость квартиры. Если заемщик не сможет выплачивать кредит, банк продает квартиру, погашая обязательство за счет вырученных средств. Поэтому в проведении необычных перепланировок, с которыми квартиру получится реализовать только по сниженной цене, вероятнее всего откажут.

Нужно обратить внимание на то, что в кредитном договоре может быть прописан запрет перепланировки. Если хочется что-то изменить в приобретаемой квартире, но для ее покупки будет оформляться ипотечный кредит, лучше заранее уточнить в банке о том, что будет указано в договоре. Если подобные работы не разрешены, их можно выполнить после того, как будет выплачена вся ссуда и снято обременение.

Даже если финансовая организация не против перепланировки, нужно внимательно читать заключенный с ней договор. Часто в него включают пункт о том, что после получения ссуды и до момента обращения за одобрением перепланировки должно пройти не менее одного года.

Чего нельзя сделать в квартире

Отдельных требований к тому, что можно сделать в квартире, на которую наложено обременение, нет. При желании что-то изменить стоит опираться на общие строительные нормы. Согласно них запрещается проводить в квартирах такие виды работ:

• ухудшающих условия, в которых эксплуатируется многоквартирный дом;
• затрудняющих или полностью перекрывающих доступ к отключающим устройствам или проходящим коммуникациям;
• в результате которых могут быть ликвидированы системы вентиляции или изменено их сечение;
• в результате которых квартира, в которой делается перепланировка, или другие, смежные с ней, могут стать непригодными для проживания;
• те, по причине которых нагрузка на несущие конструкции может быть увеличена, если ее показатель станет выше допустимой нормы;
• негативно влияющие на устойчивость несущих конструкций МКД;
• заключающихся в установке радиаторов отопления, работающих от общей системы, на балкон, лоджию или террасу;
• влияющих на потребление воды, газа и других ресурсов в смежных с квартирой помещениях;
• заключающихся в обустройстве теплых полов, если они будут обогреваться за счет общедомовой системы отопления;
• связанных с увеличением любых размеров балкона и аналогичных конструкций, если они расположены не на первом этаже дома;
• заключающихся в объединении двух помещений, одно из которых жилое, а другое – газифицированное;
• проводимых в доме, который признан аварийным;
• заключающихся в объединении комнат с террасой, лоджией или балконом;
• тех, в результате которых планируется размещать газифицированную кухню над или под помещениями, относящимся к категории жилых.

Согласование со страховой компаний

Одно из условий подписания кредитного договора с банком и выдачи ипотеки — оформление страхового договора. Заемщик страхует свою квартиру от случаев, в результате которых может снизиться ее стоимость или она будет полностью утрачена. К подобным случаям можно отнести затопление, пожар. Выгодоприобретателем в таком договоре выступает банк. Если наступит страховой случай, банку возвращается сумма, которую заемщик должен вернуть финансовой организации. Оставшаяся часть страховой выплаты, если она будет, может быть выдана заемщику.

Если заемщик намерен сделать перепланировку, нужно уведомить об этом страховую компанию. Это связано с тем, что первоначальные данные квартиры, которые были у нее еще до проведения планируемых работ, внесены в страховой договор. Поэтому после перепланировки может потребоваться внести поправки, связанные с изменением параметров квартиры или ее характеристик.

Нужно ли согласовывать перепланировку в новостройке

Часть квартир в новостройках застройщики сдают собственникам без внутренних перегородок. Часто будущие владельцы полагают, что смогут сразу установить внутренние перегородки так, как им хочется, и это не нужно нигде согласовывать.

Несмотря на то, что внутренние стены отсутствуют, есть план квартиры, в котором обозначены места, где стены должны быть установлены. После сдачи квартиры девелопером владелец должен возвести их в соответствии с планом. Если есть желание что-то сделать не по плану, например, не делать одну из стен, изменить конфигурацию комнат, то это нужно согласовывать.

Порядок действий при перепланировке

Нужно поэтапно пройти следующие действия:

1. Определить перечень работ, которые хочется провести.
2. Узнать о том, не относятся ли планируемые работы к запрещенным. На этом этапе необходимо учитывать, что перечень допустимых работ может отличаться в зависимости от типа дома и региона, в котором он расположен. Например, общие нормы, по которым делают перепланировку, закреплены в ст. 25 ЖК РФ. Но если многоквартирный дом расположен в Москве, дополнительно нужно учитывать нормы перепланировки, которые определены Постановлением Правительства Москвы № 508 от 25 октября 2011 года.
3. Изучить договор на предмет того, что в нем говорится о перепланировке. Если запрет отсутствует, нужно проверить, нет ли запрещенного перечня действий или наоборот – перечня того, что можно делать. Например, финансовая организация может указывать возможность проведения косметического ремонта, замены дверных проемов и дверей.
4. Уточнить в банке перечень документов, с которыми необходимо обращаться для получения одобрения на перепланировку.
5. Составить проект перепланировки. Если прийти в банк с заявлением, где просто будет указано, что намерен сделать собственник, его не будут рассматривать. Кроме того, определенный перечень работ требует составления проекта и на другие квартиры, которые не находятся в залоге. Проект перепланировки должна составлять проектная организация, которая состоит в СРО. Только такой документ может быть принят банком на рассмотрение и в дальнейшем утвержден жилищной инспекцией. Еще готовый проект может потребоваться предоставить в управляющую компанию, обслуживающую дом, МЧС и Роспотребназдзор, если тип выполняемых работ требует дополнительного согласования.
6. Сообщить о планируемых работах компании, с которой заключен страховой договор.
7. Подготовить пакет документов и направить заявление в банк. Процедура согласования перепланировки может быть платной услугой — это должно быть прописано в договоре, заключенном с банком. Точная стоимость согласования определяется на момент обращения кредитора и может составлять от 2 до 5 тыс. рублей.
8. Получить решение банка. Если банк не против проведения работ, то заемщику в большинстве случаев направляют распоряжение, где оговорены сроки прохождения последующих этапов. Например, определен срок выполнения перепланировки, оформления нового техпаспорта квартиры, внесения изменений в ЕГРН и получения новой выписки. В большей мере это также связано с опасностью того, что заемщик перестанет погашать кредитное обязательство. Если квартира будет в стадии перепланировки, то в случае ее принудительной продажи для погашения долга придется снижать цену.
9. При необходимости узнать в банке точный перечень документов, который нужно предоставить после проведения работ и внесения изменений в единый реестр.
10. Подготовить пакет документов и направить его для получения разрешения в жилищную инспекцию.
11. Получить разрешение от жилищной инспекции. Даже если банк дал согласие на проведение перепланировки, до одобрения проекта жилищной инспекцией не стоит начинать работы. Может оказаться, что проект составлен неверно или в нем допущены ошибки, которые нарушают действующие нормы.
12. Провести в обозначенные банком сроки намеченные работы. Но нужно обратить внимание на то, что выполняемые работы должны четко соответствовать составленному плану.
13. Для составления акта проведенных работ вызвать кадастровых инженеров.
14. Подписать составленный акт проведенных работ у проектировщиков, в УК и в администрации.
15. Обратиться для составления нового техпаспорта квартиры. Такой документ могут составить специалисты БТИ или кадастровые инженеры.
16. С документами, подтверждающими право собственности квартиры, и новым техническим планом обратиться в Росреестр для внесения изменений. Для этого можно лично прийти в МФЦ, подать заявление на сайте Госуслуг или оформить заявку на официальном сайте Росреестра. При обращении в Росреестр через официальный сайт нужно будет воспользоваться заранее оформленной электронной подписью.
17. Получить новую выписку из ЕГРН.
18. По результатам проведенных работ обратиться в банк с документами, включающими новый технический план квартиры и выписку из ЕГРН.

Собственники квартир часто выполняют перепланировки, схожие между собой. Например, объединение кухни с жилой комнатой, объединение санитарных узлов. Чтобы процесс согласования перепланировки не занимал много времени, для домов массовых серий разработали типовые решения — уже готовые проекты, которыми можно воспользоваться. Например, владельцы квартир в Москве могут выбрать желаемую перепланировку из каталога типовых проектных решений, размещенных на сайте Мэра Москвы.

Последствия самовольной перепланировки

Бывает, что собственники ипотечных квартир не согласовывают перепланировку с банком. Кроме этого, они даже не составляют проект для его согласования. Нужно понимать, что самовольное проведение работ в МКД опасно — по незнанию можно нарушить установленные нормы, после чего будут ослаблены несущие конструкции или последуют другие негативные последствия.

Когда обнаруживается факт незаконной перепланировки, владельца квартиры привлекают к административной ответственности и приходится платить штраф. Дополнительно необходимо будет составить новый технический план и внести данные об изменениях в единый реестр. Если проведенные работы не соответствуют строительным или другим нормам, собственника обяжут привести квартиру в первоначальное состояние.

Последствия того, что работы не были согласованы с банком, будут зависеть от масштаба, перечня проведенных работ и того, что написано в ипотечном договоре. Это может быть выплата штрафа, повышение процентной ставки по кредиту. В некоторых случаях речь может идти о расторжении кредитного договора и необходимости возврата средств, которые заемщик получил от банка для приобретения недвижимости.

Ипотека-2023: по каким ставкам сейчас можно взять кредит на жилье

Проект перепланировки квартиры — зачем он нужен и как его сделать

Поэтажный план БТИ — что это, когда его используют и как получают

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости