«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?

Принимая решение приобрести жилье, покупатели не всегда знают, что лучше взять — вторичную недвижимость или новостройку. Точно ответа на вопрос о том, что лучше, нет. Но есть факторы, которые стоит учесть перед тем, как делать выбор. Например, варианты планировок, транспортная доступность, возможность въехать в квартиру сразу после покупки, риски сделки.

Преимущества покупки новостройки

Низкая стоимость

Квартира в уже готовом доме или в том, который еще строится, может стоить также, как и «вторичка», а иногда и больше. Но чаще всего  квартиры в новостройках стоят меньше, чем «вторичка» с похожими показателями. Если сравнивать цены на разные квартиры в новостройках, то в большинстве случаев меньше стоимость будет у тех, которые продаются еще на стадии котлована. Но при выборе в пользу новостройки на начальных стадиях строительства нужно обращать внимание не только на саму квартиру, но и на оснащение дома, благоустроенность двора и прочие характеристики, информация о которых должна присутствовать в проектной декларации застройщика.

Легче взять ипотеку

Банки выдают ипотечные кредиты на любую недвижимость — как новостройки, так и объекты вторичного рынка. Но на покупку вторичной недвижимости можно получить кредит не всегда — финансовая организация оценивает риски и может отказать в случае, если квартира не отвечает предъявляемым требованиям. Например, в случае, когда дом, в котором она находится, признан аварийным.

Дополнительное преимущество оформления ипотечного кредита на новую квартиру в том, что есть определенные льготные программы, по которым можно взять кредит на выгодных условиях — под низкий процент. Такие программы не всегда распространяют свое действие и на вторичную недвижимость — чтобы попасть под них, нужно купить квартиру в новостройке.

Инвестиционная привлекательность

Вложения во «вторичку» тоже могут быть выгодными, например, при последующей продаже в случае повышения цен на недвижимость. Еще объект вторичного рынка можно сдавать в аренду и ежемесячно получать прибыль. Но новостройка может принести прибыль уже при сдаче дома в эксплуатацию. Так получается за счет разницы в стоимости квартиры на момент ее покупки на стадии котлована с ее стоимостью в доме, который уже сдан в эксплуатацию.

Чистота и ухоженность

Фасады, подъезды и общедомовое имущество новостроек, как правило, отличаются чистотой, ухоженностью. Жители домов не обязательно будут бережно относиться к общедомовому имуществу, а управляющая компания – добросовестно обслуживать дом, в результате чего со временем МКД уже не будет выглядеть хорошо. Но при приеме квартиры от застройщика собственник въезжает в новый дом с чистым подъездом, со свежей отделкой, уютными помещениями, которые относятся к общедомовому имуществу.

Уютный двор

Дворы в новостройках отличает новое оборудование на детских площадках, современное покрытие. В зависимости от того, к какому классу принадлежит квартира, двор может быть озеленен, огорожен и даже патрулироваться службой охраны. Также в зависимости от класса жилья во дворе может быть оборудовано достаточное количество парковочных мест, где можно оставить машину, не преграждая проезд другим автомобилям. 

Современные планировки

При покупке новостройки можно выбирать из массы вариантов планировок, которые отличаются от квартир вторичного рынка. Вместо узких и длинных коридоров, маленьких кухонь покупатель может получить большую гостиную с кухонной зоной, просторную кладовую, достаточно большой балкон, на котором можно организовать место для отдыха.

Еще одно преимущество состоит в том, что можно приобрести квартиру в новостройке без внутренних стен. При желании расположить перегородки в другом месте собственнику уже не придется ломать старые стены. Достаточно получить разрешение на перепланировку и сразу построить их там, где предусмотрено проектом.

Ремонт без оглядки на то, что было раньше

Приобретение квартиры в новостройке без внутренней отделки выгодно для тех собственников, которых не устраивает стандартный цвет стен или материал отделки, который предлагает заказчик. В отличие от «вторички» при покупке жилья не придется заботиться о том, чтобы ободрать обои, демонтировать плитку со стены или пола — можно приобретать необходимые материалы и сразу приводить квартиру в желаемый вид.

Возможность покупки квартиры дешевле

Застройщики периодически могут устраивать акции, предоставлять скидки для того, чтобы быстрее реализовать жилье. Но при желании воспользоваться таким предложением нужно заранее изучить варианты, которые предлагают застройщики в интересующем районе и регионе. После этого уже мониторить изменения предложений девелоперов и снижение цены на определенные объекты.

Меньше рисков признания сделки недействительной

Поскольку квартира новая, то покупатель гарантированно приобретает юридически чистый объект. Например, точно не получится так, что на недвижимость претендует другой человек, чьи права не учли при выдаче права на наследование.

С учетом отсутствия рисков покупателю квартиры не придется тратить дополнительные средства для обращения к юристам с целью проверки квартиры на предмет скрытых рисков.

Минусы первичного жилья

Сроки сдачи дома

При покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия дольщики надеются, что застройщик выполнит свои обязательства по сроку сдачи дома в эксплуатацию. Но так бывает не всегда. По разным причинам девелоперы могут затягивать сроки сдачи МКД. Например, из-за срыва сроков поставок строительных материалов, отсутствия достаточных средств на продолжение работ, невозможности подписать необходимые документы для подключения коммуникаций. В подобных ситуациях закон защищает дольщика. Например, можно потребовать выплату пени за каждый день просрочки или даже отказаться от договора, потребовав вернуть деньги за квартиру назад. Но даже в таком случае есть минус в том, что покупатель не сможет въехать в квартиру в тот срок, в который он планировал.

До того времени, как квартира будет принята, не получится зарегистрировать право собственности, оформить постоянную или временную регистрацию или вернуть налоговый вычет из средств, которые были потрачены на приобретение квартиры.

Обманутые дольщики

При покупке квартиры на стадии котлована может произойти так, что застройщик заморозит строительство. Раньше такие ситуации с большей вероятностью могли привести к потере и денег и квартиры. Сейчас дольщик защищен больше. Для этого предусмотрен перевод денег за квартиру не непосредственно застройщику, а на специальный эскроу-счет. Деньги с этого счета поступают застройщику только после того, как он начнет сдавать первые квартиры в доме.

Также дольщики защищены благодаря существованию компенсационного фонда. Обязательный этап перед регистрацией договора долевого участия — перечисление средств в компенсационный фонд. В случае заморозки строительных работ средства фонда могут быть использованы для окончания строительства или выдачи компенсации дольщикам.

Несмотря на введение новых механизмов защиты дольщиков, они не спасают от всех рисков. Например, при заморозке строительства и последующем его возобновлении в большинстве случаев сдвигаются сроки сдачи дома. А при возврате средств дольщику не учитываются деньги, которые были выплачены банку при оформлении ипотечного кредита для покупки дома.

Ремонт с нуля

Преимущество того, что можно выполнить внутреннюю отделку по своему вкусу, для многих дольщиков может стать недостатком. Получив квартиру с черновой отделкой, придется еще тратить время и деньги на проведение отделочных работ.

Еще один недостаток ремонта с нуля кроется в том, что соседи могут въезжать позже. Из-за этого придется слушать шум инструментов и терпеть прочие недостатки, которые могут быть при ремонте в соседней квартире.

Отдаленность от центра

Многие жилые комплексы с новыми квартирами строятся удаленно от центра города. Из-за этого жители новостроек могут сталкиваться с тем, что:

• МКД удален от остановок, нет достаточного количества общественного транспорта, дороги перегружены;
• недостаточно развита инфраструктура. Часто помещения на первых этажах имеют статус нежилых и уже сдаются под коммерцию. Но на то, чтобы открылись магазины, офисы, салоны красоты, кафе и прочие объекты, может потребоваться много времени;
• не хватает объектов социальной инфраструктуры. Например, когда жители новых ЖК сталкиваются с тем, что детские сады, школы, поликлиники расположены далеко. Или с тем, что в расположенных близко школах и детских садах не хватает мест на всех жителей МКД.

Помочь не попасть в описаные ситуации может предварительное изучение расположения МКД и того, что находится с ним рядом. Также можно рассмотреть приобретение квартиры в новостройках, рядом с которыми застройщик планирует возводить здания для размещения объектов социальной инфраструктуры.

Плюсы «вторички»

Можно сразу въехать

За исключением случаев, когда квартиру приобретают в плохом состоянии или на стадии незаконченного ремонта, покупатель может сразу вселиться в помещение. Даже если захочется обновить интерьер или сделать ремонт, это можно делать постепенно, уже проживая в помещении.

Также можно сразу зарегистрировать право собственности и оформить постоянную или временную регистрацию – как собственнику жилья, так и любому другому человеку.

Можно торговаться

В отличие от покупки новой квартиры, когда застройщик сам определяет окончательную стоимость жилья, на рынке вторичной недвижимости есть возможность снизить цену. Например, просто договориться с собственником или найти недостатки в квартире, за счет которых ее получится купить дешевле. Также цену можно снизить в зависимости от обстоятельств сделки. Например, если продавец хочет выехать из квартиры только через две недели после сделки или когда продается недвижимость, которая находится в залоге у банка.

Более развитая инфраструктура

Как правило, в районах со вторичной недвижимостью достаточно развита инфраструктура. Это означает, что в шаговой доступности может быть расположено несколько супермаркетов, мелких магазинов. Также больше вероятности того, что недалеко от дома будут расположены офисы, заведения общественного питания, торговые центры. Больше шансов получить в шаговой доступности детский сад, школу, поликлинику.

Минусы жилья на вторичном рынке

Типовые планировки

В большинстве случаев объекты вторичной недвижимости — это квартиры в домах типовых построек. Покупатель получает объект стандартной планировки. Альтернативный вариант — поиск квартиры на рынке, в которой сделана перепланировка. Также при желании можно приобрести квартиру стандартной планировки, после чего самостоятельно выполнить перепланировку. Но нужно учитывать, что перед проведением работ нужно пройти ряд важных этапов. Это составление проекта перепланировки, получение разрешения на проведение работ. После того, как работы будут закончены, нужно будет оформить новый технический паспорт и внести изменения в ЕГРН.

Часто к недостаткам квартиры собственники относят ограниченность пространства — небольшие комнаты, невысокие потолки, маленькие кухни. Но и на рынке вторичной недвижимости тоже можно найти просторные помещения с высокими потолками. Например, сталинки.

Риски сделки

В отличие от покупки юридической чистой квартиры в новостройке, приобретение «вторички» может подарить неприятный сюрприз. Например, в ситуациях, когда:

• собственник продает квартиру с неузаконенной перепланировкой;
• продавец получил квартиру по наследству. После того, как уже зарегистрирована сделка и переданы деньги, объявляется человек, который заявляет, что его права не были учтены при выдаче права на наследство;
• квартиру продает пожилой человек. После регистрации права собственности родственники продавца пытаются оспорить сделку, заявляя, что тот на момент продажи был недееспособен;
• квартиру продает человек в разводе. После сделки оказывается, что его жена тоже имеет право на недвижимость и не давала согласия на проведение сделки;
• квартиру продают по доверенности. После регистрации права собственности оказывается, что документ поддельный или что доверенное лицо не имело права принимать средства за недвижимость.

Усталость жилого фонда

Даже если квартира в хорошем состоянии, нового собственника могут ожидать проблемы, связанные с износом дома, коммуникаций. Например, когда окажется, что в доме протекает крыша или что периодически прорывает канализационную трубу. Также кроме квартиры с новым ремонтом можно получить грязный подъезд, в котором давно не делали капитальный ремонт.

Скрытые дефекты

При осмотре квартиры может казаться, что все в порядке. Но после сделки выяснится, что протекает водопроводная труба, на углу стены за шкафом плесень, а в стенах трещины, которые наспех заклеили обоями перед продажей. В зависимости от того, что было написано в договоре купли-продажи и акте приема-перадачи, новый собстенник может предъявить претензии продавцу. Но чаще всего такие дефекты приходится исправлять за свой счет.

Так что же брать

При выборе квартиры стоит ориентироваться на свои желания и возможности. Первичный рынок или вторичный — это всего лишь один из факторов, на который стоит опираться при покупке недвижимости. Оптимальный вариант – учитывать несколько факторов в совокупности, чтобы потом выбрать то, где преимущества преобладают над недостатками. Например, район, где должен располагаться дом с квартирой, размер переплаты по кредиту при оформлении ипотечного кредита, возможность ждать квартиру в строящемся доме или необходимость въехать сразу после сделки.

Выбор квартиры на вторичном рынке: как найти хорошее жилье и что проверить перед покупкой

Вложиться в новостройку и не прогадать: порядок покупки квартиры и варианты получения дохода

Свой дом: лучше купить или построить?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости