Обмен квартиры в строящемся доме: возможные варианты и порядок действий

Покупая квартиру по договору долевого участия, будущие собственники ждут, пока застройщик завершит строительные работы и сдаст готовый объект. В этот период может возникнуть желание купить другую квартиру вместо той, право требования которой есть по ДДУ. Чтобы купить другую квартиру, можно рассмотреть предложения застройщика, с которым подписан договор долевого участия. Например, в том же доме или ЖК, но с большим количеством комнат.

Несмотря на то, что дом только строится, а самой квартиры фактически нет, ее можно поменять на другую. Рассказываем, как это сделать и какие могут быть нюансы обмена в зависимости от особенностей покупки недвижимости и ее характеристики.

Как меняют квартиру в строящемся доме

При строительстве многоквартирного дома желание поменять жилье может возникать еще в тот момент, когда квартира не принята от застройщика. Причем это даже может быть этап котлована — когда еще не возведены стены.

Особенность такого обмена заключается в том, что тот, кто хочет поменять квартиру, фактически еще не владеет объектом. Да и самого объекта нет — его только строят. Дольщик по договору долевого участия получает только право требовать недвижимость, характеристики которой указаны в договоре. В связи с этим суть обмена жилья в строящемся доме заключается в замене объекта, право требования которого есть у дольщика.

Выгодно ли менять квартиру на этапе строительства

Как правило, при обмене жилья практически никто не остается в минусе. При увеличении площади жилья девелопер даже получает больше средств от продажи, поскольку новая квартира будет стоить больше. Покупатель, в свою очередь, без лишних рисков покупает квартиру, которая отвечает его теперешнему уровню заработка, статусу или потребностям.

Если хочется взять другую квартиру, которая находится в том же корпусе, то чем раньше пройдет обмен, тем будет лучше для дольщика. Это связано с тем, что чем больше степень готовности дома, тем выше стоимость квартир, которые застройщик продает.

Зачем меняют квартиру на этапе строительства

Необходимость поменять квартиру может возникать из-за разных обстоятельств:

• повысился заработок участника долевого строительства, из-за чего он решил, что может приобрести другую недвижимость — с большей площадью или большим количеством комнат;
• увеличилось или ожидается увеличение членов семьи. Например, когда в семье рождается ребенок и вместо однокомнатной квартиры хочется приобрести двухкомнатную;
• появились выгодные предложения от застройщика. Например, объявлены акции или скидки на квартиры с большим метражом или большим количеством комнат;
• заработок дольщика уменьшился или появились другие обстоятельства, из-за которых он хочет приобрести более дешевую квартиру.

Особенности замены квартиры на этапе строительства

Если сделка проходила без ипотечного кредита

Если квартира приобреталась без использования средств банка, в большинстве случаев поменять квартиру несложно. Для этого нужно обратиться в офис девелопера и узнать, какие объекты есть с большей площадью, с большим количеством комнат или другими характеристиками. Обычно для того, чтобы получить право требования другой квартиры, можно не разрывать текущий договор и не заключать новый. Достаточно будет подписать дополнительное соглашение, по которому дольщик после сдачи дома сможет стать собственником другой квартиры.

Обмен квартиры, приобретенной с использованием ипотечного кредита

Часто квартиры в новостройках покупают с использованием ипотечного кредита. В таком случае обменять квартиру без согласия банка нельзя. Сначала заемщик согласовывает обмен квартиры с застройщиком. После этого определяется с объектом, на который он хочет поменять квартиру. Затем обмен нужно согласовать с банком. Обычно банки не препятствуют замене залогового имущества, если заемщик вовремя перечислял ежемесячные платежи и не допускал просрочек.

Если стоимость новой квартиры будет больше стоимости старой, в большинстве случаев разницу доплачивают за свой счет. Даже при готовности банка выдать дополнительные средства это не всегда возможно из-за дохода покупателя. Банки определяют возможную сумму, которую можно выдать заемщику так, чтобы у него уходило на погашение ежемесячного платежа не более определенной части от общего дохода. Это может быть 40-60% от поступающих средств. Но при определении дохода также учитывается размер прочих отчислений. Например, сумма платежей по другим кредитам, величина алиментов, которые выплачивает заемщик.

Если квартира будет стоить меньше, чем та, от которой дольщик хочет отказаться, часть средств возвращается. В таком случае часто согласовывают условие, что клиент банка должен использовать полученные средства для частичного погашения оформленного кредита.

Замена залогового имущества может проходить с оформлением дополнительного соглашения к ДДУ или с прекращением действия текущего и оформлением нового.

Доплата за обмен

Кроме суммы, которую придется заплатить в случае, если новая квартира стоит больше, дольщика могут ожидать дополнительные расходы. Например, оплата оценки нового предмета залога. Услуги оценщика могут стоить около 5 тыс. рублей. Дополнительно банк может потребовать комиссию за рассмотрение заявки по смене залогового имущества.

Обмен на объект, который принадлежит другому дольщику

Дольщик для обмена квартиры может обращаться к застройщику – выбрать из свободных предложений девелопера. Но может получиться так, что подходящего варианта нет. Выходом в такой ситуации может быть обмен на квартиру, право требования которой есть у другого дольщика. В таком случае ДДУ выставляется на условную продажу. Это делают для того, чтобы найти в ЖК других дольщиков, которые тоже хотят поменять квартиру на другую. Если все получается, стороны договариваются об обмене и при необходимости определяют размер доплаты. Затем дольщики расторгают старые договора и заключают с застройщиком новые – уже на право требования других квартир.

Порядок обмены квартиры в строящемся доме

Порядок обмена может отличаться в зависимости от обстоятельств сделки и включать такие этапы:

1. Дольщик определяется с объектом, на который он хочет поменять квартиру.
2. Участник долевого строительства обращается к застройщику для подбора новой квартиры, которая отвечает его запросам.
3. Дольщик выбирает квартиру с учетом ее характеристики и стоимости.
4. Дольщик определяется со способом оплаты разницы, если новая квартира стоит больше старой.
5. Подписывается дополнительное соглашение или расторгается старый ДДУ и заключается новый.
6. После того, как застройщик заканчивает объект, он передает квартиру дольщику.
7. Дольщик регистрирует право собственности на квартиру.

Что делать, если хочется квартиру от другого застройщика

Если квартиры своего застройщика не устраивают, есть другой вариант обмена жилья – продажа старого и покупка нового. Продажа жилья в недостроенном доме также имеет свои особенности. Одна из них в том, что дольщик не продает квартиру, а уступает право ее требования.

Порядок продажи включает такие этапы:

1. Продавец определяет цену продажи, которую не обязательно согласовывать с застройщиком.
2. Продавец находит покупателя на недвижимость.
3. Дольщик согласовывает с застройщиком передачу права требования квартиры. Это необходимо, если такое условие прописано в договоре долевого участия.
4. Стороны решают вопрос с ипотечным кредитом. Это нужно при условии, что квартира была приобретена с использованием денег банка. Новый собственник может погасить кредит продавца или принять обязательство на себя, погашая займ ежемесячно.
5. Стороны оформляют договор уступки прав требования.
6. Договор уступки регистрируется в Росреестре.
7. Покупатель переводит необходимую сумму средств продавцу.
8. Новый договор регистрируется в Росреестре.

После того, как дом будет сдан в эксплуатацию, а квартира принята, дольщик регистрирует право собственности на новую недвижимость.

Застройщик не сдал квартиру в срок. Как заставить его выплатить пени?

Застройщик, управляющая компания и новосел: роковой треугольник. Кто за что отвечает при передаче новостройки дольщику?

Вложиться в новостройку и не прогадать: порядок покупки квартиры и варианты получения дохода

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости