Сдать, разменять или приватизировать муниципальную квартиру: что можно делать с государственным жильем и в каких случаях

Муниципальное или, как его еще называют, социальное жилье, предоставляется государством. Чтобы проживать в государственной квартире, заключают договор найма. Основные отличия от обычной аренды квартиры у собственника заключаются в низкой оплате и том, что при определенных действиях можно законно стать владельцем недвижимости.

Рассказываем об особенностях жизни в муниципальной квартире и о том, на что проживающие в ней имеют право: можно ли прописаться в жилье, сдать в аренду другому человеку, обменять или даже разменять.

Что представляет собой муниципальная квартира

Муниципальная квартира – это недвижимость, которая принадлежит государству. К такой категории могут относиться разные объекты:

• квартиры в домах или отдельные комнаты в них;
• комнаты в общежитиях;
• отдельные комнаты в квартирах;
• частные дома или их части;
• комнаты в соцучреждениях.

К муниципальному жилью предъявляются определенные требования, которые дают возможность предоставлять его аренду для проживания людей. Так, в нем должны быть вода, свет, электрическая или газовая плита. Также при предоставлении жилья учитывают минимальную норму площади на одного человека, которая может отличаться в зависимости от региона.

Жилье предоставляют на основании договора аренды, точнее, социального найма. На его основании наниматель вселяется и проживает, уплачивая арендную плату и оплачивая услуги ЖКХ.

Кому могут сдать в аренду муниципальное жилье

Чтобы можно было снять муниципальное жилье, нужно соответствовать определенным критериям. Они прописаны в статье 51 ЖК РФ. Основные из них следующие:

• у нанимателя нет своего жилья, как и у его близких родственников;
• человек не арендует другое государственное жилье;
• в случае наличия жилья у нанимателя или у его родственников площадь объекта не соответствует минимальной учетной норме на одного члена семьи, установленного в регионе;
• условия, в которых проживает будущий наниматель, не соответствуют действующим нормам. К примеру, человек живет в доме, к которому не подведен водопровод;
• у человека заболевание, из-за которого ему нельзя жить вместе с другими членами семьи.

Основное условие предоставления муниципального жилья — человек должен быть признан малоимущим.

Муниципальное жилье не предоставляют бесплатно — за проживание в нем нужно платить. Но арендная плата очень низкая. К примеру, в Москве можно снять муниципальное жилье за сумму, меньшую 2 тыс. рублей, тогда как квартира с такими же характеристиками, но от собственника, будет стоить 40 тыс. рублей в месяц. Стоимость аренды государственного жилья считают с учетом цены одного квадратного метра, установленной в регионе.

Как стать собственником муниципального жилья и когда это возможно

Приватизировать муниципальную квартиру можно и после прохождения процедуры наниматель становится ее полноправным собственником.

Обратите внимание на то, что после регистрации права собственности у владельца жилья возникают и обязанности. Например, придется перечислять взносы за капитальный ремонт квартиры, которая находится во многоквартирном доме. Также владелец жилья обязан ежегодно уплачивать налог на недвижимость.

Есть некоторые исключения, которые не позволят стать собственником муниципальной квартиры. Например, если на момент обращения для приватизации наниматель снимает жилье, которое:

• признано аварийным;
• находится в военном городке закрытого типа;
• считается служебным помещением;
• входит в состав учреждений соцзащиты населения.

Важный момент приватизации в том, что стать собственником жилья можно только один раз. Если человек уже участвовал в приватизации, то повторно пройти такую процедуру уже не выйдет. Но в этом правиле есть исключение для тех, кто участвовал в приватизации до достижения совершеннолетия. Когда ребенку исполняется 18 лет, он сможет при необходимости повторно приватизировать квартиру.

Чтобы приватизировать жилье, нужно быть гражданином РФ и получить согласие от всех, кто еще проживает в квартире.

Оформить право собственности на государственную квартиру можно обратившись в департамент муниципалитета или в МФЦ. Нужно подготовить такие документы:

• заявление на приватизацию. Бланк заявления можно взять на сайте Госуслуг. Также его могут дать заполнить сразу при обращении в МФЦ;
• паспорта всех, кто зарегистрирован в квартире. Если в жилье зарегистрированы несовершеннолетние, у которых еще нет паспорта, предоставляют свидетельство о рождении;
• договор социального найма, на основании которого наниматель проживает в квартире;
• распоряжение от муниципалитета с решением о предоставлении жилья в социальный найм;
• справка о всех, кто зарегистрирован в квартире;
• согласие всех, кто зарегистрирован в жилье, на его приватизацию.

Обычно проблем с приватизацией не возникает, но в некоторых случаях могут отказать. Например, если в предоставленных документах есть ошибки, если квартира относится к категории жилья, для которой не предусмотрена приватизация.

Общие правила для проживания

Действующими правилами разрешается:

• вселяться вместе с членами своей семьи. Например, с женой, детьми, родителями;
• заводить домашних животных из перечня разрешенных;
• делать ремонт в квартире;
• проводить перепланировку, но только после ее согласования;
• регистрироваться по адресу проживания;
• прописывать своих детей в квартире;
• сдавать жилье другим людям;
• разменивать муниципальную квартиру.

Для нанимателей муниципальных квартир действуют некоторые ограничения. Они связаны с тем, что такое жилье, несмотря на проживание в ней людей, остается собственностью государства. Например, наниматель не может передать квартиру кому-либо в наследство, оформить дарственную или продать.

Если наниматель муниципального жилья умирает, членов его семьи никто не будет выгонять. Они могут дальше проживать в этом же помещении, но для этого нужно перезаключить договор найма на кого-то из членов семьи.

Особенности регистрации в муниципальной квартире

Закон не запрещает регистрировать граждан в муниципальной квартире, но если человек не близкий родственник нанимателю, нужно получить разрешение муниципалитета. 

Чтобы зарегистрировать человека, который не является близким родственником, нужны:

• паспорта и свидетельства о рождении всех, кто будет зарегистрирован;
• действующий договор социального найма;
• заявление с просьбой регистрации.

Заявление обязательно подают все, кто достиг совершеннолетия — присутствие несовершеннолетних при процедуре необязательно. Если муниципалитет в ответ на заявление дает согласие, то все совершеннолетние граждане, зарегистрированные в квартире, посещают паспортный стол вместе с тем, кто хочет зарегистрироваться.

Если нужно прописать близких родственников, например, родителей или детей, порядок процедуры проходит без получения разрешения в муниципалитете — можно сразу идти в паспортный стол и подавать документы на регистрацию.

Могут ли выписать из муниципальной квартиры

В некоторых случаях муниципалитет может выписать человека из муниципальной квартиры. Это бывает, когда наниматель не проживает в арендованном жилье, не оплачивает потребленные услуги ЖКХ.

Если наниматель проживает в квартире, использует ее по назначению, своевременно перечисляет платежи за услуги ЖКХ, то на снятие его с регистрации нет оснований. Но для выселения могут быть и другие основания. К примеру, наниматель может лишиться жилья в случае, если он нарушает общественный порядок, содержит квартиру в ненадлежащем состоянии, например, складирует хлам и мусор, из-за чего в подъезде завелись тараканы или грызуны. Также поводом для выселения может стать использование квартиры не по назначению, к примеру, для ведения предпринимательской деятельности. В таких ситуациях муниципалитет обращается в суд с заявлением о принудительном выселении нанимателя.

Особенности обмена одного муниципального жилья на другое

Может казаться, что если квартира принадлежит государству, то сняв одну, поменять ее на другую не получится. На самом деле действующими нормами это не запрещено — есть принятый порядок действий, который нужно для этого пройти. Но сама процедура достаточно сложная, поэтому жилье обменивают редко.

Чтобы поменять одно муниципальное жилье на другое, нужно:

• получить согласие муниципалитета на обмен;
• получить согласие на обмен всех членов семьи, которые живут в квартире;
• найти альтернативное жилье – то, на которое можно будет поменять свою квартиру. В этом пункте чаще всего заключается основная сложность возможного обмена. Она состоит в том, что можно выбирать только из жилья, которое входит в муниципальный жилой фонд. А ассортимент квартир, которые там есть, чаще всего ограничен. Поэтому обмена в большинстве случаев приходится ждать долго. Это также связано с тем, что на имеющееся в фонде жилье также претендуют другие люди, которые могут по несколько лет стоять в очереди и ждать муниципальную квартиру.

Еще одно препятствие обмена одной муниципальной квартиры на другую в том, что нужно сниматься с места регистрации. Если для совершеннолетних это сделать легко, то с выпиской детей могут быть проблемы. При снятии с регистрации ребенка нужно обратиться в органы опеки и получить разрешение. Но принимают решение с учетом того, в каких условиях будет потом проживать ребенок. Органы опеки должны убедиться, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся. Этот момент может еще сужать перечень квартир муниципального фонда, из которых наниматель выбирает подходящий вариант.

Раздел муниципальной квартиры: в каких случаях это возможно

Обычно при разводе супругов вопрос раздела имущества решают с учетом того, что именно считается совместно нажитым. Но если супруги проживают в квартире на основании договора найма и они еще не приватизировали жилье, то фактически квартира не является их собственностью. Если право на приватизацию еще не было использовано и характеристика квартиры позволяет пройти такую процедуру, до развода стоит зарегистрировать право собственности. В таком случае после расторжения брака можно будет решить вопрос о разделе собственности.

Если возможности приватизировать квартиру нет, можно ее разменять на два отдельных жилья с меньшей площадью. Законодательно такая процедура не запрещена. Но чтобы ее пройти, нужно:

• получить согласие на размен от всех проживающих;
• выбрать две подходящие по площадям и условиям квартиры из муниципального фонда;
• согласовать выбранный вариант со всеми, кто проживает в квартире на момент размена.

Если вы хотите разменять одну квартиру на две, учтите следующее: при условии, что в результате процедуры жилплощадь увеличится, муниципалитет не согласует размен.

Как сдавать муниципальную квартиру и можно ли это делать

Закон не запрещает сдавать в аренду муниципальную квартиру, но делать это можно только с разрешения муниципалитета. Для получения разрешения нужно написать заявление на имя главы управления. Чтобы заявление приняли к рассмотрению, его должны подписать все, кто проживает в квартире.

На рассмотрение заявления и ответ на него у администрации есть 10 дней. В случае вынесения отказа его должны обосновать. Если в ответ на заявление дадут разрешение, то сдавать квартиру можно на основании договора поднайма. Регистрации такой договор не подлежит, а размер арендной платы стороны определяют самостоятельно.

Договор социального найма: как снять жилье у государства?

Используй каждый квадратный метр: как организовать пространство в маленькой квартире

Приобретаем квартиру в 2023 году: что проверить при покупке «вторички» и новостройки

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости