И снова о перепланировке: новые изменения в понятиях и процедурах

В этой статье
  • Почему что-то меняется
  • Что изменилось для тех, кто хочет увеличить жилплощадь?
  • Что изменилось в понятии перепланировки
  • Как все сделать по-закону
  • Почему нововведения касаются изменения категории помещения
  • Что нового с самовольной перепланировкой

Многие собственники квартир делают перепланировку. Например, сносят стены, строят новые ограждения, перестраивают балконы, пробивают новые дверные проемы. Но нужно знать механизм проведения перепланировки и то, как все оформить документально, особенно, после каки-то изменений: вы можете даже не знать, что то, что вы собираетесь сделать, называется перепланировкой. Еще если что-то сделать с нарушением правил, можно получить штраф, а иногда результат может быть более плачевным, когда придется возвращать квартиру в исходное состояние.

Рассказываем о последних изменениях в правилах проведения перепланировки и том, на что нужно обратить внимание.

При перепланировке важно соблюсти правльный порядок действий. Фото: @freepik, ru.freepik.com
 При перепланировке важно соблюсти правльный порядок действий. Фото: @freepik, ru.freepik.com

Почему что-то меняется

Правила проведения перепланировки, ее узаконивания, какие-то нормативные понятия периодически меняются. В связи с этим перед тем, как что-то делать в квартире, нужно ознакомиться с актуальными требованиями.

Комментирует Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet: «Законодательные поправки относительно перепланировки квартир в МКД достаточно тихо вступили в силу. Их правоприменение началось уже с 1 апреля 2024 года. Среди всех изменений я бы акцентировала внимание на двух важных аспектах: самой процедуре перепланировки и изменении статуса помещения».

Что изменилось для тех, кто хочет увеличить жилплощадь?

«В поправках еще раз даны юридические определения лестничным холлам, лифтам, чердакам, подвалам, техническим помещениям в многоквартирных домах — это места общего пользования, которые находятся в долевой собственности всех владельцев квартир. Жителям нельзя их использовать для своих личных потребностей, потому что помимо конфликтов с соседями это может привести и к административным наказаниям», — отмечает Юлия Дымова.

Случаев незаконной перепланировки, в результате которой собственники квартир нарушают действующие нормы и правила, достаточно много. Например, когда в режиме самозахвата люди забирают себе часть лестничных клеток, общих коридоров. Если у вас появилось такое желание и вы считаете, что ничего противозаконного в этом нет, обратите внимание, что общедомовое имущество принадлежит собственникам квартир на правах общей долевой собственности. Но при этом в натуре никакие площади не выделяют — нельзя просто взять и оградить часть общего коридора или лестничной клетки. Чтобы не нарушить нормы и не платить потом штраф, нужно понимать, что любая перепланировка возможна только в пределах квартиры.

Перепланировка должна проводиться только в пределах квартиры. Фото: Мир Квартир
Перепланировка должна проводиться только в пределах квартиры. Фото: Мир Квартир

Что изменилось в понятии перепланировки

Теперь к ней относят изменение границ участка, его площади. Еще перепланировкой называют изменение внутренней планировки помещения, в том числе то, которое проводится без изменения его границ.

«Теперь в законе очень четко прописано и зафиксировано, что после проведения перепланировки сведения о ней должны быть внесены в ЕГРН, — обращает внимание Юлия Дымова. — Ранее, когда люди делали перепланировку, нужно было оформить огромное количество документов: актов ввода в эксплуатацию, актов приемных комиссий и прочих. Потом все это фиксировалось техпланами, которые на деле уже давно отменены. Поэтому зачастую многие люди просто не могли разобраться, как все это оформить официально по закону. Изменения в ЕГРН вносились только в редких случаях, когда это касалось глобальных перепланировок с изменением конструктива стен и другими существенными преобразованиями».

Раньше по положениям Жилищного кодекса изменения обязательно вносили в техпаспорт. Важный момент в том, что в принципе норма внесения новых данных об объекте в такой документ устарела. Дело в том, что техпаспорт в России давно не имеет юридической силы— его заменили на технический план, но в отношении перепланировки никаких новых моментов не определяли. Суть осталась практический такой-же, но из понятия исключили термин «технический паспорт».

«Теперь, после вступления поправок в силу, внесение изменений параметров помещения в ЕГРН фактически происходит без участия собственника, – говорит Юлия Дымова. – То есть по факту завершения перепланировки сам орган направляет документы в Росреестр, и эта информация обновляется. Людям в этом случае нужно понимать, что для избежания штрафов нужно, чтобы все изменения были зафиксированы в ЕГРН. Поэтому важно выполнить все обязательные действия со своей стороны, например, по окончанию работ направить соответствующее уведомление».

Технический паспорт после перепланировки обновлять не нужно. Фото: rk-bti.ru
Технический паспорт после перепланировки обновлять не нужно. Фото: rk-bti.ru

Как все сделать по-закону

Для правильного проведения перепланировки нужно сделать следующее:

  1. Подготовить документы и оформить заявление. Перечень необходимых документов определяет Жилищный кодекс. Но обратите внимание не то, что порядок могут определять и какие-то локальные акты, к примеру, такой локальный акт действует в Москве.
  2. Направить заявления и документов в администрацию. В этом случае важно помнить, что согласовать необходимо именно перепланировку, а не любые ремонтные работы.
  3. Дождаться решения по заявлению. Срок его принятия не должен превышать трех дней. Если будет принято положительное решение, администрация выдаст соответствующий документ, подтверждающий этот факт.
  4. В случае получения одобрения провести необходимые работы.
  5. Обратиться для проверки работ приемочной комиссией, которую должна сформировать местная администрация.
  6. Направить уведомление о том, что работы завершены.
  7. Подготовить техплан и дождаться, пока администрация проверит объект. На это действующими нормами отведено 30 дней.
  8. По результатам проверки объекта получить акт приемочной комиссии. После администрация без участия владельца квартиры направит заявление в Росреестр. По результатам направления заявления будет зарегистрировано право собственности либо проведено другое необходимое действие.

Обратите внимание, что перепланировку можно считать оконченной после того, как данные о ней будут внесены в ЕГРН. К примеру, это могут быть сведения о новых границах помещения, о новых площадях, об осуществлении учета, о регистрации права собственности на вновь образованные помещения.

Комментирует Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development: «Теперь перепланировкой называют процедуры, в результате которых меняются границы или площади помещений, изменяются какие-то внутренние планировочные решения. Помимо этого, изменился порядок оформления планировки — многие процессы теперь делегированы уполномоченным органам. Такое нововведение позволит снять с собственника лишнюю ответственность, но сильно пролонгирует процесс работы с документами. При этом для собственников останутся важными все те же ключевые принципы: нужно оформлять все изменения в объектах недвижимости, а также внимательно изучать законы, чтобы не получить штрафы».

Почему нововведения касаются изменения категории помещения

Теперь если вы соберетесь изменить категорию помещения: перевести из нежилого в жилое или наоборот, вам тоже придется столкнуться с процедурами, которые обязательно проводят при перепланировке. Раньше переоформить жилое помещение в нежилое было серьезной проблемой. К примеру, процедура начиналась с того, что городская администрация выносила решение о переоформлении, а окончательным этапом было подписание акта о перепланировке. Причем срок отправки акта о согласовании не регламентировался. Теперь сроки определены, и они составляют 30 дней, как и для любых процедур, которые относятся к перепланировке. Дата, на которую в Росреестре обновятся сведения, будет считаться датой изменения категории помещения.

Если проведение каких-либо работ перед изменением категории помещения не требуется, тогда основанием для внесения обновленных данных в ЕГРН будет документ, который подтверждает положительное решение о переводе объекта в другую категорию. Сама процедура может несколько отличаться в зависимости от того, выполнялись ли какие-то работы или нет. К примеру, если в результате проведения работ образовалось новое помещение, то нужно уплатить государственную пошлину — 2 тыс. рублей для физических лиц и 22 тыс. рублей для юридических. Если собственников несколько, то сумма разделяется на всех владельцев.

«Важный аспект в новых законодательных поправках — это акцент на изменении статуса помещения: теперь это тоже считается перепланировкой, — отмечает Юлия Дымова. — Мы с большим интересом будем наблюдать за правоприменением этого момента. Например, каким образом будут трансформироваться нежилые помещения, которые были введены в эксплуатацию в новых жилых комплексах со смешанным форматом, как они будут переводиться в жилой фонд. Потому что теперь это действие будет также считаться перепланировкой. Но для того, чтобы понять, как это будет работать, необходимо посмотреть на практику применения».

Если вы захотите сделать из квартиры нежилое помещение или наоборот, это будет считаться перепланировкой. Фото автора
Если вы захотите сделать из квартиры нежилое помещение или наоборот, это будет считаться перепланировкой. Фото автора

Что нового с самовольной перепланировкой

Новый закон никак не изменил ответственность и наказание за самовольную перепланировку. Если кто-то нарушит правила и самовольно проведет работы, которые относятся к перепланировке, он будет привлечен к ответственности. Последствия такого нарушения — уплата штрафа. Его размер для физических лиц составит от 2 до 2,5 тыс. рублей. Должностные лица заплатят от 4 до 5 тыс. рублей. Если нарушения будут зафиксированы в отношении юридических лиц, то размер штрафа будет еще больше — от 40 до 50 тыс. рублей.

В некоторых ситуациях только штрафом отделаться не получится. К примеру, кроме этого владельца квартиры может ожидать предписание инспектора вернуть квартиру в исходное состояние, причем в определенный срок. Так может произойти в ситуации, когда проведенные работы будет нарушать строительные, санитарные или противопожарные нормы. И если самовольную перепланировку можно узаконить после выплаты штрафа, то при нарушении норм придется все заново переделывать. Если этого не сделать, то по решению суда недвижимость может быть реализована с торгов. После продажи вычтут судебные расходы и расходы нового владельца на приведение квартиры в первоначальное состояние.

В отношении тех работ, которые при перепланировке выполнять нельзя, также никаких изменений нет. Сам список включает в себя много позиций, среди которых есть следующие:

  • затрудняющие или перекрывающие доступ к коммуникациям;
  • полностью ликвидирующие системы вентиляции;
  • выполненные таким образом, что либо сама квартира, либо смежные с ней квартиры стали непригодны к проживанию;
  • ставшие причиной превышения действующей нормы по максимально допустимой нагрузке на конструкцию дома;
  • связанные с переносом радиаторов отопления на балкон или лоджию, если они работают от общей отопительной системы;
  • любые виды работ в доме, признанном аварийным.

Незаконная перепланировка у соседа: чем опасна и что делать?

Поэтажный план БТИ — что это, когда его используют и как получают

Перепланировка ипотечной квартиры: порядок действий и необходимость согласования с банком

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Загрузка...

© 2008 — 2024 ЗАО «Мир квартир»ИНН 7725724532ОГРН 1117746399297

При любом использовании/цитировании материалов портала активная гиперссылка на https://www.mirkvartir.ru обязательна.

Условия использованияКонфиденциальностьОбработка файлов cookie