И снова о перепланировке: новые изменения в понятиях и процедурах

Многие собственники квартир делают перепланировку. Например, сносят стены, строят новые ограждения, перестраивают балконы, пробивают новые дверные проемы. Но нужно знать механизм проведения перепланировки и то, как все оформить документально, особенно, после каки-то изменений: вы можете даже не знать, что то, что вы собираетесь сделать, называется перепланировкой. Еще если что-то сделать с нарушением правил, можно получить штраф, а иногда результат может быть более плачевным, когда придется возвращать квартиру в исходное состояние.

Рассказываем о последних изменениях в правилах проведения перепланировки и том, на что нужно обратить внимание.

Почему что-то меняется

Правила проведения перепланировки, ее узаконивания, какие-то нормативные понятия периодически меняются. В связи с этим перед тем, как что-то делать в квартире, нужно ознакомиться с актуальными требованиями.

Комментирует Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet: «Законодательные поправки относительно перепланировки квартир в МКД достаточно тихо вступили в силу. Их правоприменение началось уже с 1 апреля 2024 года. Среди всех изменений я бы акцентировала внимание на двух важных аспектах: самой процедуре перепланировки и изменении статуса помещения».

Что изменилось для тех, кто хочет увеличить жилплощадь?

«В поправках еще раз даны юридические определения лестничным холлам, лифтам, чердакам, подвалам, техническим помещениям в многоквартирных домах — это места общего пользования, которые находятся в долевой собственности всех владельцев квартир. Жителям нельзя их использовать для своих личных потребностей, потому что помимо конфликтов с соседями это может привести и к административным наказаниям», — отмечает Юлия Дымова.

Случаев незаконной перепланировки, в результате которой собственники квартир нарушают действующие нормы и правила, достаточно много. Например, когда в режиме самозахвата люди забирают себе часть лестничных клеток, общих коридоров. Если у вас появилось такое желание и вы считаете, что ничего противозаконного в этом нет, обратите внимание, что общедомовое имущество принадлежит собственникам квартир на правах общей долевой собственности. Но при этом в натуре никакие площади не выделяют — нельзя просто взять и оградить часть общего коридора или лестничной клетки. Чтобы не нарушить нормы и не платить потом штраф, нужно понимать, что любая перепланировка возможна только в пределах квартиры.

Что изменилось в понятии перепланировки

Теперь к ней относят изменение границ участка, его площади. Еще перепланировкой называют изменение внутренней планировки помещения, в том числе то, которое проводится без изменения его границ.

«Теперь в законе очень четко прописано и зафиксировано, что после проведения перепланировки сведения о ней должны быть внесены в ЕГРН, — обращает внимание Юлия Дымова. — Ранее, когда люди делали перепланировку, нужно было оформить огромное количество документов: актов ввода в эксплуатацию, актов приемных комиссий и прочих. Потом все это фиксировалось техпланами, которые на деле уже давно отменены. Поэтому зачастую многие люди просто не могли разобраться, как все это оформить официально по закону. Изменения в ЕГРН вносились только в редких случаях, когда это касалось глобальных перепланировок с изменением конструктива стен и другими существенными преобразованиями».

Раньше по положениям Жилищного кодекса изменения обязательно вносили в техпаспорт. Важный момент в том, что в принципе норма внесения новых данных об объекте в такой документ устарела. Дело в том, что техпаспорт в России давно не имеет юридической силы— его заменили на технический план, но в отношении перепланировки никаких новых моментов не определяли. Суть осталась практический такой-же, но из понятия исключили термин «технический паспорт».

«Теперь, после вступления поправок в силу, внесение изменений параметров помещения в ЕГРН фактически происходит без участия собственника, – говорит Юлия Дымова. – То есть по факту завершения перепланировки сам орган направляет документы в Росреестр, и эта информация обновляется. Людям в этом случае нужно понимать, что для избежания штрафов нужно, чтобы все изменения были зафиксированы в ЕГРН. Поэтому важно выполнить все обязательные действия со своей стороны, например, по окончанию работ направить соответствующее уведомление».

Как все сделать по-закону

Для правильного проведения перепланировки нужно сделать следующее:

1. Подготовить документы и оформить заявление. Перечень необходимых документов определяет Жилищный кодекс. Но обратите внимание не то, что порядок могут определять и какие-то локальные акты, к примеру, такой локальный акт действует в Москве.
2. Направить заявления и документов в администрацию. В этом случае важно помнить, что согласовать необходимо именно перепланировку, а не любые ремонтные работы.
3. Дождаться решения по заявлению. Срок его принятия не должен превышать трех дней. Если будет принято положительное решение, администрация выдаст соответствующий документ, подтверждающий этот факт.
4. В случае получения одобрения провести необходимые работы.
5. Обратиться для проверки работ приемочной комиссией, которую должна сформировать местная администрация.
6. Направить уведомление о том, что работы завершены.
7. Подготовить техплан и дождаться, пока администрация проверит объект. На это действующими нормами отведено 30 дней.
8. По результатам проверки объекта получить акт приемочной комиссии. После администрация без участия владельца квартиры направит заявление в Росреестр. По результатам направления заявления будет зарегистрировано право собственности либо проведено другое необходимое действие.

Обратите внимание, что перепланировку можно считать оконченной после того, как данные о ней будут внесены в ЕГРН. К примеру, это могут быть сведения о новых границах помещения, о новых площадях, об осуществлении учета, о регистрации права собственности на вновь образованные помещения.

Комментирует Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development: «Теперь перепланировкой называют процедуры, в результате которых меняются границы или площади помещений, изменяются какие-то внутренние планировочные решения. Помимо этого, изменился порядок оформления планировки — многие процессы теперь делегированы уполномоченным органам. Такое нововведение позволит снять с собственника лишнюю ответственность, но сильно пролонгирует процесс работы с документами. При этом для собственников останутся важными все те же ключевые принципы: нужно оформлять все изменения в объектах недвижимости, а также внимательно изучать законы, чтобы не получить штрафы».

Почему нововведения касаются изменения категории помещения

Теперь если вы соберетесь изменить категорию помещения: перевести из нежилого в жилое или наоборот, вам тоже придется столкнуться с процедурами, которые обязательно проводят при перепланировке. Раньше переоформить жилое помещение в нежилое было серьезной проблемой. К примеру, процедура начиналась с того, что городская администрация выносила решение о переоформлении, а окончательным этапом было подписание акта о перепланировке. Причем срок отправки акта о согласовании не регламентировался. Теперь сроки определены, и они составляют 30 дней, как и для любых процедур, которые относятся к перепланировке. Дата, на которую в Росреестре обновятся сведения, будет считаться датой изменения категории помещения.

Если проведение каких-либо работ перед изменением категории помещения не требуется, тогда основанием для внесения обновленных данных в ЕГРН будет документ, который подтверждает положительное решение о переводе объекта в другую категорию. Сама процедура может несколько отличаться в зависимости от того, выполнялись ли какие-то работы или нет. К примеру, если в результате проведения работ образовалось новое помещение, то нужно уплатить государственную пошлину — 2 тыс. рублей для физических лиц и 22 тыс. рублей для юридических. Если собственников несколько, то сумма разделяется на всех владельцев.

«Важный аспект в новых законодательных поправках — это акцент на изменении статуса помещения: теперь это тоже считается перепланировкой, — отмечает Юлия Дымова. — Мы с большим интересом будем наблюдать за правоприменением этого момента. Например, каким образом будут трансформироваться нежилые помещения, которые были введены в эксплуатацию в новых жилых комплексах со смешанным форматом, как они будут переводиться в жилой фонд. Потому что теперь это действие будет также считаться перепланировкой. Но для того, чтобы понять, как это будет работать, необходимо посмотреть на практику применения».

Что нового с самовольной перепланировкой

Новый закон никак не изменил ответственность и наказание за самовольную перепланировку. Если кто-то нарушит правила и самовольно проведет работы, которые относятся к перепланировке, он будет привлечен к ответственности. Последствия такого нарушения — уплата штрафа. Его размер для физических лиц составит от 2 до 2,5 тыс. рублей. Должностные лица заплатят от 4 до 5 тыс. рублей. Если нарушения будут зафиксированы в отношении юридических лиц, то размер штрафа будет еще больше — от 40 до 50 тыс. рублей.

В некоторых ситуациях только штрафом отделаться не получится. К примеру, кроме этого владельца квартиры может ожидать предписание инспектора вернуть квартиру в исходное состояние, причем в определенный срок. Так может произойти в ситуации, когда проведенные работы будет нарушать строительные, санитарные или противопожарные нормы. И если самовольную перепланировку можно узаконить после выплаты штрафа, то при нарушении норм придется все заново переделывать. Если этого не сделать, то по решению суда недвижимость может быть реализована с торгов. После продажи вычтут судебные расходы и расходы нового владельца на приведение квартиры в первоначальное состояние.

В отношении тех работ, которые при перепланировке выполнять нельзя, также никаких изменений нет. Сам список включает в себя много позиций, среди которых есть следующие:

• затрудняющие или перекрывающие доступ к коммуникациям;
• полностью ликвидирующие системы вентиляции;
• выполненные таким образом, что либо сама квартира, либо смежные с ней квартиры стали непригодны к проживанию;
• ставшие причиной превышения действующей нормы по максимально допустимой нагрузке на конструкцию дома;
• связанные с переносом радиаторов отопления на балкон или лоджию, если они работают от общей отопительной системы;
• любые виды работ в доме, признанном аварийным.

Незаконная перепланировка у соседа: чем опасна и что делать?

Поэтажный план БТИ — что это, когда его используют и как получают

Перепланировка ипотечной квартиры: порядок действий и необходимость согласования с банком

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости