Что делать, если второй собственник мешает продаже доли в квартире?

Другие собственники могут мешать продавать долю в квартире, препятствуя свободному распоряжению имуществом. Эксперт МБК Дмитрий Сахаров рассказал, как продать часть недвижимости, если совладельцы против.

После вступления в наследство у квартиры может быть 2–3 собственника с равными долями. Закон не запрещает их продавать, есть четкий алгоритм и законное право.

Если у родственников конфликты, сложно договориться о продаже своей части. Они помешают сделке, но и в такой ситуации есть выход. 

Выделите долю

Существует два вида долей:

2. Дробная. Это распределение собственности без конкретики. Например, супруги владеют по ½, потому что нажитое в браке имущество делится пополам. Дробная доля не закрепляет право на комнаты и не устанавливает порядок использования общих помещений.
3. Натуральная. Доля представлена в виде комнаты. Например, в двухкомнатной квартире мужу принадлежит гостиная, а жене — спальня. При продаже натуральной доли передается право на комнату. По остальным помещениям составляется соглашение совместного использования.

Можно продать долю обоих видов, но выгоднее натуральную. У покупателей ценятся конкретизированные объекты — сразу понятно, что получаешь и как этим пользоваться.

До сделки выделите натуральную долю по соглашению с собственником:

1. Подготовьте договор.
2. Зарегистрируйте в Росреестре обновленное распределение.
3. Оформите новый кадастровый паспорт.

Если не удается найти компромисс, обратитесь в суд, который выделит доли по своему усмотрению. Судья будет руководствоваться законодательными нормами и сделает так, чтобы после выделения долей стороны комфортно пользовались кухней, санузлом и другими общими помещениями.

Предложите долю второму собственнику

По ст. 250 ГК РФ у других собственников преимущественное право выкупа доли. До публикации объявления на площадках объявлений и поиска покупателей предложите им свою часть. Если пропустите этот этап, совладелец может оспорить сделку и потребовать, чтобы долю переписали на него.

Если с родственником конфликты, он откажется от предложения. Но это и нужно на случай суда: если будет оспаривать сделку, вы докажете, что выполнили требование о преимущественном праве.

Составьте предложение в свободной форме. В документе укажите:

• какую долю предлагаете — например, площадь, схема и другие характеристики комнаты;
• стоимость;
• способ оплаты: наличными или на банковский счет;
• срок оплаты — например, в течение 14 дней после подписания договора;
• порядок и срок передачи доли: вывоз вещей, ремонт комнаты и т. п.;
• и другие условия, которые посчитаете нужными.

Продавайте долю по такой же или более высокой цене, которую предлагали совладельцам. Если не нашли покупателя и снижаете стоимость, сделайте повторное предложение собственникам.

Если человек не отвечает на предложение, через месяц молчание признается отказом. Опубликуйте объявление на досках и начинайте искать покупателя.

Куда отправить предложение?

Предложение продать долю можно лично передать совладельцу. Тогда подготовьте два экземпляра. Один останется собственнику, а второй вам — с датой и подписью, которые подтвердят, что выполнено требование преимущественного выкупа.

Если с родственником конфликты, отправьте предложение заказным письмом с уведомлением о доставке. Для подтверждения выполнения требований не обязательно, чтобы человек получил письмо. Хватит факта, что оно было доставлено.

Отправьте письмо на последний известный адрес жительства совладельца или по адресу квартиры, в которой продаете долю. Сделайте запрос в МВД или Госуслуги, чтобы узнать, где живет человек.

Рекомендуется отправить письмо по всем адресам, чтобы в суде было больше аргументов в вашу пользу.

Если не хотите тратить время, обратитесь к нотариусу. Он составит предложение, сделает запросы и отправит письма по всем адресам. Затем получит подтверждения, что выполнены условия преимущественного выкупа. Услуга обойдется в 5–10 тыс. рублей в зависимости от региона.

Продайте долю стороннему покупателю

Если совладелец отказался выкупать долю, ищите других покупателей. Опубликуйте объявления на Авито, Циан, расскажите знакомым или обратитесь к риелторам. Специалисты найдут покупателя и проведут сделку за небольшую комиссию. 

Продажа доли оформляется по стандартным правилам. Стороны согласовывают условия, заключают договор купли-продажи и заверяют его у нотариуса.

Составляются акт приема-передачи имущества и расписка о получении денег. Сделку регистрируют в Росреестре для обновления сведений о доле в ЕГРН. 

Что делать, если второй собственник физически препятствует продаже?

Из-за плохих отношений совладелец может препятствовать продаже доли. Например, при встрече с покупателем придумывать недостатки, рассказывать о неблагополучных соседях и общедомовых проблемах. В этом случае повлиять на человека нельзя.

Можете попробовать поговорить и пригрозить, что подселите сомнительных личностей. Но такие истории обычно заканчиваются еще большими конфликтами и негативными последствиями. 

Совладелец может пойти на крайний меры и не пускать потенциальных покупателей в квартиру на просмотр. Это незаконное ограничение доступа к личному имуществу — вызовите полицию, чтобы сотрудники провели разъяснительную беседу.

Если не хотите выяснять отношения и искать покупателя, обратитесь в организацию, специализирующуюся на выкупе проблемного имущества. Но будьте готовы, что они попросят скидку — по таким сделкам редко удается получить больше 30–40% от рыночной стоимости квартиры.

Как заработать больше с продажи доли?

При продаже доли вы заработаете меньше, потому что часть квартиры не покупают по рыночной стоимости. Например, если объект оценивают в 5 млн руб., вы не получите 2,5 млн руб. с продажи половины.

Покупатель предложит 50–60% от рыночной стоимости, тогда в данном примере получите до 1,2–1,3 млн руб. Это связано с тем, что собственнику придется ютиться с соседями или тратить время и деньги на выделение доли, выкуп оставшейся части и т. п. 

Чтобы заработать больше, рассмотрите альтернативы:

2. Выкупите доли у совладельцев, если есть свободные деньги. Тогда продадите квартиру целиком по рыночной стоимости.
3. Договоритесь с собственниками о совместной продаже долей. Если нет денег на выкуп, договоритесь о сделке. Сможете предлагать покупателям квартиру целиком и получите рыночную стоимость.

Вне зависимости от выбранного способа соблюдайте нормы и требования о сделках с недвижимостью. Иначе столкнетесь с оспариваниями и судебными разбирательствами, отнимающими время и нервы.

Проблемы вторичной недвижимости в Сочи: как не купить объект незаконного строительства

Можно и долги списать, и ипотеку сохранить: юристы рассказывают о новом законе

Как избежать рисков при покупке залоговой квартиры? Используйте новые инструменты

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости