Жалоба на управляющую компанию: как и куда жаловаться на УК

У управляющей компании есть определенные обязательства, которые она должна выполнять. Например, организовывать уборку снега перед подъездом, заменять перегоревшие осветительные приборы или заниматься ремонтом крыши.

Жильцы квартир очень часто сталкиваются с проблемой невозможности найти общий язык с управляющей компанией и заставить ее работать. Разбираемся в том, что может входить в обязанности органиции и куда жаловаться на управляющую компанию когда она не выполняет свою работу.

Что входит в обязанности управляющей компании

Управляющая компания — это организация, управляющая домом. В рамках выполнения своих обязательств УК проверяет состояние дома, организует работу аварийных служб, распределяет средства жильцов, которые они перечисляют, а также собирает деньги за потребляемые коммунальные услуги.

Согласно Жилищному кодексу, управляющая компания обязана выполнять перечень обязательных работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Управляющая компания может выполнять все свои обязательства самостоятельно, но может и нанимать для этих целей подрядные организации. В зависимости от этого она может быть эксплуатационной, когда проводит работы своими силами, управляющей, когда она привлекает подрядные организации, и гибридной, когда часть работ она делает самостоятельно, а для части нанимает подрядчиков.

УК начинает управлять домом с момента заключения с ней договора. Обычно договор подписывает директор УК, а потом жильцы дома. Максимально возможная продолжительность срока действия договора составляет 5 лет.

Как узнать, какая у моего дома управляющая компания

Определить, какая управляющая компания обслуживает ваш дом, можно несколькими способами:

• На портале ГИС ЖКХ — введите адрес своего дома в поисковую строку, и система покажет всю информацию об управляющей организации;
• На информационном стенде — в подъезде должна быть размещена информация о том, какая УК обслуживает дом, контактные данные и график работы;
• В квитанции за ЖКУ — в документе указываются реквизиты и название управляющей компании;
• Через управляющую компанию района — можно обратиться в районную администрацию с запросом о том, какая УК закреплена за вашим домом.

Как проконтролировать работу УК

УК обязана формировать и предоставлять в открытый доступ отчеты по деньгам жильцов квартир, которые были потрачены на дом. К примеру, УК отчитывается по средствам, потраченным на ремонт, на заработную плату, на оплату коммунальных услуг.

Проверить работу управляющей компании можно таким образом:

• посмотреть на сайте ГИС ЖКХ. УК можно найти, указав адрес дома и ее название;
• на сайте самой УК. Обычно управляющая компания на своем сайте размещает те же отчеты, что и публикуются на сайте ГИС ЖКХ;
• на информационном стенде. В конце каждого года УК обычно вешает отчет за прошлый год, где подробно расписаны статьи, по которым были потрачены деньги жильцов.

Ниже мы рассмотри куда жаловаться на управляющую компанию.

.

Куда жаловаться на управляющую компанию

Написать жалобу руководству УК

Прежде чем подать жалобу на управляющую компанию в контролирующие организации, необходимо связаться с диспетчером УК. Нужно назвать свою ФИО и объяснить, в чем состоит проблема. По звонку с проблемой диспетчер должен создать заявку и присвоить ей номер.

Комментирует Владимир Григорьев, генеральный директор УК «Вира Атмосфера»: «Если жильцы недовольны работой управляющей компании, им следует в первую очередь обратиться непосредственно в УК и связаться с ее руководством. Если это не принесет результата, следующим шагом может быть обращение в Государственную жилищную инспекцию — ГЖИ. Этот орган вправе инициировать проверку и заставить УК выполнять свои обязанности, но надо учитывать, что вопрос о том, что считается плохой работой УК, может быть дискуссионным. Это связано с тем, что жители не всегда правильно разграничивают сферы ответственности между управляющей компанией и другими организациями.

Если на звонок диспетчеру от УК не последовало никаких действий, нужно написать жалобу на управлующую компанию на имя директора УК. Обратите внимание, что если проблема, с которой вы хотите обратиться, не относится к аварийной, то звонить диспетчеру не стоит – лучше сразу прибегать к другому способу ее решения, например, обратиться к руководству УК. Обычно УК размещает на информационных стендах пример оформления жалобы, по которой можно будет составить свою.

Составленную жалобу можно передать в приемную УК, отправить на ее юридический адрес почтой или написать прямо на сайте компании, если на нем предусмотрена такая функция. В общих случаях срок на устранение проблемы по направленной жалобе составляет 30 дней.

«Если в многоквартирном доме есть незаконные пристройки, не предусмотренные проектной документацией и паспортом фасада, то собственники вправе обратиться в УК с жалобой на факт их наличия. Но требовать демонтажа незаконных пристроек могут только сами владельцы квартир, а не управляющая компания. Любые изменения в доме должны быть согласованы на общем собрании жильцов и внесены в проектную документацию», — обращает внимание Владимир Григорьев.

Государственная жилищная инспекция

Если на вашу жалобу в УК не отреагировали или ответ, который вы получили, не устраивает, можно обратиться в Госжилинспекцию. Часто жалобу в ГЖИ направляют, когда УК не выполняет условия своей работы, прописанные в договоре.

Жалобу можно отправить почтой, оформить ее на сайте ГЖИ или направить письмо электронной почтой. Обычно по результатам рассмотрения жалобы УК направляют предписание с требованием устранить нарушение и указывают сроки, в которые это необходимо сделать.

Комментирует Виктор Тарасенко, основатель и президент федеральной девелоперской компании PROGRESS: «Основная структура, контролирующая деятельность управляющих компаний — служба государственного жилищного надзора. Именно туда житель может обращаться с жалобами или разъяснениями по любому вопросу деятельности управляющей компании. Сотрудники ГЖИ при необходимости могут направить собственников квартир и в другие инстанции, которые отвечают за различные направления. К примеру, в прокуратуру по финансовым и правовым вопросам, в Роспотребнадзор по оказанию услуг, в Росприроднадзор по вопросам экологии».

Роспотребнадзор

В случае невыполнения обязанностей УК или нарушения прав собственников квартир жильцы могут обращаться в Роспотребнадзор. Например, туда можно обратиться, если долго не ремонтируют крышу, которая протекает, если кто-то переплатил за оказанные услуги, а УК отказывается возвращать деньги.

По результатам проверки УК могут оштрафовать, а в некоторых случаях даже привлечь к уголовной ответственности. Жалобу обычно отправляют почтой или оформляют онлайн — на сайте Роспотребнадзора или на портале Госуслуг. Заявление должны рассмотреть в течение месяца.

Жалоба на управляющую компанию образец

Как составляется жалоба на управляющую компанию (РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЗАПОЛНЕНИЮ):

Обязательные элементы для эффективной жалобы:

• Полные реквизиты УК - название, ИНН, адрес
• Детальное описание нарушений с указанием дат
• История обращений - когда и как обращались к УК
• Ссылки на законы - какие именно нормы нарушены
• Конкретные требования - что именно хотите получить
• Доказательства - документы, фото, переписка

Пример того, как выглядит официальная жалоба на управляющую компанию: "С января 2024 года в подъезде не работает освещение на лестничных площадках 2-4 этажей. 15.01.2024 подавал заявку диспетчеру УК (№ заявки 12345), повторно обращался 01.02.2024 письменно. Нарушены требования п. 3.1.1 Правил содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Отсутствие освещения создает угрозу безопасности жильцов."

Какие документы приложить:

1. Копию паспорта заявителя
2. Документы, подтверждающие право собственности
3. Копии обращений к УК (заявления, письма)
4. Ответы УК (если были)
5. Фотографии нарушений с указанием даты
6. Квитанции об оплате ЖКУ
7. Справки о причиненном ущербе (если есть)
8. Показания свидетелей (соседей)

Прокуратура

Жалобу на управляующую компанию можно отправить также в прокуратуру. Туда можно обратиться, если УК не соблюдает условия договора, незаконно расходует деньги жильцов или нарушает их права. Заявление можно отнести лично в приемную прокуратуры, отправить почтой или оформить онлайн на сайте генпрокуратуры.

Его должны рассмотреть в течение 30 дней. Если по результатам рассмотрения заявления решат, что нарушен закон, дело передадут в суд. Через прокуратуру также можно взыскать с УК штраф за то, что она не выполняет свои обязанности.

Администрация города или района

Местная администрация занимается контролем за деятельностью управляющих компаний на территории муниципального образования. Сюда можно обращаться по следующим вопросам:

• Нарушения в содержании придомовой территории и благоустройстве;
• Проблемы с вывозом мусора;
• Нарушения санитарных норм;
• Вопросы, связанные с муниципальными услугами.

Заявление можно подать лично в приемную администрации, отправить почтой или через официальный сайт муниципалитета.

Региональный оператор капитального ремонта

Если проблема связана с проведением капитального ремонта или формированием фонда капитального ремонта, следует обращаться к региональному оператору. Этот орган контролирует:

• Своевременность проведения капитального ремонта;
• Качество выполненных работ по капремонту;
• Правильность начислений взносов на капитальный ремонт;
• Соблюдение сроков включения домов в программу капремонта.

Суд

Причин для обращения в суд может быть несколько. Например, жильцы могут направить заявление, если в обслуживании дома есть какие-то недостатки, если УК не выполняет условия договора, если в результате ее действий жильцам был причинен материальный или даже моральный ущерб.

Направить заявление можно лично – передать его в канцелярию, отправить заказным письмом либо направить на электронную почту. Госпошлину придется платить только в том случае, если иск жильца будет составлять более 1 млн рублей. В общих случаях срок рассмотрения жалобы составляет 2 месяца.

Чтобы заявление рассмотрели, важно указать суть проблемы, а также отразить даты и описать обращения к УК, которые направлялись для решения проблемы. Кроме этого, необходимо приложить доказательства того, что нарушение имело место. К примеру, это могут быть чеки, сметы, договора с подрядным организациями, фотографии или видео.

Если будет доказано, что УК не справляется с обязанностями, она может быть лишена лицензии. В таком случае жильцы могут поменять УК либо создать ТСЖ.

Комментирует Татьяна Хлебалина, заместитель коммерческого директора по управлению объектами жилой недвижимости ASTERUS: «Жалобу на действия УК можно направить в несколько мест. Во-первых, в саму управляющую компанию по вопросам содержания общего имущества МКД. Во-вторых, жалобы на плохую работу УК можно отправить на порталах ГИС ЖКХ и Наш город, которые принимают обращения граждан по вопросам содержания общего имущества МКД и благоустройства территории. Также жалобы от жителей принимает ГЖИ. Туда можно обращаться по всем вопросам, касающимся жилищно-коммунального хозяйства».

«По вопросам нарушения правил пожарной безопасности в МКД можно напрямую писать жалобу в МЧС, по вопросам содержания зеленых насаждений в Мосприроду, а по вопросам содержания общего имущества МКД в Роспотребнадзор. Если жалобы в органы местного самоуправления не дали результата, дальше можно направлять обращение в прокуратуру. Если ни одна инстанция не помогла решить проблему, то остается только идти с иском в суд», — предупреждает Татьяна Хлебалина.

Как правильно составляется жалоба на управляющую компанию

Чтобы жалоба была рассмотрена максимально эффективно, важно правильно ее оформить:

Важные рекомендации:

• Ведите письменную переписку с УК — это будет доказательством ваших обращений;
• Фиксируйте нарушения фото и видео с указанием даты;
• Сохраняйте все документы: квитанции, договоры, переписку;
• Привлекайте соседей — коллективные жалобы рассматриваются быстрее;
• Соблюдайте деловой тон и избегайте эмоциональных высказываний.

Как сменить управляющую компанию

Если управляющая компания кардинально не справляется со своими обязанностями, собственники квартир имеют право ее сменить. Процедура смены УК включает несколько этапов:

1. Инициирование процедуры смены УК

Инициатором могут выступить собственники, обладающие не менее чем 10% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Они должны направить письменное требование о проведении общего собрания.

2. Проведение общего собрания собственников

На собрании должны присутствовать собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме. Решение о смене УК принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников.

3. Выбор новой формы управления

Собственники могут выбрать:

• Новую управляющую компанию;
• Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
• Непосредственное управление (для небольших домов).

4. Оформление документов

После принятия решения необходимо:

• Уведомить действующую УК о расторжении договора;
• Заключить договор с новой УК или оформить создание ТСЖ;
• Подать уведомление в орган местного самоуправления;
• Внести изменения в ГИС ЖКХ.

Важно помнить: смена управляющей компании — это длительный процесс, который требует активного участия большинства жильцов дома. Поэтому сначала стоит выяснить куда жаловаться на управляющую компанию и воспользоваться этими механизмами, как мы и предлагаем в нашей стетьей. И если эти действия не возымели эффекта - уже переходить к более радикальным методам - смене управляющей компании.

Ремонт в подъезде: как его добиться от управляющей компании и какие материалы использовать?

Экономия на ЖКХ: за что можно не платить и как перестать получать ненужные услуги?

Шумовой режим в доме: что делать, если соседи не дают вам спать и работать?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости