Виды ипотечных программ: возможные варианты и экспертное мнение о тенденциях кредитования на рынке недвижимости

В условиях быстро меняющейся процентной ставки по ипотеке заемщики все больше обращают внимание на льготные программы, с помощью которых пока есть возможность приобрести квартиру с минимальной переплатой.

Разбираемся в действующих ипотечных программах и спрашиваем у эксперта о том, что сейчас происходит с кредитами на рынке недвижимости, и как правильно выбрать условия, чтобы меньше переплачивать.

Виды ипотечных программ

Семейная ипотека

Правительство продлило действие программы до конца 2030 года. Деньги можно взять по ставке не выше 6%, а максимальная сумма займа может достигать 12 млн рублей, если недвижимость находится в Москве и МО, для остальных регионов предельная сумма составляет 6 млн рублей.

Можно купить квартиры и дома, но о возможности оформления кредита для покупки частного дома нужно уточнять у конкретного банка. Также по программе можно приобрести квартиру у застройщика — по ДДУ или ДКП.

Комментирует Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»: «Анализируя статистику ЦБ, мы видим, что к началу осени рынок ипотеки по объемам выдачи просел в 2,3 раза — с 849 млрд рублей в августе 2023 года до 375 млрд рублей по итогам августа 2024 года. Наибольшее снижение произошло в сегменте льготных программ — в 2,6 раз. Это связано с тем, что власти ужесточили требования к заемщикам. Семейную ипотеку оставили без изменений только для родителей с детьми до 6 лет. Но из-за нехватки лимитов банки один за другим поднимают размер первого взноса до 50%, к примеру, так поступает ВТБ, Альфа-Банк.

ИТ-ипотека

По такой программе заемщик может приобрести квартиру от застройщика по ДКП, ДДУ. Сумма кредита не может превышать 9 млн рублей, ставка находится на уровне 6%, минимальная сумма взноса составляет 20% от стоимости квартиры. Но есть важное условие — приобрести квартиру можно в любом регионе, кроме Москвы и Санкт-Петербурга.

В июне 2024 года практически все банки, которые выдают ИТ-ипотеку, заявили об окончании лимитов, к примеру, это сделали Сбер и ВТБ. Но уже с июля программу продлили и был выделены новые лимиты.

Арктическая и дальневосточная ипотека

По ставке 2% можно приобрести квартиру от застройщика на этапе возведения дома и уже после того, как он будет сдан. Размер кредита составляет 6 или 9 млн рублей — в зависимости от программы, по которой будущий собственник жилья оформляет займ. Минимальный взнос — 20% от стоимости квартиры, а срок договора не может превышать 242 месяцев. По состоянию на 2024 год в условиях программы указано, что она работает до 2030 года. По правилам можно взять квартиру в строящемся доме или в уже готовом. Также правила допускают приобретение частного дома.

«ИТ-ипотека подорожала, ставку подняли до 6%, в придачу теперь она недоступна в Москве и Санкт-Петербурге. Новые параметры сельской ипотеки пока не озвучены рынку. К тому же, Минсельхоз до сих пор не распределил лимиты на этот вид льготного кредитования. Можно сказать, что сельская ипотека временно приостановлена банками-участниками госпрограммы. Без изменений работает только дальневосточная ипотека, хотя в ее подпрограмме, арктической ипотеке — также есть подводный камень в виде ограничения цены за квадратный метр. Этот лимит негативно влияет на количество сделок, заключаемых по программе», — отмечает Ярослав Баджурак.

Сельская ипотека

Можно купить готовое жилье или в строящемся доме. Общие условия кредитования предусматривают оформление займа с минимальным взносом 20% от стоимости квартиры, максимальный срок кредитования составляет 25 лет, а размер ипотеки не может превышать 6 млн рублей.

По условиям программы ее участник может приобрести квартиру во многоквартирном доме по ДКП или договору долевого участия в строительстве. При этом есть определенные требования к самому дому, так, например, его высота не должна быть более пяти этажей. Также по программе сельской ипотеки можно стать собственником частного дома, при желании даже можно получить средства на строительство дома.

«На фоне снижения доступности госпрограмм выросла доля рыночной ипотеки. Для сравнения: год назад кредитование вторичной недвижимости едва достигало 40%, — заявляет — Ярослав Баджурак. — Люди активно покупали новостройки по ставкам с субсидиями государства. Теперь картина другая: несмотря на запредельные ставки, которые в октябре превысили 22%, с рыночной ипотекой люди оформили почти половину сделок».

Военная ипотека

По этой ипотечной программе можно приобрести квартиру по договору долевого участия или ДКП. Также допускается купить и готовую квартиру, дом либо его часть. По общим правилам лицам, поступившим на военную службу, на счет начинают поступать средства, выделяемые из федерального бюджета. После истечения трех лет этого сумму можно использовать как первоначальный взнос по кредиту, остаток долга за квартиру будет также погашаться за счет государства. Процентная ставка по ипотеке составляет 2%, если будут выполнены основные условия. К примеру, одно из них — покупка жилья на территории ЛНР, ДНР, Херсонской или Запорожской области.

Ярослав Барджурак комментирует: «Интересно отметить, что онлайн-спрос на ипотеку этой осенью сократился не очень сильно. Статистика «Выберу.ру» за последний месяц — с 15 сентября по 15 октября, показала падение количества потребительских запросов лишь на 5,2% к показателю за аналогичный период годом ранее, когда рынок бил рекорды. Мы думаем, что высокий интерес россиян к ипотеке объясняется инертностью потребительской активности. В условиях ограничений по госпрограммам и больших ставок по рыночным ипотекам люди, планирующие взять кредит, вынуждены тратить больше времени на поиск более-менее подходящего решения. Следовательно, активность поисков не снижается».

Рыночная ипотека

По условиям рыночной ипотеки можно приобрести квартиру в новостройке, жилье, которое относят ко вторичной недвижимости, и частный дом.

«Максимальное количество запросов по ипотечным программам по-прежнему приходиться на госпрограммы. Примечательный факт, по популярности у посетителей «Выберу.ру» сельская ипотека обгоняет даже семейную госпрограмму. Причина, на наш взгляд, в том, что сельская ипотека, в отличие от семейной, с которой работают более 60 банков, была представлена в линейках менее чем 10 кредиторов, — отмечает Ярослав Барджурак. — Поэтому люди вынуждены искать информацию и подбирать решение на финансовых маркетплейсах. В целом на два этих продукта осенью 2024 года приходится 83% от числа запросов по льготному кредитованию. На третьем месте ипотека на ИЖС — 6%, затем ИТ-ипотека — 4,6%, военная — 2% и дальневосточная — 1,4%».

Точный перечень условий кредитования зависит от конкретного банка, который будет оформлять кредит. Кроме общих условий, таких как процентная ставка и возможный срок ипотеки, могут отличаться и требования к объектам, которые приобретает заемщик.

«Есть еще один важный факт в сегменте вторичной недвижимости. По популярности программы кредитования вторичной недвижимости в 2,4 раза обгоняют жилищные кредиты на новостройки. Это также вполне объяснимо, поскольку цены новостроек в целом по стране, по данным ЦБ, сейчас на 50% выше «вторички». Очевидно, что люди стремятся сэкономить, предпочитая оформлять такую ипотеку, где как минимум квадратные метры подешевле», — констатирует Ярослав Барджурак.

На что обращать внимание при оформлении ипотечного кредита

При оформлении ипотечного кредита важно опираться не только на какие-то общие условия ипотечных программ, но и оценивать перспективы и выгодность с учетом конкретных условий. К примеру, уровня дохода заемщика и размера других обязательств.

Ярослав Барджурак обращает внимание: «Принимая решения о покупке недвижимости, заемщик сопоставляет доходы и свои ежемесячные расходы на обслуживание ипотеки. Поэтому выделим несколько факторов, которые также стоит держать в уме. Во-первых, нужен более или менее комфортный ежемесячный платеж, который не будет занимать большую часть дохода. К примеру, так может получиться, если взять льготный кредит по ставкам от 2%, как по дальневосточной ипотеке, или до 6%, как в семейной и ИТ-ипотеке. Правда, из-за высокой стоимости новостроек в Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках лимита кредита по семейной ипотеке в 6 млн может не хватить. Следовательно, придется копить больше на первый взнос, либо выбирать недвижимость подешевле».

Важно обратить внимание на то, что при покупке жилья по договору долевого участия от застройщика будущие собственники квартир не всегда в состоянии понять все размеры предстоящих расходов. Поэтому нужно оценивать все периоды погашения кредита и ставку по ним, а не только какие-то отдельные промежутки, в которые есть возможность платить меньше.

«Важный момент связан с программами застройщиков. Чтобы стимулировать продажи, они активно предлагают покупателям своих квартир льготные периоды на 2-5 лет, когда ставка ипотеки от застройщика будет сопоставима с процентами, субсидируемыми государством, к примеру, это ставка на уровне 6-8%. Советуем всем потенциальным покупателям посчитать будущие расходы на весь срок ипотеки за пределами льготного. Скорее всего, расчеты покажут, что на самом деле особой выгоды нет, поскольку по ставке в 22% расходы вырастут минимум втрое», — предупреждает Ярослав Барджурак.

В целом перед тем, как воспользоваться предложениями банков по рыночной ипотеке, предварительно стоит рассчитать полную сумму переплаты. Может оказаться, что в итоге вы потратите денег столько, сколько стоят сейчас несколько аналогичных квартир.

«Брать рыночный кредит для покупки первой квартиры — не совсем рациональная идея, — считает Ярослав Барджурак. — Расчеты нашего финансового маркетплейса показывают, что переплата по ипотеке за время кредитования из-за запредельных ставок достигает 4-5 стоимости купленной недвижимости. Проще говоря, одну квартиру ипотечник берет для себя, а четыре — выплачивает банку в качестве процентов».

В некоторых случаях специалисты действительно советуют обращаться в банки для оформления ипотечного кредита — иногда такая покупка сопряжена с минимальными переплатами со стороны будущего собственника квартиры.

Ярослав Барджурак обращает внимание: «Рыночная ипотека может быть частично оправдана, если люди имеют в запасе свое жилье и планируют расширяться. К примеру, переезжать из двухкомнатной квартиры в трехкомнатную. Но даже в этом случае рекомендуем внимательно посчитать расходы на доплату, поскольку ипотечные ставки вряд ли упадут в течение года. То есть вряд ли заемщики смогут рефинансировать ипотеку, взятую под 22%, допустим, под 10%, если ключевая ставка ЦБ не опустится ниже 8%».

Продажа ипотечной квартиры: как провести сделку, если недвижимость под залогом?

Ипотека для самозанятого: можно ли взять кредит на покупку жилья и как повысить шансы на его получение?

Квартира на вторичном рынке в ипотеку: как получить кредит и купить недвижимость?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости