Разобраться с квартирным вопросом: гайд для покупателя, как быть в условиях дорогой ипотеки

2024 год стал непростым для рынка недвижимости, и сложней всего сейчас тем, кому эта самая недвижимость действительно нужна. Ипотечные ставки достигли рекордных высот, при этом аренда не выглядит соблазнительно — найти приемлемый вариант по адекватной цене в большинстве российских городов тяжелейшая задача. Александр Перевозников, руководитель tymy.realty, делится, как купить квартиру в конце 2024 и начале 2025 года и не сойти с ума.

Жилье по-прежнему остается одной из базовых потребностей человека. По данным ВЦИОМ, 52% (порядка 15 млн) молодых семей в России сегодня нуждаются в улучшении жилищных условий. У кого-то родился ребенок, или второй, или третий; другим нужно съехать от родителей или из арендного жилья, которое собственник решил сдавать вдвое дороже; третьим купить квартиру детям-студентам, увеличить жилплощадь, потому что надо работать из дома, найти новую квартиру после развода и раздела имущества. В общем, вариантов много, одни предполагают возможность переждать, но иногда это просто невозможно. 

Когда встает необходимость решить квартирный вопрос, выбор всегда примерно один: купить собственное жилье или снимать. Заградительные ставки привели к закономерному снижению спроса на ипотеку: по данным SaaS-платформы TYMY, в ноябре количество заявок на ипотеку ниже почти в два раза по сравнению с 2023 годом. Впрочем, как мы видим, рынок не замер совсем, сделки с ипотекой сократились, но продолжаются. Основная доля интереса покупателей приходится на новостройки: в октябре и ноябре доля ипотеки на первичном рынке в выдачах составила 84%, на вторичном — только 16%. Большинство ипотечных кредитов в России по-прежнему оформляется в рамках льготных программ: по данным Дом.РФ, в третьем квартале это половина всех ипотечных сделок, тогда как ипотеку на стандартныхе условиях берут в 39%. Еще 11% приходятся на кредиты на готовые частные дома, которые также часто приобретаются с использованием льготных программ. 

Кто же берет ипотеку по высокой ставке? Ответ очевиден: те, для кого оформление займа — вынужденная мера, и других вариантов нет совсем. Мы собрали ряд рекомендаций для тех, кто вынужден решать квартирный вопрос сегодня. По каким пунктам важно пройтись перед выбором и что не забыть. 

Как сделать выбор между арендой и ипотекой

Выбирая, какой дорогой пойти, люди обычно сравнивают арендную ставку и сумму ежемесячного платежа по ипотеке. Впрочем, несмотря на состояние рынка, начинать стоит не с мониторинга цен на аренду и ипотечных ставок, а с оценки своих реальных потребностей. Только определив параметры, сравните доступные варианты и цены в нужной локации. 

• Расположение: насколько важна близость к работе, учебным заведениям, общественному транспорту?
• Количество комнат: подойдет ли вам жилье меньшей площади? А если это ваше единственное жилье на ближайшие 25-30 лет?
• Уступки: в чем готовы искать компромиссы ради аренды или покупки — местоположение, необходимость ремонта?

Не забудьте учесть ключевой фактор: волатильность рынка аренды. Ситуация здесь непростая. С начала года аренда жилья в России подорожала более чем на 20%. Так, например, в Москве однокомнатную квартиру можно снять от 60 тыс. руб. в месяц, двухкомнатную — от 65 тыс. руб., трехкомнатную — от 75 тыс. Цены продолжают расти, и предпосылок к их снижению, к сожалению, нет. И хотя ежемесячные платежи по ипотеке под 25–28% все еще выше арендных ставок, разрыв между ними стремительно сокращается.

Даже если ваш ежемесячный платеж по кредиту превышает 100 тыс. руб., стоит помнить: при фиксированной ставке ипотеки платеж останется неизменным долгие годы, невзирая на инфляцию, тогда как аренда, вероятно, будет дорожать и дальше. Наиболее вероятный прогноз, что рост составит 20–25% только в следующем году, то есть арендные ставки в Москве могут начинаться с 80-95 тыс. руб. уже в следующем году. А при росте инфляции и ставок рост может быть ещё выше. 

Рассмотрите ипотечные программы с господдержкой

Заранее прошу прощения за совет в стиле капитана очевидность, но на фоне высоких арендных ставок и ставок по ипотеке это действительно одна из немногих реальных возможностей приобрести жилье. Пример недавней сделки: клиент приобрел у крупного московского застройщика трехкомнатную квартиру евроформата (55 кв. м) за 14 млн рублей. Сделка оформлена по семейной ипотеке с субсидированной ставкой от застройщика на 30 лет при первоначальном взносе 20%. Ежемесячный платеж составил около 60 тыс. рублей, в то время как аренда аналогичной квартиры в Москве обошлась бы минимум в 75 тыс. рублей в 2024 году. В этом случае выбор очевиден. Обязательно рассмотрите все варианты льготных программ и примерьте их на себя — вдруг подойдет что-то неочевидное?

Сейчас льготных программ в России несколько: 

• Семейная ипотека: Ставка — 6% годовых, доступна по всей России до 2030 года. Программа рассчитана на семьи с детьми до 6 лет или с ребенком-инвалидом. 
• IT-ипотека: Программа продлена до 2030 года, но с 1 августа 2024 года исключает Москву и Санкт-Петербург. Ставка повышена до 6%, единый лимит — 9 млн руб. Требования к доходу: от 150 тыс. руб. в крупных городах и от 90 тыс. руб. в остальных регионах.
• Дальневосточная и арктическая ипотека: Ставка — 2% годовых, действует до 2030 года. Распространяется на покупку или строительство жилья в ДФО и Заполярье.
• Сельская ипотека: Ставка — 3% годовых, максимальная сумма займа — 6 млн руб. Первоначальный взнос от 20% можно покрыть маткапиталом. Действует в небольших населённых пунктах, срок кредита — до 25 лет.
• Военная ипотека: Целевые кредиты, погашаемые за счет государства. Ставки от 15,9%, доступ предоставляется через накопительно-ипотечную систему для военнослужащих.

Изучите субсидии от застройщиков

Кроме ипотеки с господдержкой есть и дополнительные варианты снизить сумму кредита: некоторые девелоперы  предлагают возможность оформления ипотечного кредита по сниженной ставке. Сегодня подобные программы есть у нескольких девелоперов (например, ПИК – 4%) и банков (например, Банк ДОМ.РФ – 6%). 

Механика следующая: покупатель хочет приобрести квартиру стоимостью 10 млн руб. в ипотеку по ставке 6% со сроком в 30 лет. Получается 600 тыс. руб. в год.  Соответственно, за 30 лет сумма переплаты по ипотечной ставке составит 18 млн руб. (30 * 600 тыс.). Если же девелопер предлагает субсидировать ставку до 4% с завышением цены за квартиру на 1 млн рублей, то сумма процентов за год будет составлять не 600 тыс. руб., а 400 тыс. руб. Получается, что за 30 лет заемщик заплатит 12 млн руб. процентов (400 тыс.руб.*30 лет) + 1 млн рублей завышение. Итого 13 млн рублей. В случае, когда клиент планирует выплачивать ипотеку по графику, не пытаясь закрыть кредит раньше времени, выгода в сравнении с обычной ипотекой составит 5 млн руб. 

Есть важный нюанс: с 1 января 2025 года в России вводится стандарт, регулирующий права ипотечных заемщиков и правила обслуживания кредитов. Согласно документу, банкам запрещается получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки, если это увеличивает стоимость квартиры. Однако ограничения будут вводиться постепенно: до 1 июля 2025 год комиссия за снижение ставки допускается, но только если заемщик использует собственные средства, а не заемные деньги или кэшбэк от девелопера. В любом случае, скоро возможность получить субсидию от застройщика будет ограничена — если планируете воспользоваться такой опцией, лучше поспешить с решением. 

Оцените свои возможности по первоначальному взносу

Основное правило ипотеки остается неизменным: чем больше размер первоначального взноса, тем меньше сумма кредита, а значит, и проценты, и ежемесячный платеж. Если необходимой суммы на первый взнос нет, крайне важно оценить свои финансовые возможности. Впрочем, за этим сейчас особенно внимательно следят и регулятор, и сами банки. Минимальный первоначальный взнос по льготным программам в 2024 году вырос с 20% до 30–50%. Например, ВТБ с конца сентября требует 50% для семейной ипотеки от клиентов без подтвержденного дохода. В октябре аналогичные требования ввел «Альфа-Банк». Это связано с нехваткой лимитов на субсидирование ставок. У крупных игроков, таких как Сбербанк и ВТБ, осенью лимиты закончились, а в ноябре банки возобновили льготные программы, но уже с новыми условиями. Например, Сбербанк теперь выдает кредиты только при наличии субсидии от застройщика, стоимость которой может составлять 5–20% от суммы займа. 

Если вы еще не накопили минимальный первоначальный взнос, а покупку жилья отложить нельзя, можно рассмотреть альтернативные варианты:

• Ипотека без первоначального взноса. Некоторые банки предлагают такую возможность под залог имеющегося жилья. Однако, здесь важно учитывать нюанс: ставка по такому кредиту будет сильно выше, чем по стандартным ипотечным программам. Это может значительно увеличить общий размер переплаты. 
• Материнский капитал. Материнский (семейный) капитал — еще один инструмент, который можно применить для первоначального взноса. В феврале 2024 года сумма составляла 630 380,78 рубля, в 2025 году она будет увеличена на 7,3%. Но и тут конечно есть нюанс: если маткапитал используется для покупки жилья, все дети должны быть включены в перечень собственников недвижимости — необходимо наделить их долями, что накладывает дополнительные обязательства и ограничивает распоряжение жильем в будущем, для совершения сделок до совершеннолетия детей потребуется согласие органов опеки.

Готовое жилье: бюджетные варианты и дисконт 

Самым недоступным сейчас выглядит рынок готового жилья, к которому неприменимы льготные программы, но и тут есть варианты. Основной выход для покупателей в текущих условиях — наиболее бюджетные варианты и большой первоначальный взнос, чтобы снизить ежемесячный платеж. Это доказывают цифры: по данным SaaS-платформы TYMY, средняя сумма ипотеки достигла 5 млн рублей, что на 1,2 млн меньше аналогичного периода прошлого года. 

Но поскольку сделок на вторичном рынке мало, продавцы часто готовы на уступки. Так, в некоторых случаях они могут фактически субсидировать ипотеку, соглашаясь на скидки для покупателей в кредит. Все-таки людей, у которых есть вся нужная сумма на руках, не так много, а бремя ипотеки слишком высоко. Самый простой способ пойти на уступки в таком случае — скидка. Есть способы посложнее. Например, платформа «Циан» предложила опцию снижения ипотечной ставки для покупателей, если продавец оплачивает комиссию банку. Такие сделки возможны только в банках, где предусмотрена подобная услуга. 

Что еще стоит учесть 

Совет достаточно очевидный, но в условиях сложного рынка это стоит повторить. При покупке жилья не забудьте заложить в бюджет дополнительные траты: вам понадобятся деньги на ремонт, мебель, бытовую технику. Это может составить до 10–15% от стоимости недвижимости. Также при покупке квартиры в ипотеку нужно учесть ежегодные расходы на страхование недвижимости, а в некоторых случаях и на страхование жизни — таковы требования банков. На это потребуется от 10 до 20 тыс.руб. в год, в зависимости от площади квартиры, суммы остатка кредита и возраста заемщика. Эти затраты часто недооценивают, но они могут существенно повлиять на общий бюджет, особенно в новостройке. 

Взвешенность, тщательные расчёты и продуманный выбор помогут минимизировать риски и сделать осознанный выбор. Жизнь продолжается, а варианты есть всегда. Недвижимость – всегда лучшая инвестиция в свое будущее, даже в самых сложных экономических условиях.

Покупка ипотечной квартиры: варианты проведения сделки с залоговой недвижимостью

Ипотека без первоначального взноса: выгодно ли ее брать и в каких случаях можно оформить?