Досрочное погашение ипотеки: нюансы и возможные варианты

При погашении ипотеки может возникнуть возможность рассчитаться с долгами раньше. В такой ситуации хочется сделать это максимально выгодно, но не всегда понятно, как поступить. Разбираемся в нюансах досрочного погашения ипотеки и спрашиваем у экспертов о том, что нужно учесть, чтобы максимально сократить расходы.

Что говорит закон о возможности досрочного погашения потеки

Часто клиенты банков опасаются оформлять ипотеку на небольшой срок. Связано это с тем, что потенциальные покупатели квартир опасаются не выплатить кредит, допустить просрочку из-за достаточно больших платежей, поскольку может произойти все, что угодно – от сокращения на работе до продолжительной болезни и невозможности трудоустроиться.

До периода, когда ставка Центробанка выросла, отмечалась тенденция на увеличение срока ипотечного кредита, что было связано с желанием минимизировать кредитную нагрузку, а также сократить величину платежей. В связи с этим на данный момент у многих собственников квартир оформлен кредит на 25 лет и более.

Комментирует Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»:«Зарплатами выше средних, квартирами или крупными суммами сбережений могут похвастаться далеко не все ипотечники. Поэтому многие гасят кредит по частично-досрочной схеме. Как правило, заемщики вносят платежи суммой больше, чем прописано в графике погашения кредита, который прилагается к ипотечному договору.

По действующему законодательству банки не могут запретить досрочное погашение любого кредита, включая ипотеку. Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)» разрешает заемщикам досрочно вернуть банку всю сумму кредита или его часть без каких-либо ограничений со стороны кредитора».

Согласно закону, сума займа, которая была предоставлена заемщику под проценты, может быть возвращена им полностью либо частично, но при соблюдении важного условия. Он заключается в предварительном уведомлении банка о желании это сделать, причем в срок не позднее, чем за 30 дней до момента возврата средств. В договоре с банком может быть прописан другой, более короткий срок, к примеру, 20 дней, поэтому нужно обращать  на указанные в нем условия. В любом случае нужно не просто вносить деньги на счет, а уведомить банк о том, что это именно досрочное погашение. В противном случае внесенный платеж просто не засчитают, а оприходуют его в следующем месяце.

Досрочное погашение ипотеки может существенно снизить общую сумму переплаты. Чем раньше вы вносите дополнительные платежи, тем больше сэкономите на процентах. Но важно учитывать наличие финансовой подушки безопасности, покрывающей 3–6 месяцев ваших расходов, прежде чем направлять средства на досрочное погашение.

Возможные варианты досрочного погашения ипотеки

Российские банки предоставляют заемщикам возможность погашать ипотеку досрочно, причем либо полностью, сразу весь долг, либо частично, только его часть. Как правило, выгода от досрочного погашения кредита напрямую зависит от того, сколько времени осталось до полного погашения долга по плану. Если говорить о долгосрочной перспективе, то выгоднее будет уменьшить срок выплаты оставшегося долга.

Собираясь досрочно погашать ипотеку, обратите внимание на то, что ежемесячный платеж делится на две части: основную сумму долга и проценты. В начале погашения обязательства платеж формируется таким образом, что большая часть платежа покрывает проценты по кредиту, а меньшая – его тело. Поэтому гораздо выгоднее погасить кредит в начале срока. Чем раньше вы это сделаете, тем меньше станет тело кредита и, соответственно, тем меньше процентов придется платить.

Есть несколько вариантов, с помощью которых погашают ипотеку. К примеру, сокращение размера ежемесячного платежа, а также сокращение срока ипотеки. Кроме этого — комбинирование этих двух схем. Для того, чтобы выбрать подходящий и наиболее выгодный вариант, нужно определиться с тем, что важнее – сократить текущие расходы, либо по итогу проведения процедуры выплатить банку меньше денег.

Сокращение срока ипотечного кредита

Вариант, при котором сокращается срок кредитования – это наиболее выгодный с точки зрения экономии для заемщика. За счет уменьшения срока погашения долга в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение долга. В связи с этим уменьшается часть процентов, поскольку на меньшую сумму начисляется меньше процентов. 

Выбирая подходящий вариант, нужно учитывать совокупность факторов. Допустим, семья ипотечников боится потерять работу. Пока идет поиск нового работодателя, по долгу придется вносить ежемесячные платежи. Чем они меньше, тем посильнее будет нагрузка. Поэтому при частичном погашении лучше использовать вариант с сокращением ежемесячного платежа, если нет уверенности в том, что будет завтра. Сохранив срок кредитования, вы почувствуете экономию сразу. В дальнейшем вам никто не запрещает вносить сумму больше, чем прописано в новом графике платежей после частично-досрочного погашения.

Уменьшение ежемесячного платежа по ипотеке

В случае уменьшения платежа по ипотеке и сохранении первоначального срока его выплаты остаток долга равномерно распределяется по нему. При этом график перестраивают таким образом, что большая часть ежемесячного платежа будет идти на погашение процентов, а меньшая – основной долг.

Несмотря на то, что фактически более экономным способом считают вариант с уменьшением срока платежа, в зависимости от ситуации заемщику может быть удобнее выбрать именно второй вариант. Это связано с тем, что таким образом каждый месяц вам придется платить меньше. Такой вариант значительно сокращает риски просрочить платеж или вообще довести до ситуации, в которой настанет момент, когда не будет возможности дальше выплачивать кредит.

Плюсы обеих схем для заемщика напрямую зависят от оставшегося срока ипотеки — чем ближе к концу, тем меньше экономия от частично-досрочного погашения. Вообще  досрочное погашение выгоднее всего в первые годы ипотечного кредита, пока проценты еще не выплачены. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок, хотя сами банки чаще всего настаивают на варианте с сохранением срока. И дело не только в их доходах, которые в этом случае будут выше. Для банка важно и то, что, сокращая ежемесячный платеж, уменьшается долговая нагрузка человека. Значит, риск просрочек и невыплат у клиента ниже, что, в свою очередь, уменьшает риск банка по созданию резервов.

Комбинированный вариант

Многие собственники ипотечных квартир думают, что у них есть только два варианта погашения кредитного обязательства — либо с уменьшением ежемесячного платежа, либо с сокращением срока кредитования. При обращении в банк заемщик вполне может выбрать и комбинированный вариант. Он заключается и в сокращении срока выплаты обязательства, и в уменьшении ежемесячного платежа. Таким образом можно частично уменьшить и общую переплату, и снизить ежемесячную кредитную нагрузку.

Комментирует Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость»: «Если ваша цель — снижение долговой нагрузки, действуйте как можно раньше, чтобы максимизировать экономию на процентах. Для этого выберите сокращение срока кредита: при внесении дополнительных средств рекомендуется уменьшать именно срок погашения обязательства, а не размер ежемесячного платежа. Это позволит снизить общую сумму переплаты по процентам. Также используйте частичное досрочное погашение: регулярные дополнительные платежи помогут уменьшить основной долг и сумму начисляемых процентов.

Для снижения затрат не забудьте использовать свое право на налоговый вычет. Если вы еще не использовали право на налоговый вычет по уплаченным процентам, досрочное погашение может уменьшить сумму возврата. В этом случае оцените, что для вас выгоднее: экономия на процентах или получение налоговой компенсации».

Всегда ли выгодно погашать ипотеку досрочно

Для начала проанализируйте текущую ситуацию на рынках финансовых услуг. В случае если ваша процентная ставка ниже текущих ставок по вкладам и ставки Центробанка, возможно стоит рассмотреть альтернативы досрочного погашения, используя имеющиеся средства. Например, вклады с доходностью выше текущей ипотечной ставки.

Досрочное погашение не всегда выгодно, если оценивать схему в деньгах. Здесь важно смотреть на ситуацию шире. В первую очередь, учитывать конъюнктуру рынка и сравнивать ставки по вашему ипотечному договору и по вкладам. К примеру, если льготная ипотека оформлена по ставке 6%, а проценты депозитов в четыре раза выше, как сейчас, то люди могут сначала заработать на вкладах, а уже потом закрыть долг.

Если у вас на руках оказалась крупная сумма, допустим от продажи другой квартиры, которой вы планировали закрыть ипотеку, то не торопитесь, посчитайте, какой из сценариев вам выгоднее. 

Допустим, вы расширяете жилплощадь и купили квартиру в московской новостройке стоимостью 21,2 млн руб., это средняя цена по данным «Мир Квартир» в январе 2025 года. Для этого воспользовались семейной ипотекой по ставке 6% с лимитом 12 млн рублей. Для погашения большей части долга вы продали старую квартиру, которая стоит 15,2 млн руб. Затем сделали вклад по ставке 24% с капитализацией. Как показывают расчеты калькулятора вкладов, за год сумма принесет доход — 4 077 256 рублей. За вычетом налога на доход от процентов. Который составит 502 743 рубля, вы получите на руки 3 574 313 рублей.

Напомним, сейчас от налогов освобождена сумма полученных процентов в размере 210 тыс. рублей.  Ее следует вычесть из 4 077 256 рублей, получается 3 876 256 руб. С этой суммы придется отдать государству 13% или 502 743,28 рублей. То есть доход вкладчика снизится до 3 574 313 рублей.

Пока деньги лежат на вкладе, вам придется 12 месяцев обслуживать ипотеку. Лимит госпрограммы — 12 млн. рублей. Учитывая этот параметр в расчетах, ваш ежемесячный платёж составит 71 946 рублей. За 12 месяцев сумма расходов подрастет до 863 352 руб. Но при этом годовая сумма расходов в 4 раза меньше дохода по вкладу. После того, как мы сведем баланс, направив сумму вклада с заработанный доходом на погашение долга, получим чистый плюс от схемы заработка на вкладе и последующего погашения — 2 710 961 рублей. 

Этой суммой вы покроете больше половины от разницы между стоимостью новой и старой квартиры. А с учетом уже внесенных за 12 месяцев платежей, вы сократите ипотечный долг до 1 425 687 руб. По ставке 6% ежемесячный платёж уменьшится до комфортных — 6 838 рублей.

Приведенные расчеты наглядно иллюстрируют, как благодаря разнице ставок между льготной ипотекой и вкладом можно повременить с досрочным погашением жилищного кредита и выиграть от схемы. Причем важно понимать: чем больше сумма, которую можно внести на вклад, и меньше ставка по ипотеке, тем выгоднее подождать некоторое время.

Совсем другая картина для ипотечников, которые взяли или планируют оформить рыночный жилищный кредит по ставке 28-30%. Во-первых, расходы ипотечника будут рассчитываться под проценты на 4-6% выше, чем депозитные. Не нужно быть математиком, чтобы понимать, что заработать не получится.

Во-вторых, не имея в запасе старую квартиру, ввязываться в рыночный кредит по текущим ставкам вообще нерациональная идея. Согласно расчетам ипотечного калькулятора, на ипотечную недвижимость из нашего примера людям потребуется ежемесячно вносить 280 тыс. рублей. Для этого потребуется зарплата не меньше 560 тыс. рублей. При средней московской зарплате в 142 тыс. рублей. такая ипотека скорее всего не будет одобрена банком даже супругам с суммарным доходом около 300 тыс. рублей.

В-третьих, затягивая ипотеку на 30 лет, вы одну квартиру купите для себя, а еще четыре цены отдадите банку в виде процентов. Поэтому если вы взяли дорогую ипотеку, то используйте все способы, чтобы погасить долг как можно быстрее. К примеру, сразу после продажи старой ипотеки, если расширяли жилплощадь.

Нюансы досрочного погашения ипотеки

При погашении ипотеки стоит сделать так, чтобы взнос был как можно ближе к дате следующего ежемесячного платежа. Таким образом вы избежите ситуации, когда за новый период вам дополнительно начислят проценты по долгу. Еще могут быть нюансы, связанные с размером вносимой суммы и способами ее внесения. К примеру, в Сбербанке досрочный платеж, внесенный через онлайн-банк, будет зачтен в случае, если он будет составлять не менее 30% от суммы ближайшего по плану платежа. При этом в отделении банка погасить можно любую суму.

Также не забывайте о возможности направить на полное ил частичное погашение материнский капитал. Так. В 2025 году его разер за двоих детей составляет уже 912 тыс. рублей.

«Важно выбирать правильное время для внесения досрочных платежей. Внесение платежа в день, когда происходит списание ежемесячного платежа, или в первые дни после этого, позволяет максимально эффективно использовать средства для уменьшения основного долга. Если же платеж будет внесен позже, часть суммы может быть использована для уплаты процентов, что уменьшит выгоду от досрочного погашения. Сокращение срока кредита, вместо уменьшения ежемесячных платежей, также является более выгодным вариантом, так как это позволяет быстрее закрыть долг и минимизировать общую сумму уплаченных процентов. Таким образом, стратегическое планирование досрочного погашения ипотеки может значительно сэкономить деньги и время» — обращает внимание Яна Глазунова, генеральный директор VSN Group.

Покупка ипотечной квартиры: варианты проведения сделки с залоговой недвижимостью

Ипотека без первоначального взноса: выгодно ли ее брать и в каких случаях можно оформить?