Приобретаем апартаменты: основные заблуждения будущих собственников недвижимости

При покупке недвижимости каждый собственник может сталкиваться с рисками. Они могут быть связаны как с выгодой сделки, так и с дальнейшими особенностями эксплуатации объекта. Разбираем основные мнения покупателей о приобретении апартаментов и их эксплуатации, и рассказываем о том, отвечают ли они действительности или нет.

Покупать апартаменты выгоднее, чем приобретать жилые объекты

Точного ответа на вопрос о том, выгоднее ли покупать апартаменты, чем обычные квартиры, нет. Все зависит от того, с какой целью вы их приобретаете. Можно учитывать основные преимущества и недостатки такой покупки, чтобы принять окончательное решение.

К основным преимущества приобретения апартаментов относят следующее:

• чаще всего более низкая стоимость жилья по сравнению со стоимостью квартиры. Но все зависит от конкретных характеристик объектов, их состояния и расположения. Также обратите внимание на то, что часто апартаменты располагаются уже в районах с развитой инфраструктурой. Особенно такое преимущество заметно при сравнении апартаментов и квартир в новостройках, которые располагаются в отдаленных районах города, где инфраструктура еще недостаточно развита;
• более широкий выбор вариантов для получения дохода от объекта. Апартаменты, как и обычные квартиры, можно впоследствии продать за более высокую цену или сдавать в аренду. Но апартаменты, в отличие от жилых помещений, можно сдавать не только для проживания, но и для использования в коммерческих целях

Среди недостатков инвестиций в апартаменты можно выделить такие факторы:

• недостаточность законодательной базы, определяющей эксплуатацию объекта и вопросы, связанные с наличием права собственности на нее;
• отсутствие налоговых вычетов. Это означает, что при приобретении апартаментов нельзя будет вернуть налоговый вычет, как это возможно в случае с приобретением квартиры;
• не будет возможности воспользоваться льготными ипотечными программами. Это также связано с тем, что они рассчитаны на приобретение жилой недвижимости.

Комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»: «Банков, которые выдают ипотеку на покупку апартаментов, немного, хотя среди них есть крупные игроки финансовой сферы, например, Сбер, ВБТ, Совкомбанк. Также для покупки апартаментов запрещено использование любых госпрограмм, к примеру, семейной, военной, сельской. Еще нередко от заемщиков требуют более высоких первоначальных взносов. Также часто процентные ставки по ипотеке на апартаменты выше, чем на квартиры, из-за их коммерческого статуса и повышенных рисков для банков».

В апартаментах можно прописаться

Несмотря на то, что апартаменты часто используются для проживания, у такой недвижимости особый правовой статус, который отличает ее от обычных квартир. Один из основных недостатков, который выделяют собственники апартаментов, заключается в том, что в них нельзя оформить постоянную регистрацию. При этом закон разрешает оформить временную регистрацию. Такая регистрация дает право прикрепиться к медицинскому учреждению, устроить ребенка в детский сад ли школу.

Правда, недавно власти стали рассматривать возможность разрешения постоянной регистрации для некоторых типов апартаментов.

Расходы на оплату коммунальных услуг такие же, как в обычных квартирах

К еще одному существенному недостатку апартаментов относят повышенные тарифы на коммунальные услуги. На них установлен более высокий тариф, чем в квартирах. За счет этого в среднем оплата коммунальных услуг при их одинаковых расходах в апартаментах обойдется на 15-20% выше.

Налоги на апартаменты такие же, как на жилую недвижимость

К дополнительному недостатку апартаментов относят более высокий имущественный налог на недвижимость. В большинстве случаев он достигает 0,5% от кадастровой стоимости. В некоторых случаях он может достигать даже 2%. Но такой недостаток не обязательно будет присутствовать. Все дело в том, что кадастровая стоимость апартаментов в конкретном случае может быть установлена на более низком уровне, чем стоимость жилой недвижимости такой же площади и в этом же районе. Поскольку налог на недвижимость считается непосредственно от кадастровой стоимости, ее меньшее значение может существенно снизить сумму налога.

Возле домов с апартаментами всегда есть объекты инфраструктуры

В случае возведения дома с апартаментами в новом районе нельзя рассчитывать на развитую социальную инфраструктуру. Все дело в том, что при строительстве нежилой недвижимости застройщик не обязан возводить школы или детские сады и прочие объекты инфраструктуры. При этом перед приобретением объекта в конкретном доме вы можете ознакомиться с перечнем объектов, которые будут располагаться вблизи дома. Никто не запрещает застройщику по собственной инициативе возводить объекты социальной инфраструктуры. Вполне может оказаться, что возле вашей будущей недвижимости они будут.

Перед покупкой апартаментов учтите, что на них не распространяются нормы для жилых помещений. В первую очередь, это может причинять неудобства при проживании в апартаментах. К примеру, у вас не получится повлиять на шумных соседей, поскольку нормы о режиме тишины распространяются только на жилые объекты. Еще недостаток может быть в том, что в случае неуплаты за коммунальные услуги у вас смогут прекращать подачу любых ресурсов. В жилых помещениях нормы более лояльные к проживающим, даже в случае большой задолженности.

Если дом с апартаментами недостроен, можно получить компенсацию

По закону те, кто приобретает апартаменты, имеют практически такие же права, как и все дольщики, которые купили жилые объекты в строящемся доме. К примеру, это касается обязательной регистрации ДДУ в Росреестре, а также качества сдаваемого помещения, которое должно соответствовать условиям заключенного договора и проектной документации.

Отличие заключается в том, что при банкротстве застройщика будущие собственники жилых помещений могут получить либо компенсацию, либо квартиру, если другой застройщик завершит строительство. Покупатели апартаментов могут только заявить требование к девелоперу, при этом деньги вернуть получается не всегда. 

«Апартаменты до сих пор не получили самостоятельного правового статуса в России и вряд ли обретут его в ближайшей перспективе, учитывая, как часто парламент отклонял любые инициативы, посвященные этому вопросу. Де-юре это не жилье, а гостиничные номера либо офисы и производственные помещения. Это влечет за собой ущемление прав дольщиков. Клиенты, зарегистрировавшие ДДУ на приобретение строящихся апартаментов, никак не застрахованы от возможного банкротства девелоперов. Право на требование передачи готового объекта официально имеют только покупатели квартир, машино-мест и небольших кладовых. Те, кто приобрел апартаменты, могут лишь включать свои претензии в реестр требований кредиторов, причем только четвертой очереди, и рассчитывать на денежную компенсацию. Поэтому покупка квартир намного безопаснее», — обращает внимание Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development.

Сделка с риэлтором: какие услуги он может оказать и сколько придется заплатить?

Расторжение договора купли-продажи квартиры: можно ли это сделать и как действовать?

«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости