Аренда или покупка коммерческой недвижимости: как искать объект и на что обращать внимание

Коммерческую недвижимость часто арендуют или приобретают с целью ведения предпринимательской деятельности. Чтобы снять или купить подходящее помещение, необходимо учесть массу важных нюансов, к примеру, на что обращать внимание при поиске подходящего варианта или как заключать договор купли-продажи.

Как искать помещение

Поиск помещения можно вести самостоятельно, либо при помощи агента по недвижимости. Для самостоятельного поиска можно использовать любые площадки с объявлениями, где присутствуют объекты именно коммерческой недвижимости. Также можно использовать вариант поиска через знакомых, но он может подойти в случае, если они каким-то образом связаны с бизнесом либо с рынком коммерческой недвижимости. Обратите внимание, что самостоятельный поиск может дать результаты через очень длительное время. Поэтому если необходимо подыскать помещение быстрее, лучше обратиться к риэлторам.

При выборе риэлтора обращайте внимание на то, насколько хорошо он знает район. Знание района поможет ему не только найти действительно хорошее помещение, но и подсказать более верную локацию с учетом того, для каких целей оно необходимо. При обращении к риэлтору также учтите, что с ним поиск объекта может обойтись гораздо дороже. К примеру, за выбор подходящего арендного помещения он может взять до 100% от стоимости первого месяца аренды.

На что обращать внимание при поиске помещения

При выборе подходящего объекта необходимо обращать внимание на ряд вещей, которые существенно отличаются от тех, которые нужно принимать во внимание при поиске квартиры. Первое — район. От того, как вы собираетесь использовать помещение, зависит и его желаемая локация. К примеру, если вам необходимо помещение с достаточно большим местом для хранения каких-то вещей, вполне можно найти его где-то ближе к окраине города. Если же вы ищете место для торговли сувенирами в туристическом городе, для этих целей лучше подойдет центр города. Спальные районы могут подойти для аренды или покупки помещения под магазины, салоны красоты.

Второй важный фактор — местоположение объекта. Оно имеет очень важное значение. К примеру, кто-то подбирает место так, чтобы окна и двери выходили на проезжую часть. Кого-то устроит вариант с окнами и дверью, выходящими во двор дома. В некоторых случаях будет важна стоянка для машин рядом.

Чтобы лучше представить себе то, как выглядит локация и где она расположена, можно взглянуть на ее фотографию сверху. Собственники помещений часто публикуют их в объявлениях. Важно обращать внимание и на проходимость объекта. Если вам важен поток людей, стоит выбирать помещение в проходимом месте. Но нужно понимать, что стоимость продажи или аренды будет гораздо выше. Если проходимость не так важна, можно поискать помещения в менее людных местах, тогда вам удастся сэкономить, но вы можете потерять в ожидаемой прибыли от предпринимательской деятельности.

Учитывайте соседство. К примеру, пятый салон красоты рядом с четырьмя уже открытыми с большим количеством постоянных клиентов могут быть негативным фактором. С другой стороны, даже единственный продуктовый магазин среди офисных помещений и магазинов одежды может остаться невостребованным.

Обращайте внимание на состояние объекта и его ремонт. Иногда за низкой стоимостью скрываются неожиданные дефекты, на устранение которых потребуется потратить много сил и денег. Учитывайте и условия использования помещения, если речь идет о его аренде. К примеру, арендатор может определять такие условия, которые для вас не будут приемлемыми.

На что обратить внимание  в случае аренды помещения

Чтобы при использовании арендного помещения не было проблем или конфликтов с собственником объекта, необходимо учесть все моменты при составлении договора аренды.

Комментирует Татьяна Козлова, заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость»: «При составлении договора аренды коммерческой недвижимости важно включить в него детальное описание объекта. Это точный адрес, кадастровый номер, площадь, этаж и технические характеристики, а также особенности фасада и возможности размещения вывесок. Рекомендую прописать условия использования помещения: допустимые виды деятельности, режим доступа, разгрузки, в том числе в нерабочее время. Еще — требования к соблюдению санитарных и противопожарных норм. Если помещение находится в обременении, к примеру, в залоге у банка или под запретом суда, нужно указать форму обременения. Это защитит интересы обеих сторон и предотвратит нецелевое использование объекта».

Финансовые обязательства в договоре должны быть максимально прозрачными: величина и структура арендной платы, порядок индексации, сумма депозита, распределение ответственности за коммунальные и эксплуатационные расходы. Кроме того, следует зафиксировать срок аренды и условия пролонгации, что особенно важно для бизнеса с долгосрочной перспективой.

Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры», отмечает: «Стоит заранее обсудить и записать в договоре технические регламенты. Например, размещение вывесок, подключение дополнительного оборудования. Также следует не упустить из виду порядок взаимодействия с другими арендаторами при проведении ремонта в соседних помещениях и составить график шумных работ. Есть арендаторы, которые работают в выходные и праздничные дни или по гибкому графику, поэтому необходимо в договоре указать режим доступа в помещения вне стандартного графика, если в здании осуществляется пропускной режим».

Договор должен содержать права на проведение ремонта и перепланировки, порядок согласования изменений и правила возврата помещения с указанием компенсации за неотделимые улучшения. Еще необходимо четко обозначить ответственность сторон и порядок разрешения конфликтов, включая действия при авариях, штрафные санкции и урегулирование споров. Завершает структуру договора описание условий досрочно горасторжения — сроки уведомления, компенсации и обстоятельства расторжения без штрафов.

«В договор обязательно включают точное описание объекта и его разрешенное использование, – говорит Никита Николаев, директор по коммерческой недвижимости «Главстрой Регионы». – Также указывают начало и окончание действия договора, условия пролонгации, возможность выкупа. Еще отражают размер арендной ставки, порядок оплаты, индексацию, эксплуатационные и коммунальные расходы. Еще отражают ответственность сторон. Сюда относят поддержание объекта в технически исправном состоянии. К примеру, что капитальный ремонт — это ответственность арендодателя, а текущий — арендатора. Также включают информацию о соблюдении норм пожарной безопасности и СНИПов».

Обязательно укажите порядок согласования перепланировок и восстановления первоначального состояния при расторжении. Не забудьте про гарантии: размере депозита, поручительства, штрафы за просрочку платежей. Также стоит указать информацию о разрешении споров: подсудность, досудебный порядок урегулирования.

«В договоре аренды коммерческой недвижимости всегда важно фиксировать величину ежемесячного арендного платежа, отсрочку по внесению арендных платежей в случае, если арендатор делает отделку помещения за свой счет перед открытием торговой точки. Также срок и величину индексации арендных платежей. Важно и точное указание целевого назначения помещения, возможность разрешенного использовать для ведения того или иного бизнеса», — отмечает Георгий Лабинцев, генеральный директор девелоперской компании «Дело».

«В договоре важно указать четкие условия возврата помещения. Стоит заранее зафиксировать понятие «нормального эксплуатационного износа», в котором будет прописано не только состояние отделки и коммуникаций, но и демонтаж за счет арендатора несогласованных улучшений», — советует Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.

Что учесть при покупке недвижимости

Приобретение недвижимости обычно связано с гораздо большими расходами, чем при аренде. Поэтому перед сделкой стоит быть особенно внимательными, проверяя как сам объект, так и документы на него.

«Перед покупкой коммерческой недвижимости необходимо проверить юридическую чистоту объекта: правоустанавливающие документы, наличие обременений, арестов и залогов, сверить данные в ЕГРН с фактическими характеристиками помещения», – советует Наталья Никитина, международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP.

Проверку документов можно доверить сторонним специалистам. Так вы будете уверены в том, что не пропустите каких-то важных моментов, из-за которых потеряете деньги или столкнетесь с проблемами при дальнейшем использовании помещения.

«Следует убедиться, что целевое назначение и вид разрешенного использования объекта соответствуют бизнес-задачам. Это особенно важно для помещений в жилых домах, где действуют определенные ограничения для коммерческой деятельности. Анализу также подлежат техническое состояние и инженерные системы: электрические мощности, системы вентиляции, водоснабжения, канализации и пожарной безопасности. Недостаточная мощность или неисправные системы могут потребовать дополнительных вложений», — отмечает Татьяна Козлова.

Необходимо рассчитать экономическую эффективность покупки, учитывая налоговую нагрузку, эксплуатационные расходы и затраты на приведение объекта в нужное состояние. Кроме того, при покупке с действующими арендаторами следует проверить договоры аренды и финансовую отчетность.

«Стоит оценить перспективность локации, включая текущий пешеходный и транспортный трафик, потенциал развития района. Это строительство новых жилых комплексов, транспортные проекты, изменения инфраструктуры. Перед приобретением коммерческой недвижимости в новостройке необходимо проверить мощность электросети и возможность ее увеличения, наличие вытяжек, достаточного количества мокрых точек согласно нормативам для того или иного вида бизнеса. Также важна возможность перепланировки помещения», — предостерегает Георгий Лабинцев.

Приобретение коммерческой недвижимости требует комплексной проверки правоустанавливающих документов. Это выписка из ЕГРН, технический паспорт. Также нужно проверить на отсутствие обременений  — залога, ареста, сервитута. Еще — провести анализ действующих арендных договоров и их условий, если у объекта есть арендаторы.  Следует провести техническую экспертизу: оценить состояние конструкций, инженерных систем. Необходим финансовый анализ: расчет доходности, оценка операционных расходов, налоговой нагрузки. Важно учесть рыночную конъюнктуру: спрос на аналогичные объекты, потенциал роста стоимости. Также следует определить экономическую целесообразность: срок окупаемости, варианты редевелопмента, риски снижения арендного потока. Ключевую роль играет локация: транспортная доступность, пешеходный трафик, наличие конкурентов и перспективы развития района. Важно проверить историю объекта: судебные споры, претензии третьих лиц, наличие скрытых дефектов.

Коммерческое помещение в жилом доме: как превратить квартиру в магазин или офис?

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости: методы и рекомендации

Вложиться в новостройку и не прогадать: порядок покупки квартиры и варианты получения дохода

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости