Как вывести созаемщика из ипотеки: ситуации, в которых это необходимо, и основные условия вывода

Когда кто-то хочет приобрести квартиру в кредит, он может попросить друзей или родственников стать созаемщиком. Уже в процессе погашения кредита может возникать вопрос о том, как осуществить вывод созаемщика из ипотеки. Для этого необходимо соблюсти несколько условий, а также пройти определенные этапы, которых требуют правила банковской организации.

Рассказываем, как выйти из статуса созаемщика по ипотеке и какие условия необходимо для этого соблюсти.

Основные отличия созаемщиков и поручителей

Для понимания того, можно ли вывести созаемщика из ипотеки, необходимо знать о том, в чем основные отличия поручителей и созаемщиков. Также о том, какие обязательства накладываются на созаемщика в связи с его статусом.

Чаще всего к третьим лицам обращаются при условии, когда шансы на получение одобрения ипотечного кредита невелики. При этом созаемщиков, как и поручителей, может быть несколько.

Характеристика поручителя

Если говорить о поручителе, то его основные характеристики такие:

• поручитель не имеет возможности получить никаких прав на жилье, приобретенное в ипотеку. Он выступает исключительно гарантом того, что кредит будет погашен в срок;
• поручитель ставит подпись в кредитном договоре, делает это на добровольной основе. До момента полного погашения кредита поручитель не имеет возможности отказаться от своих обязательств;
• ответственность поручителя может возникнуть только в ситуации, когда сам заемщик перестал выплачивать кредит.

Характеристика созаемщика

Если говорить об основных характеристиках созаемщика по ипотеке, то они следующие:

• созаемщик исполняет свои обязательства перед кредитной организацией наравне с титульным заемщиком;
• созаемщик подписывает все документы наравне с получателем кредита. Он получает полное право распоряжаться недвижимостью как собственник, поскольку на основании условий ипотечного договора он выступает в качестве владельца определенной доли в жилье.

Созаемщика обычно привлекают в случае высокой финансовой нагрузки, а также в ситуациях, когда кредит оформляется на срок от 15 лет. Бывают и ситуации, когда созаемщик автоматически становится участником сделки. К примеру, когда в качестве созаемщика выступает супруг или супруга основного заемщика.

В отличие от других участников договора, на основании которого приобретается недвижимость, созаемщик имеет право на его расторжение. В частности, при условии невозможности исполнения своих обязательств.

Привлечение созаемщика выгодно для заявителя. Банки в таких случаях обычно выдают кредит охотнее. Но в такой выгоде есть и небольшой недостаток. Он связан с тем, что все решения по ипотеке нужно будет согласовывать с созаемщиком. Также основной заемщик не будет единоличным собственником жилья.

Кто может быть включен в кредитный договор в качестве созаемщика

Многие считают, что в качестве созаемщика может выступать супруга или супруг того, кто берет ипотеку. По факту это может быть любой совершеннолетний гражданин, который отвечает условиям конкретной банковской организации. Среди таких условий могут быть следующие:

• трудоспособный возраст человека. Несмотря на то, что по закону стать созаемщиком можно с 18 лет, фактически банки рассматривают заявки от тех граждан, которые достигли 21 года. Также при определении возможности оформить человека созаемщиком учитывают факт, что к моменту полного погашения кредита ему должно быть не более 65 лет;
• достаточный доход. Точная сумма дохода определяется в зависимости от суммы кредита и срока его погашения, которые влияют на размер ежемесячных платежей;
• положительная кредитная история. У того, кто намерен стать созаемщиком, не должно быть просроченных платежей либо непогашенных задолженностей. При этом полное отсутствие какой-либо кредитной истории также может негативно сказаться на решении банка. В связи с этим многие граждане специально оформляют себе кредитные карты и пользуются ими, чтобы были какие-то данные о кредитной истории.

Супруг обычно становится созаемщиком по ипотеке автоматически — в такой ситуации соответствовать ряду требований банка не обязательно. Исключением могут быть случаи, когда за оформлением кредита обращаются супруги, заключившие брачный договор.

Может ли созаемщик отказаться от ипотеки и когда это необходимо

Могут возникать ситуации, в которых человек хочет перестать быть созаемщиком. Такие ситуации, в который есть возможность убрать человека из перечня созаемщиков, можно разделить на три основных:

• необходимо заменить титульного заемщика на другого человека — перевести на него обязательства по кредиту;
• нужно поменять нескольких заемщиков либо полностью убрать их из кредита без замены на кого-либо;
• необходимо поменять титульного заемщика на созаемщика.

Как вывести созаемщика из ипотеки и когда это можно сделать

Комментирует Елена Кудрявцева, руководитель отдела ипотеки агрегатора новостроек RedCat: «Чаще всего созаемщиков выводят из ипотеки в ситуациях, когда речь идет о разводе супругов с разделом имущества. Хочу отметить, что этот случай не так прост, как кажется на первый взгляд. Чтобы это сделать, необходимо получить согласие банка. Для этого, в первую очередь, нужно собрать необходимые документы по требованию банка, заполнить заявление с просьбой вывода созаемщика. После — получить согласие банка и внести изменения в кредитный договор. Также нужно зарегистрировать эти изменения в Росреестре».

В случае развода супругов важным документом, который влияет на процесс вывода созаемщика из ипотеки и его последствия, выступает соглашение о разделе имущества. Оно служит основанием для прекращения совместной собственности супругов. В соглашении супруги самостоятельно определяют доли, которые будут принадлежать им. Также указывают, какое имущество и кому будет передано. Еще на этапе его оформления они обычно договариваются, кому переходят обязанности по выполнению кредитных или иных обязательств.

Соглашение о разделе имущества может касаться только того имущества, которое уже имеется у супругов, и его заключение возможно после расторжения брака для раздела имущества или определения долей в нем. В связи с тем, что процедура требует определенных юридических компетенций, банки обычно предлагают услуги юристов, с помощью которых заемщики смогут быстрее и проще пройти процедуру вывода созаемщика из ипотечной сделки.

«Самое распространенная ситуация, когда созаемщика хотят убрать из ипотеки в случае развода. Супруги могут решить, что один из них будет единолично нести ответственность за ипотеку. Но банк будет оценивать финансовое положение оставшегося заемщика и принимать решение, исходя из его платежеспособности. Так происходит в случае, если доходы созаемщика учитывались при оформлении ипотеки», — отмечает Яна Глазунова, генеральный директор VSN Group.

Что нужно учесть при выводе созаемщика из ипотеки

Созаемщики могут прийти к соглашению, что один из них больше не хочет нести ответственность по ипотеке и отказаться от выполнения обязательств. В таком случае их или одного из них можно убрать из состава договора. Еще при рефинансировании ипотеки они могут захотеть изменить состав созаемщиков, исключив одного из них. Но для этого требуется согласование с банком, согласие созаемщика и оценка платежеспособности заемщика, который будет нести ответственность за исполнение платежей по ипотеке.

Вывод созаемщика из ипотеки — не быстрый процесс. Он требует повторного прохождения оценки платежеспособности и кредитной истории, процедуры одобрения, оформления документов, оценки недвижимости. Если оставшийся заемщик не пройдет по доходу, чтобы банк согласился исключить его из состава договора, он может предоставить нового созаемщика с доходом взамен созаемщика, которого выводят из договора. Но если доходы нового созаемщика или кредитная история не соответствуют требованиям, возможен отказ в замене.

Мария Аврова, руководитель департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, отмечает: «Процедура изменения состава лиц, указанных в кредитном договоре, относится к реструктуризации кредита и требует индивидуального рассмотрения банком каждой заявки. Как правило, вывод созаемщика из состава участников сделки обусловлен изменениями семейных или иных обстоятельств заемщиков. Если платежеспособности основного заемщика достаточно, то созаемщика можно вывести без проблем».

Нужно разобраться, оформлена ли на созаемщика доля в квартире и по какой причине он хочет выйти из сделки. Если часть квартиры оформлена, нужно смотреть на внутренний регламент банка, где оформлена ипотека. Какие-то банки допускают выход из состава заемщиков, и собственник остается только залогодателем. Есть банки, которые не допускают выхода из состава созаемщиков и требуют оформления его доли на основного заемщика. Для этого нужно подать заявление в банк от каждого участника договора, которое будет рассматриваться индивидуально.

Условия вывода созаемщика из ипотеки

Ответ на вопрос о том, можно ли вывести созаемщика из ипотеки, будет утвердительным, если соблюдаются следующие условия:

• основной заемщик — собственник или один из собственников недвижимости;
• основной заемщик, который будет нести ответственность за погашение кредита перед банком, имеет постоянный доход для выплаты ипотеки. Это будет служить гарантией того, что он не прекратит платить по договору;
• на протяжении последних 12 месяцев по кредиту не было задержек платежей.

Основные условия для выхода из состава созаемщиков – это достаточная платежеспособность основного титульного заемщика. Для подтверждения этого факта нужно подготовить стандартный пакет документов, подтверждающий доход для оценки его платежеспособности, и подать заявление на реструктуризацию ипотеки напрямую в банк.

Нюансы вывода созаемщика из ипотеки

Нужно учитывать, что услуги банка по выводу созаемщика из ипотеки, как правило, платные. Исключением могут служить ситуации, когда изменение состава созаемщиков связано с призывом на военную службу или с мобилизацией. Также в случае, если это предусмотрено решением суда.

«Так как решение о возможности исключения одного из созаемщиков из кредитного договора остается за банком, есть риски получения отказа. Связано это с тем, что банк в процессе рассмотрения заявления оценивает платежеспособность оставшегося заемщика. Если он не сможет выполнять обязательства по ипотеке один, банк откажет в выводе созаемщика из ранее заключенного кредитного договора», — отмечает Елена Кудрявцева.

Покупка ипотечной квартиры: варианты проведения сделки с залоговой недвижимостью

Ипотека без первоначального взноса: выгодно ли ее брать и в каких случаях можно оформить?